地产文案doc打包下载-上海南汇临港工业项目可行性分析报告-27doc-20xx年

地产文案doc打包下载-上海南汇临港工业项目可行性分析报告-27doc-20xx年内容摘要：

地块 分析总结  一块小而精的地；  一块优势很多的地；  一块机会大于威胁的地；  一块需要智慧与挑战精神的地；  一个可以成就财富梦想的项目。 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 第 18 页 共 34 页 二、 项目开发建议 根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式有 4种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 工业园区开发模式 是目前国内各级政府常用的工业地产开发模式 ， 其主要特征表现为： 在政府的引导下完成，通过 创造特殊优惠政策及税收优惠条件营造园区与其他工业地产项目的独特优势， 然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合条件的相关工业发展项目。 如祝桥空港工业园就是典型案例之一。 主体企业引导模式， 一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。 如上海金山的上海石化工业园区。 工业地产商模式 是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。 而 综合开发模式 即 上述三项开发模式的综合使用。 由于本地块是祝桥空港工业园内的开发地块，且占地面积只有 30亩左右，因此 不适用工业园区及主体企业引导开发模式。 我们重点讨论一下工业地产商模式。 对本项目而言，采用工业地产商开发模式，有 2种运营 方式 ，通过实地勘查了 解， 我们结合地块特征和市场情况提供两个方案供参考。 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 第 19 页 共 34 页 一、 方案一 通过 转让项目公司股权间接转让土地使用权，来获取溢价利润。 即 投资开发商在完成项目基础设施建设后，实现项目整体土地 使用权 的转让。 按目前市场情况来看，有两种转让方式。 第一种为通过转让 项目公司股权得形式间接改变土地使用权的实际使用人。 第二种为 传统的 直接土地使用权转让，此种方式要求项目完成开发投资总额的 25％。 鉴于本项目属于未开发至 25％的房地产项目进行土地使用权转让之列， 因此， 我们建议开发商选择第一种方式。 目前 通过市场调查得知， 目前，工业园 区内土地转让价格在 50－ 60万元 /亩， 离机场更近的一期仓储用地和保税区内，土地价格在 70－ 80万 /亩左右。 本地块是属于工业园区内用地， 土地用途不可改变。 因此，在转让过程中不涉及受让方改变土地用途，因此，转让与受让双方无须讨论 补缴土地出让金此环节。 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 第 20 页 共 34 页 目标客户  资金实力雄厚 的 房地产开发公司  国内大型电子产品制造公司  国内大型物流贸易公司  国内大型 机械配件制造企业 经济测算 在方案一中， 从法律层面上来看， 仅 涉及到股权的转让， 不涉及到公司具体资产的转移， 因此，对于转让方而言，只需 要交纳企业 所得税或者个人所得税即可。 我们 按市场价 预计 转让价格为 60万元 /亩 ， 转让过程中， 转让方 需要交纳的 企业所得税 计算为 ： 企业销售收入 （估） 60万 /亩 30 亩＝ 1800万元 根据目前税率情况，企业所得税为 25％，由于目前无法准确得知企业运营成本 ，因此，我们根据一般企业经营成本情况进行估测， 将企业所得税率调整约为 12％左右， 那么： 企业所得税＝（ 1800－ 900）万 12％＝ 108万 总利润为 792 万元。 则，总 投资回报率＝ 792/900 100％＝ 88％ 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 第 21 页 共 34 页 方案优劣势分析 对开发商而言，此种方案 有如下优点 ： 操作 方式手续简单 可以节省费用，仅涉及交纳企业所得税。 开发快捷 同时， 本方案 存在一定程度的风险 ： 潜在 法律 风险 本方案不牵涉到产品的规划 设计，仅是土地使用权的转让，因此，寻找适合的目标客户是关键步骤。 由于 土地的特殊性和有限性， 国家对土地使用权的流转作出了许多立法限制 ， 投资者已经不能 直接进行土地倒卖，获取溢价收入了。 因此，出现了大量通过收购房地产项目公司 的股权以实际转让土地使用权的形式。 在此种操作模式下， 若开发商作为收购主体，尽管会对被收购公司作详细的前期调查，仍然无法避免被收购 公司存在对外担保 ，以前股权转让前的不明债务或违约合同赔偿等风险。 若开发商作为被收购主体，对收购主体而言，同样存在以上问题。 因此，建议聘请专业律师全程参与项目得谈判与法律文件得起草。 谈判时间较长 由于公司是动态运营的主体，因此，谈判双方关注的着眼点并非简单的土地使用权单项资产的交易安全及可行性，加之受让人由于信息不对成，将给双方的谈判带来难度和时间跨度的长期性。 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 第 22 页 共 34 页 二、方案二 通过与工业企业联合 ，按需制定开发模式 ， 通过出租或出售来获取利润。 开发商取得工业用地后，进行 项目主题包装与概念推广后，与已确定企业强强联合 ，按 企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。 如与本地块一港之隔的在建厂房，开发商拿下地后， 按照要求建造厂房及相应配套设施，出售给 丰霖（上海）医疗器材公司。 目标客户 主要发展电子信息、机电一体化、生物医药、工程机械、客车制造、新型材料 及物流 等产业，禁止新建、扩建化工、印染、食品等有水污染的企业。 如 ：  电子产品研发公司  电子信息产 业  电器制造 公司  汽车、摩托整车和配件制造 企业  仓储、运输、保税、出口加工企业 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 第 23 页 共 34 页 技术指标 总占地面积：约 20200平方米 总建筑面积 ：约 24000平方米 容积率： （拟） 绿化率： 30％ 建筑密度： 40％ 代号 名称 建筑面积 A 区 厂房 及其工业配套 13000平方米 B 区 办公楼 8000平方米 C 区 职工宿舍楼 3000平方米 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 第 24 页 共 34 页 功能区分 A 区 规划 为 4层 的 厂房区 ， 建筑面积在 13000 平方米左右。 紧靠地块南面， 供入驻企业 生产、研发 、仓储 用， 该区可开辟出局部 车间 办公区域，用作 厂房 管理 办公室。 B区临金亮路 ，规划 2栋 厂房式 办公楼， 一栋 为 3层， 一栋为 4层，沿着金亮路 张家路港，呈 L形状分布。 建筑面积为 8000平 方米左右。 该区 供入驻企业员工办公使用， 或由其自行出租给意向企业都可。 该区建设标准按临港工业园内办公楼一般标准建设。 C区规划为 2层的 工业配套－ 职工宿舍 ， 建筑面积在 3000平方米左右。 用作 员工住宿、餐饮配套服务 场所。 厂房建造标准： 4层，层高 4－ ，柱距为 8－ 10 米，长 85 米宽 40米。 08年初，国家宏观政策方面，明确指出鼓励工业用地集约化利用，提高工业用地容积率。 对本项目而言，无疑是利好因素。 上海的工业用地土地价格不断上涨，后市被业内一致看好，从使利润最大化的原则出发，兼顾厂房的实用性，我们建 议本项目建造的厂房标准如下： 多层厂房：对于 工艺紧凑、可采用垂直工艺流程和利用重力运输方式、设备与产品重量不大，并要求恒温条件的各种轻型车间，采用多层厂房 ；规划为 4 层，层高 4－ ，柱距为 8－ 10米，长 85米宽 40 米。 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 第。