国际酒店可行性研究报告

国际酒店可行性研究报告内容摘要：

叶酒店等，由行业投资建设，客源大量来自本行业，同时对外营业，但忽略行业外的市 场推广工作。 惠州酒店客源分布情况及分析 从 2020年的统计来看，惠州宾馆酒店客源以国内顾客为主，海外顾客仅占 10％左右。 具体比例见表 6。 表 6 2020年惠州酒店中外客源分布表 单位：万人次 项 目 合 计 增长率 % 海内外游客合计 + 海外游客 + 其中 国外游客 + 香港游客 + 澳门游客 + 台湾游客 + 国内游客 + (资料来源：惠州市旅游局 ) 值得注意的是，国外游客数量虽然很少，但上升幅度很快。 据了解，与外商投资有直接关系。 天悦大酒店和大亚湾康汇公寓负责人介绍，住店外籍人士大部分是因为投资项目而来的。 可以预测，随着中海壳牌石化项目的建设、投产及下游项目的展开，这个趋势会越来越明显。 SAO结论 作为第三产业的重要组成部分，惠州宾馆、酒店（包括餐饮和娱乐）发展相对滞 后，有关部门对酒店建设缺乏有力的支持。 这种滞后也导致惠州宾馆、酒店的市场饱和程度远远低于东莞、深圳等周边地区，酒店建设有很大的市场空间，同时也需要政府的进一步扶持。 在高星级酒店建设方面，惠州尤为迫切。 按 2020年有关数据，惠州的 GDP约为东莞的 71％，接待人数约为东莞的 63％。 但东莞拥有五星级酒店 7家，四星级酒店 13家。 至 2020年，东莞五星级酒店增至 9家，四星级酒店增至 16家。 2020年，东莞还将有 7家酒店准备申报五星级。 据此判断，惠州的旅游、商务市场足以支撑 5家以上的五星级酒店。 第三章 酒店式公寓 经营情况调查及分析 酒店式公寓概述 酒店式公寓近年来在广州、深圳等城市很受欢迎，这些酒店式公寓的主要特点是为顾客提供家庭住房的格局和家居式服务。 顾客在酒店内活动相对有较高的自由度，但同时酒店能够为客人提供专业管家服务，服务项目和服务水平酒店根据不同客源而定，一些酒店式公寓服务项目和服务水平与高星级酒店基本没有区别，比如深圳的丹枫白露酒店。 深圳丹枫白露酒店由三九集团投资，共有公寓 294套，包括一房一厅、两房一厅、三房两厅等各种房型。 房间售价普遍比较高，其中一房一厅（ 69平方米）折后价 690元 /天（ 含 15％服务费，下同）；两房一厅（ 119平方米）折后价 1610元；两房三厅（ 205平方米）折后价 2688元。 由于酒店采取购买贵宾卡送住房，为所有顾客提供高档自助餐等灵活多样的经营措施，酒店住房率很高，有时高达 100％。 惠州酒店式公寓基本情况 惠州酒店式公寓起步较晚，目前主要集中在大亚湾，影响较大的有大亚湾康汇外商公寓和假日酒店公寓楼。 康汇外商公寓情况 大亚湾康汇外商公寓位于大亚湾经济技术开发区，紧邻大亚湾管委会行政办公大楼。 公寓于 2020年 7月 26日开业，是目前惠州最大的酒店式公寓， 总建筑面积 50000平方米左右，分七栋公寓楼。 现已投入经营的公寓共有 176套。 公寓作二卧室、二洗手间、一书房、一厨房设计，面积 120平方米－ 134平方米不等，家居功能齐全。 公寓平均住房率长期在 85% 以上，常驻客人全部是来自美国、英国、日本、菲律宾和新加坡等地的外国专家。 散客入住公寓较少，仅占 5%左右。 公寓以月为计费周期，租赁价格6000—10000元不等，加 15％服务费。 康汇公寓经营情况较好， 2020年年度营业收入 840万元， 2020年预计可达 1320万元。 因餐饮等项目外包经营，公寓收入 95％来源于客 房。 大亚湾假日酒店情况 大亚湾假日酒店由假日集团管理，是大亚湾档次最高、规模最大的酒店，也是目前大亚湾的标志性建筑。 酒店装修高档，达到了四星级标准。 酒店共有传统客房 240间，酒店公寓 302套。 传统客房售价较高，住房率很低，长期在 20％左右。 但公寓出租率却达 100％。 公寓平均面积 36平方米，作一卧室、一客厅、一洗手间设计，没有独立厨房，厨房在客厅一侧。 公寓装修档次很高，家居设备、安全设备和网络设备齐全并且质量都比较好。 但服务方面只提供工程维修服务和套外卫生服务，不提供套内卫生服务和其他管家服务。 公寓以月为计费周期，租赁价格 8000元左右。 客源全部是来自美国、英国、日本、菲律宾和新加坡等地的外国专家。 SAO结论 酒店式公寓近在惠州很受市场欢迎，根本原因在于惠州是以外向型工业企业为经济主导的城市，这些企业有大量的外派高层管理人员和技术人员。 对他们来说，酒店式公寓是第一选择：一是个人活动自由度高；二是居住布局的合理；三是费用支出相对较低。 随着外向型工业的继续发展，惠州酒店式公寓将会有越来越大的市场。 第四章 餐饮娱乐业调查分析 惠州餐饮业情况 惠州餐饮市场规模比较大，菜系 相对集中，具体可以划分为中、高、低三个层面。 低端市场指的是建筑和卫生条件比较差的简易餐厅，中端市场指的是有一定规模，建筑和卫生条件比较好，但经营档次较低的餐厅。 高端市场指的是装修条件较好的大型独立酒楼和星级酒店所属餐厅。 中端市场情况 在中端市场中，三种菜系占据了较大的市场份额，分别是客家菜、传统粤菜和湘菜，另外“小肥羊 ”“山天 111”“大丰收 ”等品牌餐厅也在惠州登陆。 中端市场人均消费在 30－ 40元之间，与深圳、东莞等地的价格处于相同水平。 高端市场情况 粤菜基本统治了惠州餐饮 的高端市场。 规模较大的餐饮企业如红子鸡、龙苑酒家、黄金海岸、意源、金煌等基本都经营粤菜。 上述酒楼装修档次普遍不高，海鲜池规模比较小，没有大型陈列台，营业气氛不好。 价格方面，惠州高端餐饮高居珠江三角洲之首，散点人均消费一般在 80元以上。 宴会人均消费在 120元以上（不含酒水），如果菜单有鲍鱼、龙虾等高档菜式，则往往在 200元以上。 我们调查了大量的高挡餐厅，发现 1800元（ 10－ 12人）以下的菜单全部没有鲍鱼和龙虾，鱼翅也是质量比较差的散翅。 而在深圳等地， 1600元以下一般就会有龙虾或质量较好的鲍鱼。 大型宴会 在惠州蔚然成风，每年秋末、冬天和初春，惠州高档酒楼的大型婚宴和其他宴请爆满，消费者者往往找不到合适的地方。 酒店餐饮情况 目前国内星级酒店普遍存在一个问题，就是餐饮经营效果不理想，占酒店总收入比例太低。 在这方面，惠州呈现相反的一面，不少宾馆、酒店的餐饮规模很大，成为了酒店经营收入的主要来源，客房反而成了配套项目，占营业收入很低。 如惠州宾馆只有客房 158间，会议室只能容纳 200人，但餐厅却可以摆台 65围，同时容纳 780人就餐。 2020年，惠州宾馆的餐饮收入是客房收入的两倍。 同样，西湖宾馆只有 客房 80间，但餐饮可以同时容纳 600人同时就餐，有厅房 22间。 君豪酒店只有客房 64间，但餐厅同样可以容纳 600同时就餐，仅大厅就可以容纳 336人同时用餐。 丰湖酒店仅有客房 64间，但餐厅可以容纳 1140人同时就餐，有包房 32间。 除天悦等少数企业外，惠州宾馆、酒店所属的餐厅入座率都比较高，典型的如西湖宾馆，大规模的宴请往往要提前一周。 惠州宾馆、酒店所属的餐厅一般都很注意借助周围景色，围绕湖面作文章，周围景色比较好，但餐厅同样普遍存在装修档次不高，营业气氛不好，产品更新换代慢等问题。 惠州娱乐业情况 相对餐饮业，惠州的娱乐业规模较小，而且比较分散，分布特点与深圳、东莞不同，后者都有行业核心集结地，比如深圳娱乐业大量集中在罗湖商业小区，东莞莞城周围的娱乐业大量集中在厚街、虎门等地。 经营方式 惠州娱乐业经营方式相对单一，既没有歌剧院式的大型夜总会，没有大型演唱会，也没有近年来在一些地区大量出现的量贩式音乐广场。 基本上全部是传统的卡拉 OK模式，经营档次也比较低。 艺术氛围 惠州娱乐业艺术氛围比较差，包括设计布局普遍比较死板，灯光变化不够丰富，走廊布置和墙面点缀比较简单等。 尤其是门 口的霓虹灯，普遍达不到金壁辉煌而又富于艺术变化的效果。 装修水平 惠州娱乐业内部装修基本上停留在深圳 10年前的水平，即便是惠州娱乐业老大的瑶芳会也是这样，内部装修包括地面、墙壁、天花等都比较粗糙，家具、器皿等也是这样。 服务质量 惠州娱乐业服务水平较低，缺乏高水平的服务规范，比如服务员不注意细节服务， DJ员对顾客不够亲切等。 价格水平 惠州娱乐业的消费水平与深圳、东莞同档次的娱乐企业持平略高，喜力啤酒售价 30元 /小瓶；小食一份 30元左右。 人均消费 150元左右。 上座率情况 惠州上档次的娱乐企业上座率普遍比较高，比如瑶芳会、玉滩宾馆歌舞厅、三阳宾馆歌舞厅等。 其中三阳宾馆歌舞厅经常出现人满为患的情况。 相对周边城市，惠州娱乐业比较落后，但消费潜力很大。 SAO结论 现代酒店经营要求以客房为中心，同时充分发挥餐饮、娱乐的功能，形成三足鼎立，经营收入多元化的格局。 惠州的餐饮、娱乐市场潜力比较大，这为酒店多功能设计带来了有利条件。 目前惠州在餐饮、娱乐方面没有龙头企业，新世纪酒店可以在这方面大有作为，前期设计时多下功夫，使酒店不但成为酒店业的龙头，而且成 为餐饮业和娱乐业的龙头。 第五章 产权式酒店经营情况调查及分析 惠州从 2020年开始出现产权酒店项目，比较知名的有汤泉高尔夫度假公寓、大亚湾康汇外商公寓等。 市区内目前还没有出现产权式酒店项目，郊区的金果湾休闲农庄和大亚湾三门岛等计划采用产权酒店模式，但尚未启动。 汤泉高尔夫度假公寓项目调查及分析 汤泉高尔夫俱乐部是由台资企业开发的，目前有 27洞球道、小型会所和水疗中心等设施。 俱乐部曾与某公司合作在球场旁边开发别墅项目，并建成几栋样板楼，因销售不理想基本处于停滞状态。 2020年，俱乐部与深圳景 毅房地产公司合作，在球场中部开发产权酒店项目，目前酒店正在进行内部装修，预计 2020年 8月开业。 该项目策划和操作比较成功，对俱乐部和房地产公司来说是双赢结果。 首先，俱乐部利用球道之间的 “废地 ”开发房产项目，地价成本忽略不计；其次，将业主打球和水疗服务作为回报权益融入产权产品，相当于同时卖出了会员证，俱乐部获得了巨大收益；第三，球场与酒店共享餐饮娱乐设施，相当于节省一个会所的投资。 对房地产公司而言，不用出地价就可以启动项目，启动资金减少；同时球场已建成的球道景观、水疗馆及高尔夫球会等高贵奢华的形象都成为产权 酒店的极佳卖点；另外，球会的销售团队能力极强，在销售会员证的同时销售产权客房，因为客户市场基本相同，而且球会已有会员也是客房销售的最佳对象。 公寓原计划建设 800间客房，后调整为 577间。 客房设计中在卫生间增加了按摩浴室，增强对买家的吸引力。 客房面积也比一般酒店客房大。 公寓标准客房面积为 48平米，售价为 20万，相当于每平方米 4000多元，比同区域住宅项目高 2倍多。 小业主只需支付 30％约 6万元首期款（后涨为 7万），办理 7成 20年按揭后即可获得 70年产权证。 小业主买楼时同时与球会成立的酒店管理公司签定返租协议， 将客房按 1340元 /月返租给管理公司，相当于扣除月供后每月还可得几百元回报，一年可得约 4000元， 20年可得 8万元，相当于收回首期 6万元投资后多得 2万元，并获得房产剩余 50年的使用权。 在返租期间，小业主每年可获得 80余天的免费住宿权，另可免费打 12场球和享受 21次水疗服务，综合价值为 6000余元 /年。 因回报方案非常诱人，首期款仅为 6万元，大大增强了小业主的购买欲望。 项目开盘后反响热烈，销售业绩持续高涨，目前已销售 80％，球会和房地产公司都获得了数千万元的巨额回报。 虽然客房销售获得成功，但酒店开业后仍然面临 经营压力大的问题，酒店位置远离市区，近 600间客房能否用会员消费和会议市场消化存在疑问。 我们认为，方案的回报过高了，返租租金最多帮业主负担月供即可，因为 12次打球、 21次水疗及后 50年租金已经很有吸引力了。 应该尽量减少返租租金和返租时间，可以增加无成本的打球和水疗权益，尽量在不影响销售吸引力的前提下减轻未来酒店的经营压力。 大亚湾康汇外商公寓项目调查及分析 大亚湾康汇公寓项目是由壳牌项目的启动救活的，规模宏大的建设景象给买房者建立了巨大的投资信心，外国专家数量不断增加和区域缺少高档公寓的现状使开 发商敢于承诺 “返租 8年，每年 35％回报 ”，整个操作方案简单明了，开盘后不久就售出 80%，几个月后尾盘也告售磬。 购房者部分是惠州本地人士，部分来自深圳。 目前公寓租赁情况很好，租金不断上涨，如壳牌项目按计划正常进展，则整个项目可以获得完全成功。 “定位酒店式公寓，引进深圳酒店管理团队 ”是该项目成功的关键。 开发商率先发现了外国专家对高档酒店式公寓的需求，迅速完成由一般住宅向酒店式公寓的转型，形成局部稀缺资源。 在运营模式上敏锐地借鉴了国内最近兴起的产权酒店模式，进一步增强产品吸引力。 最后借力媒体对壳牌投资的重量级宣 传，以非常低的销售费用，在很短的时间内就完成大部分客房的销售。 SAO结论 产权式酒店是一种新兴的资本运营模式。 在惠州经济高速发展，市场消费力和投资能力不断增强的宏观背景下，只要客观地测算日后的。