商业地产20xx北京房地产市场发展研究报告

商业地产20xx北京房地产市场发展研究报告内容摘要：

0 年固定资产投资已高达 3372亿元。 北京市历年固定资产投资变化图0600120018002400300036001999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020亿元0 . 00 . 20 . 30 . 50 . 60 . 80 . 9全社会固定资产投资（亿元） 固定资产投资 /G D P 固定资产投资增长率 数据来源：北京市统计局 、中国房地产指数系统（ CREIS） （ 3） 房地产投资与 GDP关系分析 近年来 北京 房地产 投资 连年 稳步增长， 1999 年为 ， 到 2020年已经达到了。 房地产 投资增幅 则 表现 为 波澜起伏， 1997年 其 增幅仅 ％而到 2020年却达到了 ％。 之后，为防止房地产投资增速过快从而引起经济过热，国家出 台了一系列收缩银根地根的调控措施， 受此影响 ， 2020年 增幅降为 ％。 2020年， 房地产投资占 GDP的比重 （该指标常被用来 判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象 ）为 22％。 自 1999年以来 ， 房地产投资占 GDP的比重 缓慢增长， 于 2020年达到 34％后在宏观调控之下迅速下降， 2020年该比重 降为 22％ ， 在投资方面 北京房地产市场总体上走向 健康。 房地产投资自 2020年以来稳步增长，近年来占 GDP比重一直稳定在 30%左右， 2020年房地2020 北京房地产发展研究报告 中国指数研究院 中国房地产指数系统 地址：北京市建国门内大街 8 号中粮广场 B 座 311 室（ 100005） 电话： 01065278581 8 产投资达到。 北京市历年房地产投资变化图04008001200160020201999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020亿元0 . 00 . 10 . 10 . 20 . 20 . 30 . 30 . 40 . 40 . 50 . 5房地产投资（亿元） 房地产投资 /G D P 房地产投资增长率 数据来源：北京市统计局 、中 国房地产指数系统（ CREIS） 与此同时，可以发现北京历年房地产投资占固定资产投资的比重 自 1999年以来 一路攀升。 房地产投资占固定资产投资的比重由 1999 年 的 一路上升到 2020 年的 ， 受2020年 调控影响 开始 回落 ， 2020年已经 降为 ，但 与 世界各国 相比较 该比重依然偏高 ，从经验上来看这 将影响到本地区的经济安全。 2020 年 房地产投资占固定资产投资的比重 为 ，该比重 自 1999 年以来逐步攀升，受国家宏观调控影响在 2020年达到了峰值 北京市历年房地产投资占固定资产投资比重变化图1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020房地产投资 / 固定资产投资 数据来源：北京市统计局 、中国 房地产指数系统（ CREIS） 2020 北京房地产发展研究报告 中国指数研究院 中国房地产指数系统 地址：北京市建国门内大街 8 号中粮广场 B 座 311 室（ 100005） 电话： 01065278581 9 英国经济学家、新西兰奥塔哥大学教授费希尔 1935 年 提出 第三产业 （ 第三次产业 ） ，是指除农业、工业、建筑业以外的其他各业。 根据 中华人民共和国 国家统计局的产业划分意见 ，第三产业 基本 上 是一种服务性产业。 第三产业占总产值的比重是衡量一个国家或地区现代化程度的重要指标，比重越高说明现代化程度越高。 2020 年北京市 第三产业 增加值达到 亿元（根据最新口径统计）。 近年来，北京市 第三产业增加值 保持 了 平稳 的增长态势， 1997－ 2020年的年 均增长率为 %， 20202020年增长幅度有所放缓，但仍然保持了 两位数 的增长 率。 第三产业 增加值 自 1996年以来 保持 持续平稳增长， 2020年已经达到 ，年 增长率 均 保持在 12%以上 北京市历年第三产业变化图01000202030004000500060001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020亿元0%4%8%12%16%20%24%第三产业增加值 增长率 数据来源：北京市统计局 、中国房地产指数系统（ CREIS） 在三大产业中，北京第三产业所占比重逐年提高， 2020年该比重已经达到了 70% 2020 北京房地产发展研究报告 中国指数研究院 中国房地产指数系统 地址：北京市建国门内大街 8 号中粮广场 B 座 311 室（ 100005） 电话： 01065278581 10 2 0 0 4 年各产业比重第一产业2%第二产业38%第三产业60% 2 0 0 5 年各产业比重第一产业1%第二产业31%第三产业68% 2 0 0 6 年各产业比重第二产业29%第一产业 1%第三产业70% 数据来源：北京市统计局 、中国房地产指数系统（ CREIS） 从北京各 次 产业 占总产值 比重 的 历年 变化可以看出，九十年代初第三产业所占比重基本上和第二产业相当，九十年代后半期该比重开始逐 年增大，到 2020 年已经达到了 58%。 20202020年期间，各 次 产业 所占 比重 继续调整 ， 第一产业最终稳定在 1％；第二产业已经由 2020年的 38％降为 2020年的 29％；与第一、二产业变化趋势完全相反， 第三产业 所占比重则 由 2020年的 60％上升为 2020年的 70％。 上述数据表明北京市 三次产业结构调整正逐步趋于优化。 人口 增 长速度过快 ， 2020 年 常住人口 已 达到 1581 万人；人均可 支配收入达到 19978 元，同比实际增长 %。 2020 北京房地产发展研究报告 中国指数研究院 中国房地产指数系统 地址：北京市建国门内大街 8 号中粮广场 B 座 311 室（ 100005） 电话： 01065278581 11 北京市历年常住人口变化图100011001200130014001500160017001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020万人 4 % 2 %0%2%4%6%8%10%常住人口（万人） 常住人口增长率 北京市历年人均可支配收入变化图5000700090001100013000150001700019000210001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020元 8 % 4 %0%4%8%12%16%人均可支配收入（元） 人均可支配收入增长率（考虑价格指数） 数据来源：北京市 统计局 、中国房地产指数系统（ CREIS） 2020年末全市常住人口 1581万人，比上年末增加 43万人 ，增长了 %。 其中，户籍人口 ，增加 ；外来人口 ，增加 ，占常住人口的比重为 %。 全市常住人口密度为 963人 /平方公里，每平方公里比上年末增加 26人。 根据北京 市城市总体规划 年均 增长率 控制在 %以内 要求，从 1996~2020年的常住人口统计数据来看，虽然 除 2020年以外 人口的增长幅度较稳定（ 2020年 统计数据的 大幅度变化和当年的人口普查 统计口径 有关） ， 但近六 年来（ 2020~2020）的 平均增长率已 达到 %，人口形势比较严峻。 令人 欣喜的是 ，北京市人均可支配收入 近年来 保持 良好 增长 态势 ，近十年来年均可支配收入保持年均 %的上涨速度（考虑价格指数影响）。 2020 年城市居民人均可支配收入2020 北京房地产发展研究报告 中国指数研究院 中国房地产指数系统 地址：北京市建国门内大街 8 号中粮广场 B 座 311 室（ 100005） 电话： 01065278581 12 达到 19978 元，比上年增长 %，扣除价格因素，实际增长 %。 其中， 20%低收入户人均可支配收入增长 %； 20%高收入户人均可支配收入增长 %。 城市居民恩格尔系数为 %，比上年降低 1 个百分点。 城镇居民人均居住水平（人均住房使用面积）达到，比上年增加。 2020年社会消费品零售额实现 ，较 2020年增长 % 北京市历年社会消费品零售额变化图05001000150020202500300035001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020亿元0%3%6%9%12%15%18%21%社会消费品零售额 增长率 数据来源：北京市统计局 、中国房地产指数系统（ CREIS） 凯恩斯主义 宏观经济理论 揭示了一个命题： 消费 支出 与可支配收入之间始终存在稳定的 线形函数关系。 事实 证明 ， 北京城镇人均可支配收入的快速增加 促成 了消费的稳步增长，19962020 年北京社会消费品零售总额连续稳定增长，在 2020 年便突破 2020 亿元大关。 1996~2020年北京 社会消费品零售总额的增长率 存在一定的起伏，但基本上 稳定在 10%以上。 2020年， 全市实现 社会消费品零售额 ，比上年增长 %，扣除物价上涨因素，实际增长 %。 在 限额 以上批发零售企业零售额中，通讯器材类增长 %，家用电器和音像器材类增长 %，家具类增长 %，汽车类增长 %，石油及制品类增长%。 经济 进出口总额 自 2020年以来 开始 进入 高速 增长 期 ， 十年间年 均增速 %； 2020年 达到 15822020 北京房地产发展研究报告 中国指数研究院 中国房地产指数系统 地址：北京市建国门内大街 8 号中粮广场 B 座 311 室（ 100005） 电话： 01065278581 13 亿美元，较上年 实现 了 26%的增长幅度。 北京市历年进出口总额变化图0200400600800100012001400160018001996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020亿美元 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%进出口总额（亿美元） 进出口总额增长率 数据来源：北京市 统计局 、中国房地产指数系统（ CREIS） 受入世的影响， 2020年北京进出 口总额达到 1582亿美元，较上年实现了 26%的增长幅度 ： 其中出口 ，增长 %， 地方企业进出口总值 ，比上年增长%；其中出口 ，增长 %， 地方企业出口中，机电产品出口 元，增长 %， 高新技术 产品出口 ，增长 %， 占地方出口的比重分别达到 %和 %（二者有交叉部分），分别比上年提高 4 个和 3 个百分点。 2020年开始，中国入世签订的协议进入全面落实阶段，北京的进出口总额年均增长率达到 %。 到 2020年 入世 承诺 将全部兑现，国内市场将完全对国外开放，预计北京进出口额增长率还将保持目前的水平， 2020年将 突破 2020亿美元 大关。 实际利用外资 19962020 年经历了阶段性增长， 2020 年达到 亿美元，其增幅波动较为剧烈， 2020年为 % 2020 北京房地产发展研究报告 中国指数研究院 中国房地产指数系统 地址：北京市建国门内大街 8 号中粮广场 B 座 311 室（ 100005） 电话： 01065278581 14 北京市历年实际利用外资变化图0 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 06 0 . 01996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020亿美元 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%实际利用外资（亿美元） 实际利用外资增幅 数据来源：北京市统计局 、中国房地产指数系统（ CREIS） 19962020年北京实际利用外资经历了两个阶段性增长过程。 在第一个阶段（ 19962020年）实际利用外资逐步稳定增长，到 2020 年已达到 亿美元。 因为受“ SARS”影响 经过 2020年的跳 水之后便开始了第二个阶段（ 20202020年）的增长， 2020年已经达到了 亿美元。 实际利用外资增幅表现为剧烈波动， 2020 年高出 2020 年 100 多个百分点， 2020年其增幅为 ％。 自 2020年以来，北京实际利用外资保持了两位数的快速增长，说明外资对北京依然情有独钟。 2020年 北京市 新批外商投资项目 2106个，比上年下降 %。 在实际利用外资金额中，制造业 亿美元，下降 %；租赁和商务服。