大田县满田春商城开发建设项目可行性研究报告-05-12张

大田县满田春商城开发建设项目可行性研究报告-05-12张内容摘要：

%。 2020 年，全国完成房地产开发投资 36232 亿元，比上年增长 %。 其中，商品住宅完成投资 25619 亿元，增长 %，占房地产开发投资的比重为 %。 2020 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 亿平方米，比上年增长 %；房屋新开工面积 亿平方米，增长 %；房屋竣工面积 亿 平方米，增长 %。 其中，住宅竣工面积 亿平方米，增长 %。 2020 年，全大田县满田春农贸市场改扩建 项目可行性研究 报告 16 国房地产开发企业完成土地购置面积 31906 万平方米，比上年下降 %；完成土地开发面积 23006万平方米，下降 %。 改革开放以来，我国房地产行业从小到大，从弱到强，取得了长足的发展。 它在国民经济中的重要地位，在改善民生中的重要作用都被世人所公认。 它已经成为了我国国民经济的支柱产业，所以我国房地产业依然有着广阔的发展空间。 地处海西经济区域范围的大田县近年来房地产业也得到了 蓬勃发展。 从购买力分析， 2020 年，大 田县城镇居民人均可支配收入11551元，比上年增长 %；农民人均纯收入 5004 元，比上年增长 %。 城镇居民人均消费性支出 7365 元，增长 %；农民人均生活消费支出 3619 元，增长 %；随着收入的增加和房改力度的加大，居民的购房置业意识也在增强。 从消费意向看，有 25%的人准备今年买房。 在准备买房的居民中，有 34%的人是为了解决基本居住问题， 51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件， 5%的人用于保值投资， 10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。 这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有 房住”向“住好房”方向转变。 目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。 从市场前景来看，城镇化是经济社会发展的必然阶段，我国的城镇化， 05 年底为 43%，如果大田县按照每年提高 %来计算的话，每年 3 千人将入户城镇，城镇化建设将延续到 2020 年，也就是说，住房的需求在今后一二十年还是有比较大的发展空大田县满田春农贸市场改扩建 项目可行性研究 报告 17 间。 大田县 20202020各项发展指标统计 各项指标 2020 2020 2020 2020 2020 生产总值 (亿元 ) 人均生产总值 (元 ) 社会固定资产投资额（亿元） 房地产开发投资（万元） 2588 9500 9805 15517 26400 全县车辆拥有量（辆） 1119 1274 1716 2492 3272 社会消费品零售总额（万元） 94400 105800 126800 全县财政一般预算收入（万元） 8206 11466 13870 17900 22020 全县金融机构各项存款余额（亿元） 全县城镇居民人均可支配收入（元） 6609 7113 8532 9265 11551 农民人均纯收入（元） 3294 3613 4006 4420 5004 城镇居民人均消费性支出（元） 5303 5463 5995 6487 7365 农民人均生活消费支出（元） 2450 2703 2980 3264 3619 大田县满田春农贸市场改扩建 项目可行性研究 报告 18 大田县200 32 007 年国民生产总值发展走势 0510152025303540452020 2020 2020 2020 2020（年份）（亿元） 大田县200 32 007 年一般性预算财政收入发展走势82061146613870179002202005000100001500020200250002020 2020 2020 2020 2020（年份）（万元） 大田县满田春农贸市场改扩建 项目可行性研究 报告 19 三、 项目建设的必要性 （一）宏观形势分 析 大田县200 32 007 年全县车辆拥有量增加走势1119 127417162492327205001000150020202500300035002020 2020 2020 2020 2020（年份）（辆） 大田县200 32 007 年全县城镇居民人均可支配收入走势660971138532926511551020204000600080001000012020140002020 2020 2020 2020 2020（年份）（元） 大田县满田春农贸市场改扩建 项目可行性研究 报告 20 从人口角度推断我国房地产市场仍处上升周期 中国的婴儿潮爆发期是 1962 年到 1975 年。 而这一代人又恰恰是受益于文革后恢复高考制度的一代人。 其中的高素质者基本都接受了较好的教育，毕业后又碰到因文革动乱而造成的许多岗位缺少合适人才的机遇。 基本上婴儿潮期间的大学生目前都成长为各行各业的骨干和精英，具有比上一代人更好的购买力。 根据国家统计局的统计， 1962 年到 1975 年婴儿潮期间出生的人口目前占到我国总人口比重的 %，也即我国目前总人口当中每 4个人就有 1 个是婴儿潮期间出生的人口。 而这一批人目前的 年龄又是在 46 岁至 33 岁之间。 如果简单套用美国家庭的置业生命周期的规律，目前正是我国婴儿潮的二次置业高峰期，而这个高峰期的结束时间应该是在 2020年左右。 中国婴儿潮与模拟置业高峰 图 中国人口结构 图 大田县满田春农贸市场改扩建 项目可行性研究 报告 21 三线城市处于城市化进程加速发展阶段 根据诺瑟姆曲线，当一国城市化率达到 30%后，城市人口快速增加，城市规模扩大，并且城市数量增多，工业在区域经济中占主导地位；当城市化率达到 60%以后城市人口增长速度将下降，城市规模进入稳定发展阶段。 1996年我国城市化率进入 30%后开始出现加速上升态势，基本符 合全球城市化发展规律。 2020年我国整体城市化率水平为%，从全国范围看仍处于城市化加速发展阶段。 根据联合国的预测，大约在 2030 年我国城市化率将达到 60%的水平。 在此之前我国都将处在城市化水平快速上升的阶段。 从美国城市化历程来看，各区域的城市化水平并非同步增长，而是呈现出依次从经济发达的东北地区向经济相对落后的西南逐步启动的过程。 大田县满田春农贸市场改扩建 项目可行性研究 报告 22 我国目前的城市化进程中，各区域省份也显现出与美国类似的特点。 总体而言发达地区城市化率较高。 从单个城市对比来看，2020年我国四大核心大城市（北京、上海、广州、深圳）城 市化率为 88%左右， 17 个二、三线中心城市抽样统计结果为 43%。 也即我国大部分省份及主要二、三线中心城市仍处于城市化加速发展阶段。 中国仍处在城市化加速阶段 示意图 我国大多数省份处于城市化加速发展阶段 示意图 大田县满田春农贸市场改扩建 项目可行性研究 报告 23 三线城市处于城市化加速阶段 示意图 实体经济复苏将带动商业地产需求增长。 今年以来北京、深圳的甲级写字楼租金指数已从底部回升，尽管广州和上海租金指数仍在底部，但进一步下调的空间不大。 当前核心城市的商业地产价格应该是处在周期性的底部。 由于商大田县满田春农贸市场改扩建 项目可行性研究 报告 24 业地产的周期滞后于住宅市场，也滞后于实体经济。 随 着实体经济开始企稳复苏，也将带动商业地产的需求逐步复苏和增长。 人民币升值预期再起。 尽管市场对于本轮人民币是否将再度升值仍有分歧，但从目前已涌入的热钱规模来看，人民币升值预期已再起。 我们认为其深层次的原因在于低利率的国际环境环境驱动资金流向新兴市场国家寻求更高回报。 从历史来看，以资产升值预期收益套利为目的的热钱，更偏好投资于一线城市的高端住宅和商业地产。 不过我们同时认为随着发达国家逐次退出宽松的货币政策，美元汇率将筑底反弹，届时热钱将重新寻找流向的概率将提高。 从而减缓人民币升值和国内资产价格泡沫的压 力。 新保险法允许险资投资商业地产。 随着新《保险法》的正式实施，保险资金可投资于自用办公楼、廉租房、养老实体、商业物业等住宅以外的商业地产项目。 根据测算，保险行业可投资于商业地产的资金将在 2020亿元左右。 人民币升值预期再起 示意图 大田县满田春农贸市场改扩建 项目可行性研究 报告 25 （二）项目区域分析 一是促进县域经济发展的需要。 大田县房地产开发投资在全县固定资产投资中所占比重越来越大，是聚集生产要素，撬动经济发展的“金杠杆”。 房地产业大量的资金投入直接拉动了建筑业和建材生产等劳动密集型产业的发展，促进了广告、物业、装璜、装修、餐钦、运输、家具 制造等第三产业的发展，同时剌激消费，为社会创造了大量的就业机遇。 本项目建设是盘活存量土地资产，提升城市土地利用价值，提高城市品位，促进县域经济可持续发展的需要。 二是城市发展的需要。 快速发展的房地产业促进了城市的发展，城市建设项目和房地产开发投资并驾齐驱，不仅优化和改善了人们的住房条件，提高了城市品位，同时也成为大田县财政收入的重要增长点。 近几年来，通过东方嘉园、岩城文化广场、锦绣福田小区等的开发建设，加之城市扩容战略，不仅开辟了城市大田县满田春农贸市场改扩建 项目可行性研究 报告 26 的新空间，也培育了县级财政新的增长点。 20202020 年，全县房地产共实 现财税收入约 ，加上土地出让价款，已经成为大田县财政支柱型产业之一。 三是 大田 社会发展的需要。 房地产业的发展满足了人们日益增长的住房市场需求。 随着大田县城市提质扩容的全力推进，对房地产的需求也进一步加大，集中反映在以下三类人群。 一是农村富裕群体，这部分人在改革开放中富裕起来，有很强的购买能力和购房欲望；二是基层干部、乡镇职工，随着交通的改善，他们在县城购房置业的愿望十分迫切；三是通过房改、集资房以及早期的商品房开发获得了住房的群体，这部分人由于原住房面积相对较小，房屋陈旧，结构不合理，采光不 理想等原因，很希望通过以旧换新、以小换大的置换模式购置新房，以改善住房条件。 根据 20202020年统计数据， 全县人口自然增长率为 6‰ 11‰，这意味着大田县每年将新增人口近 3000 人， 城镇人口每年增加近 3000人。 详见人口统计表。 各项指标 2020 2020 2020 2020 2020 年末全县总人口（人） 368141 367715 366157 368016 368028 农业人口（人） 289017 286591 283220 281580 278309 城镇人口（人） 79124 81124 82937 86436 89719 出生人口（含收抱养人） 5375 3345 3399 3214 3334 出生率 ‰ ‰ ‰ ‰ ‰ 死亡人口（人） 1171 1327 2108 1034 2274 死亡率 ‰ ‰ ‰ ‰ ‰ 全县人口自然增长率 ‰ ‰ ‰ ‰ ‰ 大田县满田春农贸市场改扩建 项目可行性研究 报告 27 四是旅游业发展的需要。 近年来，大田县委、县政府十分重视旅游事业的发展，先后聘请了浙江宁波远见旅游规划设计院 对全县旅游资源进行普查，编制完成了《大田县旅游发展总体规划》，出台了《大田县人民政府关于加快旅游产业发展的暂行规定》，为我县旅游产业发展提供优惠的扶持政策。 特别是随着国务院《关于加快发展旅游业的意见》和《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》的实施以及胡锦涛总书记视察福建提出要建设海峡西岸重要生态与文化旅游胜地的指示后，更是引起了县委、县政府的高度重视，提出大力发展书香茶园文化体验旅游区，着力打造闽中生态旅休闲游度假区和闽南沿海地区生态休闲旅游“后花园”， 努力创建“南方天山、闽中茶苑”的核心品牌 ，并把 2020 年作为旅游工作的突破年、项目建设年。 随着旅游项目建设的启动，大田县的经济也将逐步走向多元化，旅大田县200 32 007 年城镇人口走势图72020740007600078000800008202084000860008800090000920202020 2020 2020 2020 2020年份城镇人口 大田县满田春农贸市场改扩建 项目可行性研究 报告 28 游业、服务业以及高科技产业、房地产业等都将迈向新的台阶。 首先，该项目的建设，要以将城区零散的景点有机的联系在一起，从而最大限度地挖掘大田县的旅游资源，真正把大田打造成闽南沿海地区生态休闲旅游的后花园。 其次，随着旅游业的兴旺，其他服务业如饮食业，酒店业也必将随之兴盛，商贸业也将在这种条件下得到更充分的发展。 第 三 章 项目建设条件 一 、 区位与交通条件 处于闽西北通往闽南沿海“金三角”的陆路要冲，是三 明市的南大门。 省道 205 线、 305 线二级水泥路直贯全境。 县城距福州 340 公里、厦门 262 公里、泉州 196 公里、三明 129 公里。