合富辉煌20xx年咸宁温泉商业街项目可行性研究报告可行性研究报告可编辑

合富辉煌20xx年咸宁温泉商业街项目可行性研究报告可行性研究报告可编辑内容摘要：

精品报告 精心打造 专业市场 建材 温泉体育街、 咸安文笔大道 专业类批发市场少 特色商业街 温泉商业步行街、咸安福宁商 业步行街 温泉、咸安 规模 小、环境一般，经营状况一般 ，无其它专业特色街 百货商场 无 无 无 [小结 ]： 从商圈地位分析， 温泉路商圈超过南大街商圈，成为咸宁市的第一商业圈，但温泉商圈 现有品牌商业与低端小商业市场并存的商业现状，与其第一商圈的地位形成较大的反差， 不利于商圈形象的进一步提升，因此，重新改造现有商业格局，重塑温泉商圈的品牌形象，将有利于扩大温泉商圈的商业影响力、辐射力，促进咸宁整体商业市场的发展。 从整体商业市场分析， 咸宁 市的 商业市场 还不成熟 ， 业态分布零乱、无序， 现阶段的成型商业基本上集中在温泉路商业圈与南大街商业圈上，其它街区鲜见成行成市的商业， 行业的集合经营特征不明显，城市尚未形成有特色的商业街区，缺乏主题型的商 业。 因此， 本案 主题商业街区 的 开发将以其独特的商业形象，引爆市场。 从行业经营业态分析， 行业 业态分布 尚 不健全 ， 市场 缺乏商场百货与数码通讯电子类产品的有效供给， 本案的商业开发有效填补了温泉 商业市场存在的空白 ，存在极大的市场需求。 精品报告 精心打造 从专业商业市场分析， 由于咸宁在地理位置上邻近武汉，地缘上的相近性使专业类批发市场的商业影响力基本在武汉的屏蔽之下， 辐射力有限， 市场缺乏 大规模专业 批发市场的 商业 土壤。 因此，专业 批发 市场的开发规模不宜太大 从商业经营状况分析， 步行街二楼、文化广场二楼店面转让频繁、聚富时代广场二楼空置的 商业 经营 现象，说明 咸宁市民的逛街购物习惯 以一层平面为主 ， 对立体 型商业 有排斥心理，因此在立体型商业的规划设计上宜实行差异化经营 策略 ， 有机引导消费者的购物习惯。 三、 温泉路商圈商铺租赁调查 ： 淦河路商业调查表： 店名 经营行业 商品档次 实用面积（ m2） 门面宽度（米） 租金（元） /m2 月租金 经营状况 淦河路北区商业（调查顺序由蓝海酒店 —— 花坛） 卡斯高 鞋类 中高 25 3 2020/月 80 一般 咸宁特产 副食品 中 15 8 500/月 33 差 顶好饰品 饰品 中低 10 500/月 50 良好 九牧王 服装 高 200 20 12020/月 60 一般 雅戈尔 服装 高 80 10 7000/月 一般 淦河路南区商业（调查顺序由蓝海酒店 —— 花坛） ,备注 :文化广场二楼 45 平方米标准店面的租金 — 2 万 /年 花店 花卉 中低 20 350/月 良 精品报告 精心打造 金苹果 运动休闲 中低 120 10 9 万 /年 差 七匹狼 运动服饰 中 30 2020/月 67 一般 SHE 服装 30 3 1500/月 50 一般 文化广场 与狼共舞 服装 中 高 90 万 /年 51 一般 达芙妮 鞋 中高 30 3 1500/月 50 良 步森 服装 中高 60 5000/月 83 一般 温泉路商业调查表 店名 经营行业 商品档次 实用面积（ m2） 门面宽度（米） 租金（元） /m2 月租金 经营状况 步行街沿温泉路商业 群豪精英男装 服装 高档 80 12 万 /年 125 良 步行街内街一楼商业 ICE 服饰 女装 中档 35 24000/年 一般 浪漫一身 女装 中档 35 28000/年 良 时代裤行 裤子 中低档 35 28000/年 一般 步行街内街二楼商业 瑷玮玮 女装 中档 52 15000/年 24 转让 灰鼠 女装 中档 70 25000/年 30 转让 梦幻河马 女装 中低档 70 25000/年 30 转让 精品报告 精心打造 日本 3 年 2 组 服饰 中低档 35 14000/年 33 转让 金门街商业 黛富妮 床上用品 中高档 100 10 万 /年 83 一般 诚信男装 服装 中档 80 9 万 /年 94 一 般 宾女皮鞋 鞋 中档 33 4 万 /年 101 良 温泉路商业调查表 店名 经营行业 商品档次 实用面积（ m2） 门面宽度（米） 租金（元） /m2 月租金 经营状况 本案沿街 商业 维康药房 医药 中 36 4000 元 /月 111 卖得快 服装 中低档 36 5 万 /年 116 火玫瑰 女装 中低档 36 5 万 /年 116 花坛 —— 茶花街商业（调查顺序由花坛起） 波丝登 服装 高 100 7 5 万 /年 42 一般 卡朱米 服装 中高 100 7 4 万 /年 33 一般 味添面馆 饮食 中 170 万 /年 42 差 梦洁家纺 床上用品 高 80 8 万 /年 36 良 天逸童装 服装 中 18 3 7000/年 33 一般 精品报告 精心打造 药店 医药 中低 50 6 2 万 /年 33 差 如意超市 超市 中低 70 9 万 /年 18 差 [小结 ]： 从经营业态分析，服装与鞋类占大多数，大型百货与数码通讯类商业少。 从商品档次分析， 温泉路东、西两面街的经营档次不均衡。 淦河路、 温泉路西面街品牌店多，商业档次高；温泉路东面街，由于 商业建筑多为临时建筑，经营业态较为低级。 从消费层次分析， 以机关、事业单位上班族（包括咸安区）与学生消费为主。 从经营面积分析 ， 普通商业经营面积多为 30— 40 平方米的单店为主，品牌专卖店则由 23 个单店组成，经营面积多为 70— 100 平方米，相对较大。 从租金水平分析，温泉路沿街租金水平最高， 本案沿街店面租金高达 116元 /m2/月， 内街租金水平落差明显，降至 60 元 / m2/月 ，二层租金约为一层租金的一半，大约在 30 元 / m2/月左右 ；淦精品报告 精心打造 河路租金集中在 50— 60 元 / m2/月区间，租金水平由西向东呈增长趋势， 靠近花坛的店面月租金可达 80 多元 / m2；温泉南路（花坛向南路段）由于商业氛围相对较差，租金水平 较低，集中在30— 40元 / m2/月区间。 从经营状态看：目前经营状况一般，普遍感到生意难作，有经营上的压力，因此从这个角度讲，商铺的升值潜力可能会因供量的增加而冲谈，价格提升已经陷入困境，缺乏商业业绩的持续增长支撑。 [提示 ] 温泉商圈的经营业态和消费人群结构的综合分析表明，温泉商圈目前的经营业态较为单一，导致同业竞争加剧 ，因此温泉商业街的改造宜立足现有政府工作人员与学生两大消费群体， 在提升 整体 街区商业 品位 的同 时，有机营造学生专门消费街区， 打造多业态经营的复合商业模式 ，实现与其它商业形态的良性互动。 如果按本案街区现有的租金标准作为目前投资本案商铺租金的年收益，参照国际通行的商铺 1：150 的租售比，或按年 8%的收益率推算，则租金对本案售价的支持为，沿街约 17000 元 / m2，内街约 10000 元 / m2，内街二楼约 4500 元 / m2。 精品报告 精心打造 第三部分 咸宁市在售商业物业分析 精品报告 精心打造 一、 在售商业物业 个案相关信息 温泉 城 区 № 案 名： 温泉潜山商业步行街 位 置： 淦河大道 168号 规 模： 总建 45000m2，由 15 幢三层商铺组成，商铺数量总计 500余套，街区长度 508m。 整体定位： 财富盛宴城市的生活乐趣 功能定位： 以餐饮、购物、休闲娱乐为主，配以少量家饰家电、通讯科技和文化用品，具体规划为以下四个功能分区： № 1：亚洲精选美食餐饮区（ 1 1 15） № 2：香榭里步行购物街区（ 6） 精品报告 精心打造 № 3：锡耶那度假休闲中心区（ 13） № 4：新奥尔良下沉式时尚广场区（ 14） 配套及路网规划： 步行道、车行道分离设计，道路宽 度 14m； 4 台扶梯、 7 座连廊；地下停车场（ 150个车位）； 3 个开放式广场、 21个休闲露台。 营销推广 卖点： № 区位：项目毗邻建设中的温泉谷休闲度假山庄，且周围街区形象好。 № 销售政策 :预定 VIP 客户优惠 3%；一次性付款客户优惠 5%。 № 返租政策：一年半返利购房总款的 8%。 № 招商政策：采取统一的招商、统一的经营管理。 价 格： 一层均价 7000 元 /m2；二层均价 4000 元 /m2；三层均价 2800 元 /m2。 单套面积范围： 20 m2～ 500 m2不等，除餐饮区三层。