地块1可行性研究报告

地块1可行性研究报告内容摘要：

着大发展商的介入， 以及市政配套、整体板块形象 的 很快改善， 其附近区域的竞争将变得越来越 激烈。 主要竞争楼盘有： （ 1） 海韵轩。 海韵轩 在该区域 率先推盘，以均价 4600 元／ m2推出，抢占滨江西高尚住宅区龙头位置。 自 去 年 10月份以来，受到消费者追捧，销售非常火爆。 业内人士认为，该楼盘位居洲头咀板块最北端，紧邻洲头咀公园，正对白鹅潭，具有最有利的江景，部分单位还附送约 50平方米的空中大露台，升值潜力明显可见。 （ 2） 广船机械厂地块 （城启粤泰项目）。 同在去年拍卖会成交的 广船机械厂地块 ，被 广州城启集团有限公司竞得。 位于集装箱厂地块南侧， 也是 商品房用地，用地面积５３３３４平方米，容积率４．０（按净用地面积３１１１１平方米计），其中包括小学和肉菜市场、垃圾压缩站等社区中心配套。 而其在市场定位上也是 中高档的一线江景楼盘，户户望江 ，另外价格定位也是 7000 元左右。 （ 3） 光大花园。 光大花园与该地块非常近， 均价在 5000 元左右，比该项目价格定位低 2020 元左右，而且光大花园已有了一定数量的住户，建立了一定的口碑，是该地块明显的竞争对手，今后要密切注视该对手盘的动态。 除了以上所列楼盘之外，附近还有 鹅潭明珠苑 、富泽园 、金沙花园、凤安花园、保利丰花园，这些的竞争力也是相当大的。 （六）结论 从项目地块性质来看，广船集装 箱地块是比较理想的住宅建筑用地。 根据SWOT 理论分析，该地块在市政配套、交通设施及区域位置上有较大的优势，并且其周边的市政规划力度也非常的大，所以，该地块适合建成豪宅。 另一方面，根据本地块附近的楼盘定位都是中档楼盘，因此，本项目的定位定为高档小区，相信可以为本项目带来更大的发展空间，并减少同一档次的竞争。 但本项目不能被周围楼盘的定位限制了自己的思路，而是应该针对规模、产品、品牌缺口、突出自身优势进入市场。 二、项目竞争楼盘和竞争对手分析 见附录“竞争楼盘与竞争对手情况分析表” 光大花园 A．项目特色及 市场定位：该楼盘占地达 43 万平方米，总建筑面积 100 万平方米，而已开发的占地面积是 11 万平方米，容积率。 现正推出的 c c7 楼高 33 层，两梯六户，物业管理费 元 /平方米。 2 层做停车场， 540 元/月，实用率 %。 光大花园是广州市旧城区内规模最大、革新路目前唯一一家配套有学校的大型住宅区。 该楼盘配套设施完善，小区内设有银行，肉菜市场，幼儿园，中小学，商铺，会所，医院，地铁站，美容院等。 光大花园还与广州图书馆在住宅小区的会所二楼合办了面积 300 多平方米，阅览座位近100 个的广州图书馆、光 大花园联合图书馆，增加了文化氛围。 随着榕景路的开通，正与公交部门进行洽谈磋商的 248 线等公交线路延长路及新开设的公交线路的开通，交通会越来越便捷。 光大花园内宁静祥和，楼宇建筑风格现代，色调和谐。 现正推出的 c c7 座均价为 5600 元 /平方米，附带价值 600 元 /平方米的豪华型精装修，是本区的中等偏上的楼盘。 主要购房对象以海珠区原居民，芳村区和荔湾区的两人月收入合共 5000 元左右的家庭为主。 本期以东南向 108 平方米单位及南北对流的 76 平方米单位最受欢迎。 B． 销售情况： c6 已售 50%， c7 已售 70%。 C． 成功之处：该 楼盘位于革新路尾，已经开发了四年，成为广州市规模最大的绿色健康家园。 区内规划完善，园林绿化、生活配套、教育设施齐备，以高综合素质自成一统。 以千棵闻名已久的大榕树营造的绿色健康生态家园深入民心，树立了自己的品牌，具有较大的社会影响力，故在开卖榕上居之时就出现了两日两夜排队抢购现象。 D．与本楼盘比较：光大花园规模宏大，配套设施日益完善，无论规模还是配套本盘都是无法比较的，但我们可以借鉴光大花园做得非常好的营销策划。 凭藉“大榕树下，健康人家”一句口号４年来在广州市场竖立起坚不可破品牌的形象，而随着市场的向前发展 ，光大花园也引入了新鲜的思维，就是从以往强调虚概念“大榕树下，健康人家”到这次诉求“社区宽度决定生活高度”。 光大开发４年，跟当初不一样的地方在于，已经形成成熟的生活氛围，已经有３０００户业主入住。 一群生活在独特社区中的人群必然会产生独特的感受，把这 种感受描摹出来，光大的品牌就有了特别而有力的支撑，而电视广告也从大榕树转到方便面。 难怪销售人员说全因这样准确的定位和好的营销策划才有这样娇人的销售成绩。 丽景湾 A．项目特色及市场定位：丽景湾傲立于广州大桥与海印桥之间的滨江东一线江畔，与二沙岛高尚文化区隔江相 对，贴近新领事馆。 广州大桥将丽景湾与广州新城市中心 天河区紧密相连，五羊新城、天河城广场、火车站须臾可达。 而海印桥则令丽景湾与东山历史人文区近在咫尺， 8 12 13 20 21 21266 路公交线就在家门口，再加上地铁二号线由附近经过，令丽景湾尽得交通地利之便。 超市、银行、社区服务中心、邮政所、网吧、美容设施俱全，让生活更为轻松。 滨江一小、二小、中大附中、附小等学校林立，环境配套完善，市政规划业已成熟。 丽景湾豪华会所，面积达 2500M2，尊贵的配备设施与服务，彰显名士风范。 大型欧陆式豪华泳池 枕江而卧，正对星海音乐厅，独享珠江至美的一段江景，望江畅泳，指点云山珠水，亦是您丰盛人生的超凡之享。 会所内临江酒吧、游艺室、健身房、儿童乐园等配套设施，动静兼得，长幼兼顾，令尊贵生活更多缤纷色彩。 丽景湾由全国知名的深圳华森设计院负责总体工程设计，红、黄色相间的外墙颜色设计，在体现档次之余流露出几分新颖，配上翠绿外飘弧形或转角玻璃窗，令其在珠水蓝天间，显得明快夺目。 总体规划求同存异，无论是双翼式设计的西座，还是双蝶式设计的南北座，皆以大户型为主，并追求实现户户无阻隔，户户皆有景的境界。 该楼盘占地面积：１９１０ ８平方米，建筑面积：１０４３６７平方米。 容积率 ，实用率 84%以上，绿化率（连市政的环岛路） 68%。 物业管理费 2 元 /平方米，车位月租600 元 /个。 交楼附带价值 600 元 /平方米的精装修。 其均价约为 6500 元 /平方米。 B． 销售情况：现正推出的南座已售 80%。 C． 成功之处：坐享滨江东豪宅地带最后一线开阔江景，位居城市新中轴黄金位置，地铁三号线沿线物业，市民欢庆广场、新领事馆区、赤岗观光塔等市政配套尊定全新高尚住宅社区。 亭台水榭掩映的江畔私家园林、主题庭院，营造出一线江景、三面园景风情画卷。 D．与本盘比较：丽景 湾的南、北、西座有分为一线及二线江景，周边配套成熟， 交通便捷，但占地面积不大，是一个综合素质为中上的楼盘。 但我们可以参考它的香格里拉式酒店管理，香格里拉式酒店式亲切、体贴、无微不至的服务，令您如沐春风，尽亨尊贵。 中海名都 A．项目特色及市场定位：该楼盘位于江湾大桥南纺织路 1 号，离珠江仅 100 米，东临江湾大桥及江湾路；西与繁华江南大道毗邻；南面前进路商业旺地，并与江南大道交汇，九条公交路线停靠名都站，交通四通八达，距地铁二号线市二宫站步行 10 分钟即达。 中海名都总占地 万平方米， 共三期，绿化面积四万多平方米，容积率 ，实用率 81%， 03 年 11 月交楼，附带价值 600 元 /平方米的普通装修，物业管理费 元 /平方米，车位月租 600 元 /个。 中海名都二期，以“都市生态家园 ?江畔高尚社区”为主题，将都市与生态元素完美结合，以滨江高尚文明塑造社区高雅文化，打造市中心罕有“风光水绿”之都。 共四座楼，现售其中两座，楼高 34 层。 中海名都二期注重良好风环境的营造，门架式设计、两两相连的塔楼引进江风；由南至北的三进式庭院、楼宇架空层设计、开敞的核心筒户型、通透的建筑设计等，共同造就了清风盈门的舒适环境。 中海名都首创广州采光、节能、造景的［生态建筑］：［风光大堂］使用大面积玻璃墙，让室外园林风光与室内森林主题的雕饰无阻碍地融和。 ［阳光清风绿意电梯间］采取开敞通透的设计，采光节能，并引导清风，制造极佳对流；候梯厅的绿化花槽让风景在各个空间垂直蔓延。 [阳光绿意地下车库 ]流淌着令人惊喜的阳光、清风。 无须灯光照明与机械排风，没有尾气污染与潮湿味道，却有层级式绿化将地库环境与地面园林景观连为一体，一派清新自然。 在住宅的细部处理上，中海名都二期也处处考虑采光节能的环保工艺，双阳台、 270176。 转角大飘窗等设计，都增强了 明厅明房明厨明厕的高采光、通风效果，让居所更健康、美观。 中海名都花园中最引人入胜之处，便是 300 米生态水系及其沿途设置的古树区、莲花池、棕榈园、兰花园、紫竹苑、喷泉、瀑布、亭台桥阁等优美景观。 巧妙布置的各种水体起到了降尘除燥的功用；精心营造的水泽生态圈已呈现出生机勃勃的繁盛景象。 在中海名都二期，柔柔碧波更是从 A1A12 座之间穿过，让大多数单位都畔溪而居，畅享掬水闲情。 4 万平方米［都市、生态、家园］三进式主题园林，既相互独立又完美统一，营造与传统中心 大花园完全不同的审美感受。 一期［都市园林］已完成，草木丰 茂，鸟语花香，一个充满灵性的园林生态圈正跃然呈现。 中海名都二期正位于［生态］与［家园］两个园林之间，［生态园林］将于二期交楼时同期建成，届时几乎 100%单位都可尽览大花园美景，可说是汇萃了小区中最精华的景观。 二期园林，更拥有珍贵的古树群，二期的园林设计也是围绕着保护古树展开，并引进了大量观赏树种，丰富原有生态圈。 令小区的生态内涵更加厚重。 中海名都二期更采用全新升级环保装修标准，全楼采用无污染高档用材，杜绝健康隐患；室内装修则比一期有了更大的飞跃，无论选材、格调都更时尚清新。 其生活配套完善，小区幼儿园，小学， 周边小学、中学、大学组成了教育直通车，区内配有设备齐全的会所，超市，银行，商场，而江湾新城、北京路商业街、驰名广州的特色餐厅举步可达，广州海员医院附属医院即将进驻小区，业主能享受足不出户的医疗保健。 该项目的购买对象为一些较高收入的文化人士，相当一部分是二次置业者，其售价均价为 5000— 6000 元 /平方米。 B． 销售情况：首期“七次推出，七次排队争购”， 100%售出率；二期已售 80%。 C．成功之处：该楼盘由一直以“诚信卓越，精品永恒”为经营方针的中海地产开发，并汇集国际著名的新加坡雅科本设计管理服务公司， BCA 贝尔高林香港有限公司及华森建筑与工程设计顾问有限公司。 二期都市与园林相映成趣，建筑与自然亲密接触，生活全面升级，营造优越优雅更高境界。 D．与本盘比较：中海名都的主题概念是 都市生态园，岭南新加坡 ，它的每一个细节都体现着这个主题，而且它的环境做得既自然又富有特色。 我们可以借鉴它是如何体现主题概念，也可以参考它是如何做到“ 5+2”模式的。 在中海名都，地下车库的开敞式的，地下室也能自然采光，绿化的园林从地面延伸至此；首层大堂是开敞式的，电梯厅也是开敞式的，人的视觉在这里可以放松，随时随地与自然交流沟通。 这才是 一种归家的感受。 从走进中海名都开始每个人会从心而外都是轻松的，而不是被像电梯、车库这样封闭的空间所压抑。 好的生态环境不只是小桥流水、绿树红花，生态是一种人与自然的交流，人与建筑的交流。 所说的“５＋２”是一种综合模式，５是都市楼盘的形态，２是郊区楼盘的生活。 “５＋２”就是将都市楼盘和郊区楼盘的优势结合起来，在城市中心区营造有郊区生态环境和享受的花园社区，这在中海名都完整地体现了 出来。 4．锦骏华庭 A． 项目特色及市场定位： 锦骏华庭于去年 3月份开盘，总建筑面积 2 万平方米，号称五星级住宅。 此项目首创顶层空中会所，设 有咖啡厅。 有空中花园， 5楼架空层恒温罗马温泉泳池与架空层花园，建筑面积 － 平方米。 地下双层停车场设智能管理系统。 建筑物立面方面，桾楼采用玻璃幕墙，塔楼采用贴面砖、凡尔赛蓝艺术屋顶；沿街面窗户采用整体大面积双层中空隔音玻璃。 B． 销售情况：已销售 86％。 C． 成功之处： 锦骏华庭在设计、装修，还有服务上都做的非常优秀，这是其很成功之处。 其广告也做的非常诱人，具体如下： 珠江河畔，锦骏华庭 没有烦恼的世界 把服务变为艺术（“英式管家”） 品位高于生活 潇 洒生活，艺术人生 5．珠江帝景 A． 项目特色及市场定位： 珠江帝景总用地面积 65 万平方米，首期占地面积 37万平方米，首期建筑面积 87 万平方米。 规划中的小区由 72栋 13－ 32层的高层和小高层组成，总规划户数 7000 余户。 整体楼宇采用自由式布局，住宅容积率 ，建筑密度 ％。 此外，另有商业用途面积 ，车位3500 个。 户型方面，首期 13 层小高层一梯四户，建筑面积由 125 平方米的三房二厅至 163 平方米的五房二厅，顶层复式设计，面积约 200 多平方米。 所有单位均包括豪华装修。 按发展商规划，区内拥有十余个 糅合了世界典型水文化的园林， 万平方米的江畔公园，以及面积约 2 万平方米，运动、娱乐、休闲、商务设施非常齐全的会所。 此外，还配套有一座小学和一座中学。 不过，推出的二线江景单位均价已达 6000 元 /平方米，在该区域内已属较高价，而且大面积的户型设计，单位总价较高。 此外，需要注意的是，珠江帝 景目前距离交通主干道较远，周边的公共生活配套设施不足，在公共交通及生活设施方面，如果发展商不及时配套，将会给生活带来较大不便。 B．销售情况：已销售 80％。 C．。