大明宫商业城项目可行性报告

大明宫商业城项目可行性报告内容摘要：

了总数的 %，因此，应结合商户经营产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在 50200 ㎡。 （ 4）商铺的最高单价和总价 单价： 4000— 5000 元 / m2 5000— 6000 元 / m2 6000— 7000 元 / m2 7000 元 / m2以上 % % % % 4 0 0 0 —5 0 0 0 元/ m2%5 0 0 0 —6 0 0 0 元/ m2%7 0 0 0 元/ m2以上 0 . 4 8 %6 0 0 0 —7 0 0 0 元/ m2%总价： 30万元以下 31— 40 万元 40— 50 万元 50— 60 万元 60— 70 万元 70 万元以上 % % % % % % 大明宫 商业城 项目可行性研究（初稿） 15 30万元以下 57. 62%31—4 0万元 2 4%41—5 0万元 1 0%51—6 0万元 1 .90 %61—7 0万元 3 .81 %70万元以上 3% 商铺可承受的最高单价集中在 4000— 5000 元 / m2，比例达到 %；可承受的总价在 30万元以下的比例高达 %。 这种调查结果出现的原因包括两个方面：一方面， 接受调研的 商户多以租赁的方式经营，对商铺的销售价格并没有明确认 识 ，因此对商铺价格心理承受价位不高 ；另一方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对本项目未来的投资潜力持怀疑态度。 因此，就目前而言，部分投资者对该区域商铺价格的可接受程度较小。 但随着项目周边配套设施的建设及商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。 （ 5）付款方式 按揭贷款 一次性付款 % % 按揭贷款%一次性付款% 多数商户认为一次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期付款的方式购买商铺。 因此，开发商应积极为商户提供金融服 务，帮助商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流。 大明宫 商业城 项目可行性研究（初稿） 16 （ 6）商铺周边的配套设施 金融 机构 酒店 餐饮 休闲娱 乐场所 超市 便利店 物流 中心 服饰 广场 其他 % % % % % % % % 餐饮%金融机构%休闲娱乐场所%超市%物流中心 %酒店%便利店%服饰广场%其他% 其中对酒店的具体需求： 快捷酒店 三星级酒店 四星级及以上酒店 % % % 快捷酒店 6 0 . 4 7 %三星级酒店%四星级及以上酒店% 对餐饮的具体需求： 快餐 特色小吃 中档饭店 高档饭店 % % % % 大明宫 商业城 项目可行性研究（初稿） 17 快餐 3 3 . 7 1 %中档饭点 3 2 . 0 2 %特色小吃 2 9 . 2 1 %高档饭点 5 . 0 6 % 对休闲娱乐场所的具体需求： 洗浴中心 康乐中心 美容美发 健身中心 34% 12% 15% 39% 健身中心 3 9 . 0 0 %洗浴中心 3 4 . 0 0 %美容美发 1 5 . 0 0 %康乐中心 1 2 . 0 0 % 数据显示，商户对餐饮、金融机构、休闲娱乐场所、超市、物流中心和酒店需求较大，达到 90%以上。 其中餐饮的需求主要集中在快餐、特色小吃和中档饭店；酒店则偏向于快捷式和三星级酒店 ；休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。 因此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活、工作的需要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。 （ 7）购买车位 是 否 % % 选择会购买车位的比例为 %，因此在规划设计中应考虑业主对车位的需求。 大明宫 商业城 项目可行性研究（初稿） 18 （ 8）客户获得房产信息的主要渠道 电视广告 报纸广告 广播 户外广告 朋友介绍 其他 % % % % % % 电视广告 2 0 . 5 3 %报纸广告 2 9 . 3 3 %广播 2 . 4 0 %户外广告 1 4 . 4 0 %朋友介绍 2 6 . 6 7 %其他 6 . 6 7 % 客户获取信息的渠道主要来自报纸、电视和朋友介绍，特别是在对大明宫建材家居市场的调查中，大多数商户都是通过朋友介绍获取信息，因此在项目开发过程中，建议依托大明宫建材家居市场这个品牌和现有商户进行项目的推广，并通过主流报纸和电视的宣传来引导投资者。 市场供给分析 北郊经开区商圈：北经开区的历史和西高新一样，都不足 20 年时间。 但随着西安行政中心的北迁和大批国内外著名制造和生产企业财团的进驻，区域发展迅速。 目前的商业主要 集中在凤城一路和凤城三路中间，以人人商业集团的崇尚百货和人人乐超市，第五国际，金花赛高店和著名的沃尔玛超市为龙头，周边聚集了大量的银行，数码专业店（国美，苏宁）和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。 以后的发展空间相当大，沿主干道未央路直到张家堡的距离都会成为商业的聚集地，因未央路直通连霍高速，是北西安的大动脉，政府和地方财团及私人企业对该区域的投入相当巨大，新起楼盘近 180 座，加上沿渭河经济带和市内商业 圈 的沟通紧密，经开区的发展 前景好。 大明宫 商业城 项目可行性研究（初稿） 19 SWOT 分析 优势 （ 1）道路交通 项目地处北三环以北， 北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，毗邻大明宫建材市场新址，可以说是四通发达，交通便捷，加之西面即将兴建的新火车站将使得北郊区的交通更加便利。 （ 2）市政规划 商业规划根据西安市 2020年 — 2020年远景目标，全市范围内将集中规划建设三个城郊购物中心。 （ 3）消费人群 按照惯例，一个商业中心的构建需要 强大的 居住人群量作为基础，才能保证正常的客流量。 在本项目的辐射区域内，既包括了发展成熟的未央区（ 38 万人）、 经济技术开发区、 也包括了正在迅速 发展 的大学城 ，这些都构成了一定的消费人群。 （ 4）原有市场 本项目的建设是为了旧的大明宫建材市场的搬迁安置而建设的，而原有大明宫建材市场的已经营造 了较好的建材市场 氛围 ，因此 经营者、购买者都会考虑到新的建材市场来进行经营或者是消费，这就会给 新 项目本身带来 原有的 消费群体。 劣势 （ 1） 商业氛围不浓 目前，北火车站并未建成，大型港务区和大型社区仅处于规划阶段，并未形成，同时， 本项目从建设到销售还需一段时间， 该区域的 商业氛围还没有营造起来，一些原有的业主可能会持观望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影大明宫 商业城 项目可行性研究（初稿） 20 响项目的正常运营。 （ 2） 资金用量大 本项 目整体规模较大， 前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入 指定 银行账户， 因而 导致本项目前期建设资金占用 量大，这将 对 开发商 自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。 （ 3） 离城区较远 本项目地处北三环以北，离城区较远， 目前大明宫建材市场的目标 客户多位于西安市内， 因此 导致 市内部分目标消费者减少购买次数，或 是放弃购买。 机遇 （ 1） 国民经济迅速发展 省统计局初步统计 2020年我省 国民生产总值（ GDP） 完成 ，和上年同比增长 ， 共完成财政总收入。 而西安 市生产总值为 2190亿元， 按可比价格计算，比上年增长 %。 同时， 自 “九五 ”时期以来年均增长超过 10%以上，呈高速增长的态势。 西安经济持续快速增长的趋势和国民经济总量规模的进一步扩大，为发展 本项目 奠定了坚实的基础。 （ 2） 城市发展空间加大 临潼县、长安县相继撤县设区，扩大了市区面积。 另外随着西安市城市空间结构、产业结构的变化，中心城区用地结构的调整、优化，许多不适宜分布在中心城区的二、三产业开始逐步迁出中心城区。 大中型批发市场占地 面积大，商品运输量大且不直接面对广大消费者，没有必要分布在中心城区，为批发市场的向外扩展提供了机遇。 （ 3） 现代物流业互补作用增强 现代的物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，起到了良好的互补作用，扩大了交易额，加快了商品流通，减少了仓储面积，降低了运营成本，经济效益明显提高。 大中型批发市场物流和商品分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场的用地规模大幅减小，营业面积相应增大，管理将更加科学、交易大明宫 商业城 项目可行性研究（初稿） 21 手段将更加多样化，交易效率将更加提高。 （ 4） 政府高度重视 政府高度重视 商业街 的 发展，把其 作为城市发展的重要内容，对商业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建设。 威胁 近年来，西安市周边地区的如宝鸡、咸阳等地都加快了大中型批发市场的发展。 周边地区的大中型批发市场不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具有成本低、交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的竞争力，无疑对西安大中型批发市场的发展构成有力的竞争。 项目初步 定位 （ 1）市场定位 ①本项目主要依托新的大明宫建材市场，配合北面的大学城，建议整体定位为以中高档建材家居市场为中心，集商业、休 闲、娱乐、餐饮等服务于一体的大型商业街区； ②紧邻主干道的商铺作酒店、娱乐休闲中心和大型的购物广场等，最好能引进知名超市、购物中心进驻； ③根据不同产品或服务的特点，将项目整体划分为多个功能区，主要业态可分为：建材类分区（内部可分为家具区、洁具区、装饰建材区等）、餐饮娱乐区、购物广场。 （ 2）客户定位 ①现有大明宫建材家居市场商户； ②太华路上的其它建材家居市场商户； ③北 郊大学 城周边的现有商户和大学的教职工； ④有一定经济实力、想在北三环附近进行投资的商人； ⑤外来投资商。 大明宫 商业城 项目可行性研究（初稿） 22 （ 3）价格定位 ①根据市调走访 的信息反馈，同时参考大明宫建材市场、城北成熟商业地块商铺的销售价格，本项目的整体均价 保守考虑， 建议在 4000— 5000 元 / m2 左右。 在价格制定上，可采取一铺一价。 ②鉴于项目自身的 具体 情况，以销售为主推出项目。 小结 及建议 （ 1） 小结 ① 西安房地产市场的健康发展和城市的快速发展为建材市场提供了巨大商机。 ② 大明宫遗址保护工程，使得现有太华路上的建材市场面临整体拆迁，这部分经营者急需新的建材经营场所，本项目的开发可以在很大程度上弥补此空缺。 ③西安市北郊现有的建材家居市场配套设施滞后、经营管理模式 落后，缺乏配套设施一流，管理模式先进的一站式大型综合性市场，本项目的建设正是对这一空缺有效弥补。 ④本项目所处地段具有良好的人文环境和便利的交通条件，未来发展潜力较大。 （ 2）建议 ①本项目在规划设计中可以大型综合性商业街区为核心，通过功能分区的形式将专业建材家居市场与其它商业项目结合，达到烘托商业氛围和造血的目的。 整个商业街区采用开放、互通式格局，建议摒弃现有建材市场配套不完善、功能分区不清、建筑风格单一的 缺点，同时秉承科学的商业地产开发 理念，打造一个具备现代时尚特色 并富有文化气息的商业街区。 ②商业街商 铺要根据不同产品和服务类型的特点进行功能分区；底商商铺设计层高不宜超过三层，其以上楼层可以设计成 SOHO 形式，讲求实用，方便商户对办公、居住的需要；商场内席位商铺可考虑采用框架结构，面积自由分割，以满足不同商户经营投资的需要。 ③ 本项目可以利用安置房剩余土地进行商业住宅的开发，不仅可以有效地利用土地资源，同时还可以增加销售收入，使资金可以快速回流。 大明宫 商业城 项目可行性研究（初稿） 23 ④ 为了使项目系统性，整体化开发，建。