城中村改造安置项目可行性研究报告

城中村改造安置项目可行性研究报告内容摘要：

为 万平方米，同比增长 ％；商品房综合销售均价为 元 /平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长 ％。 2020 年，受国际金融危机的影响，武汉市房地产市场从快速增长期转入 为 调整期。 纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。 城中 村 改造 安置 项目 可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 13 2020 年武汉市房地产开发投资为 ，同比增长 ％；房屋施工面积为 万平方米，同 比增长 ％；房屋竣工面积为 万平方米，同比下降 ％。 2020 年，武汉市商品房销售面积为，同比下降 %；商品房综合销售均价为 /平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长 ％。 2020 年上半年，武汉房地产市场逐步地走出调整期，进入了相对稳定的恢复期。 2020年 16月，武汉房地产市场的成交总套数为 60338套，比 2020 年同期增加了 120%；销售总面积为 ，比 2020 年同期提高了 119%；销售总金额为 ，比 2020年 同期提高了 112%。 2020 年 7 月份，武汉市房地产市场的热度继续保持，在市场的强大消化下，由于项目施工或者捂盘的原因，市场供给并没有跟上市场的步伐，部分楼盘已经存在阶段性供不应求。 7 月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。 商品房成交 12777 套， ，成交金额，成交均价 /平米。 上涨 %， %， 10%， %，市场进入基本稳定期。 2020 年 8月份，武汉市房地产市场小幅震荡，出现价升量跌的局面。 由于市场供应量持续不高，在市场的强大消化下，供求关系再度 向有利于供应方倾斜。 8月全市成交量出现小幅上升，而成交均价基本持平。 商品房成交 12135套， 万平米，成交金额 ，成交均价 元 /平米。 分别上涨 %， %， %， %。 从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。 从投资规模和建设开发指标分析，武汉市房地产市场的基本面仍然趋好。 随着国家 “ 扩内需、保增长 ” 的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，武汉市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长 趋势。 投 资规模和建设开发指标分析 如下： （ 1） 房地产开发投资情况 城中 村 改造 安置 项目 可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 14 2020 年武汉市房地产开发投资为 ，同比增长 ％，占全社会固定资产投资的 ％。 其中，房地产住房开发投资为 亿元，同比增长 ％，占房地产开发投资的 ％。 历年房屋（住房）开发投资走势图 单位：亿元 （ 2） 房屋 开发建设情况 2020年武汉市房屋施工面积为 ，同比增长 ％。 其中，新开工面积为 ，同比增长 ％；住房施工面积为 ，同比增长 ％，占房屋总施工面积的 ％。 其中，住房新开工面积为 万平方米，同比增长 ％，占房屋总新开工面积的 ％。 历年房屋（住房）施工面积走势图 单位：万平方米 历年房屋（住房）新开工面积走势图 单位：万平方米 城中 村 改造 安置 项目 可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 15 2020 年武汉市房屋竣工面积为 ，同比下降 ％。 其中，住房竣工面积为 万平方米，同比下降 ％，占房屋总竣工面积的 ％。 历年房屋（住房）竣工面积走势图 单位：万平方米 2020 年，全市城镇居民人均居住建筑面积为 平方米 /人，比2020 年提高了 /人。 （ 3） 商品房空置情况 2020 年武汉市商品房空置面积为 ，同比增长％。 其中，商品住房空置面积为 万平方米，同比增长 ％。 历年商品房（住房）空置面积走势图 单位：万 平方米 （ 4） 房屋销售情况 2020 年，武汉市商品房销售面积为 ，同比下降%，其中，商品住房销售面积 ，同比下降 %。 占商品房总销售面积的 ％；套数为 51158 套，同比下降 ％。 历年商品房（住房）销售面积走势图 单位：万平方米 城中 村 改造 安置 项目 可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 16 2020 年武汉市存量房成交面积为 ，成交套数为48218套，同比分别下降 %和 %，其中，存量住房成交面积 万平方米，成交套数为 33484套（不含房改出售公房），同比分别下降%和 %。 房屋交易价格情况 2020年武汉市商品房综合销售均价为 /平方米（不含新洲、蔡甸和汉南区），同比增长 ％。 其 中，商品住房销售均价为 元 /平方米，同比增长 ％。 历年商品房（住房）销售均价走势图 单位：元 /平方米 存量房综合交易均价为 /平方米，同比增长 ％。 其中，存量住房交易均价为 元 /平方米，同比增长 ％；每季度存量住房交易分别为 、 、 、 元 /平方米。 历年存量房（住房）交易均价走势图 单位：元 /平方米 城中 村 改造 安置 项目 可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 17 本 项目 优势分析 （ 1） 地块 价值 从区位上看，本项目在行政区划上虽归属洪山区，但在地域上则更靠近传统的工业老区青山及正在发展中的徐东商业中心，处于徐东与青山板块之间的过渡性区域，区域价值目前尚未得到充分体现。 开发本项目可以填补 和提升 该区域商业价值。 （ 2） 交通价值 根据市政府有关部门的交通规划格局，在徐东片区要构建一个四纵三横，承东启西，最便利的核心交通枢纽网。 “四纵”是指和平大道，友谊大道，中北路，沿湖路。 “三横”是指徐东大街，团结路和才盛街。 这七条道路拉近了徐东片区和汉口、武昌等其他周边地区的距离。 规划中，徐东片区紧邻两条规划轨道交通线路：沿中北路的地铁线和沿铁机路的轻轨线。 地面公交系统与地下地铁系统将共同构筑徐东片区敏捷的交通出行，进一步巩固徐东交通枢纽地位。 二七大桥的开建及水 东路的规划将对项目产生一定的利好， 已经开工建设的 地铁四号线一期工程 和 中 北路延长线 将 促进本项目地段价值的提升。 （ 3） 规模优势 从项目开发预期上看， 项目总用地 ，净用地 亩，总建筑面积 1216600 平方米，户数 8600户，停车总数 5900辆， 利用地块规模效应来 提升产品综合价值， 规模效应与前瞻性规划布局，将 形成市场占位与产品形象优势。 城中 村 改造 安置 项目 可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 18 （ 4） 此外， 本 项目 还具有如下 优势： 从人口结构上看，区域人口基数突 破百万，为楼市的发展提供潜在的 支撑。 据统计， 2020 年， 武昌 区人口总数约为 ，人口出生率为‰ ，自然增长率为 ‰ ，全区人口呈稳步增长态 势。 庞大的人口基数是区域楼市购买力的潜在 支撑。 从人均工资水平上看，为楼市的发展提供重要的支撑。 武昌区人均工资水平稳步增长且高于武汉市平均水平，市场整体消费潜力与水平存在较大挖掘空间。 20202020 年数据显示，武昌区居民年平均工资水平持续增长， 4年间实现翻倍增长。 2020年武昌区在职居民工资水平达 24214元，较全市平均水平高出 1215元。 为楼市的发展提供重要的支撑。 从投资结构上看， 区域 房地产投资较为突出， 楼市相对活跃。 20202020年来，武昌区固定资产投资总量增长较快， 整体增幅在15%以上。 2020年，武昌区固定资产投资总量排名武汉主城区第二位，达 亿，其中房地产开发投资 ，占 52%。 城中 村 改造 安置 项目 可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 19 从居民消费活跃程度上看， 整体消费潜力与空间存在挖掘的潜力。 从居民消费活跃程度上看，作为江南板块的商业中心，武昌区消费市场表现相对积极活跃，是区域商业持续发展的重要支撑。 20202020年武昌区社会消费品零售总额一直保持稳步增长， 4年间社会消费品零售总额实现近 3 倍的跨越。 2020 年，在 七大主城区中，武昌区社会消费品零售总额仅落后于 江汉区排名全市第二位，较汉阳区高 出近 1倍。 第五 部分 项目选址与 自然条件 项目地点 项目位于洪山区和平乡 友谊大道以南，武青四干道以北，纺机路以东，罗家港以西 ,紧邻徐东商业中心。 项目的自然条件 地形及地震情况 本项目所用地块地势基本平坦，根据国家标准《建筑抗震设计规范》（ GB500112020）和《中国地震动参数区划图》（ GB183062020），武汉市抗震设防烈度为 6 度，本地区地震基本烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 ，设计地震分组为第一组，该场地拟建建筑物抗震设防烈城中 村 改造 安置 项目 可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 20 度为 7 度。 工程地质与水文地质条件 工程地质条件 按地层年代、成因及其物理力学性质，将项目区场地土层从上至下划分为 5 个岩土单元层 7 个亚层，各土层特征分述如下： (1)耕植土（ Q4al） 褐色为主，含杂色，植物根系较发育，松散稍湿，高压缩性。 主要成分为粘性土，夹小碎石，局部地势低洼处含褐色淤泥类软土。 大部分地段一般厚度 ，个别地段超过。 (2)混卵石粘土（ Q4al） 灰黄色，可塑 — 硬塑状，含少量铁锰质氧化物及高岭土，以粘土为主，含卵石，粘土为硬塑状，卵石成分以石英砂岩、砂岩为主，含量及砾 径极不均匀，一般在 1090左右。 该层在场区均有分布，层厚 —。 (3)淤泥质粘土（ Q4al） 深灰色、灰褐色，软塑 — 流塑状，含腐殖质，局部夹粉质粘土及粉砂。 该层在场区均有分布，层厚 8－。 (4)砂层（ Q4al） 粉细纱（ Q4al）：由全新统冲积形成，稍密一松散，中等压缩性，理深 1822m，厚度 25m。 饱和状态，透水性强。 中粗砂、砂砾石（ Q4al） :全新统冲积形成，中密－稍密，埋深 ，厚度 .515m。 低压缩性、承载力高，稳定性好，是区内较好的地基持力层。 透水性强， 赋存丰富的孔隙水，是区内主要地下水含水层。 (5)白垒戏东湖群（ DNKE）砂岩、砂砾岩，根据其风化程度不同可分为以下两层： 强风化砂岩、砂砾石 :紫红色，细粒结构，中一厚层状构造，风化成棱角状碎块，砾石成分以石英岩、钠长变粒岩、变晶屑凝灰岩为主，可见少量粗面岩、玄武岩、呈棱角状、次棱角状。 该层全场区均有分布，城中 村 改造 安置 项目 可行性研究报 北京金光工程咨询有限责任公司湖北分公司 21 层厚 － 3m。 中风化砂岩、砂砾石 :紫红色，细粒结构，中一厚层状构造，岩石坚硬、完整，属中软类岩石，与下覆地层呈角度不整合接触。 该层全场区均有分布。 根据武汉市区域地质资料及勘察资料，场地内未发现新 构造运动及活动性断裂等不良地质现象存在，场地是稳定和安全的。 水文地质条件 场地地形平坦，地表水系发育，项目区周边紧邻东湖和沙湖，地表水主要为湖水，大气降水大部分汇入沟渠，少量入渗地下，补给地下水。 地下水类型按其埋藏条件可分为上层滞水、孔隙承压水及基岩裂隙水三种类型。 (1)上层滞水：赋存于上部耕植土、粘土及淤泥质粘土中，无统一自由水面，接受大气降水和地面排水的垂直下渗补给，水量一般较小。 (2)孔隙承压水：赋存于细砂层及中粗砂、砂砾石层中，接受区内承压水的补给，水量较大，是区内主要含水层，赋水 性好，透水性强，地下水位受区内湖面及长江水位的控制，地下水主要受横向补给，向长江排泄。 (3)基岩裂隙水：主要赋存于下伏砂岩及砂砾岩中，含水性弱，透水性中等，主要接受上部承压水的补给。 根据本地区经验资料及区域地质资料，场区内地下水对混凝土不具腐蚀性。 项目地点气候情况 场区地处长江中下游亚热带季风性湿润气候，四季分明，春季寒潮活动频繁，气温骤升骤降，晴雨间变；。