台山海骏达康格斯花园开发可行性研究报告

台山海骏达康格斯花园开发可行性研究报告内容摘要：

作模式，是个非常强大的竞争对手，这对我司的专业能力、资金能力、营销能力、售 14 后服务等提出了更高的要求。 旧城区内：华侨花园、六福山庄、东方豪苑。 华侨花园的楼盘开发能力一般，但六福山庄的开发水平就比较高，另外东方豪苑的营销水准也比较高。 就竞争对手而言，别墅的竞争对手主要是碧桂园和华侨花园，其中最主要的是碧桂园。 洋房的竞争对手除碧桂园外，主要是六福山庄、东方豪苑 、侨雅花园。 市场 物业调查（ 表 2） 楼盘 占地面积，建面 项目概况 销售状况 华侨花园 占地面积： 500多亩，总建 筑面积 10 万平方米。 别墅 300栋，公寓 20栋，容积率 ,建筑密度12%,绿化率达 60%以上。 将小区建成典型的美加式别墅社区，并巧妙的融入中国园林的精髓。 林荫大道，棕桐山景，休闲会所。 独立别墅平均 4000元 /㎡。 别墅面积在 180407㎡ 之间，价格在 55万到150 万之间。 华侨花园一期别墅（ 100套）销售率大概在 80%。 普遍 设计水准较差，营销水平、广告设计较差。 台山碧桂园 一期建筑面积 万平方米 别墅建筑面积 206436㎡。 “澜花语岸”浪漫阳光别墅的户型间隔由 4房两厅至 6 房两厅，建筑面积 167283 ㎡。 “盈一期别墅 219 套，联排别墅平均 4000元 /㎡。 独立别墅平均 6000 元 /㎡。 一推出便全部售罄；一期洋房均价 2800元 /套， 销售 15 翠苑”优雅风尚洋房的户型间隔由两房两厅到4 房两厅，建筑面积77255 ㎡。 五星级标准的凤凰酒店、８００米商业街在建设中。 情况不理想。 侨雅花园 占地面积： 28万平方米，规划总建筑面积 万平方米。 5000 ㎡ 的大型人工湖、双亭桥、阳光游泳池、国际标准灯光网球场、国际标准灯光羽毛球场、国际标准灯光篮球场、儿童活动中心、露天广场等；一期建筑面积 15 万 ㎡ ，别墅 和洋房已经售完。 二期已经是现房，户型为一梯两户或两梯三户，还有 2 座为叠加式别墅。 均价： 25002600元 /㎡。 雅旭轩（ 9 号楼）、雅贤轩（ 10 号楼），建筑面积约175186 ㎡ 四房二厅，雅盈轩（ 12 号楼）、雅骏轩（ 13 号楼），建筑面积256276 ㎡ 四房二厅。 11号楼雅豪轩为叠加式别墅（即复式单位）有 3330 ㎡ 两种。 16 六福山庄 占地面积： 19万㎡ 总建筑面积 26 万平方米 由祈福苑、侨福苑、聚福苑、怡福苑、乐福苑、延福苑六个组团（有别墅和洋房）组成，容积率 ，绿化率大于60%，秉承热带 风情、山水豪宅、生态健康的开发理念，引进中国早教名牌上海“爱婴天使”早教中心入驻。 多层均价从 1600 元 /㎡ ，小高层均价在 23002500元 /㎡。 台山成熟大型小区，小区在园林规划乃至户型设计上皆较为优秀。 洋房面积从 130180 ㎡ ，舒适型大三房、四房为主。 怡福居、乐福居销售约 7成，延福居推出时间不长，销售只有 三 成。 有入户花园，二梯三户，通风采光好，装修风格精美有品位。 销售人员在着装礼仪外貌等各方面皆较好。 东方豪苑 占地面积： 300余亩 高佬山侧，台城河畔，分四期开发。 一、二期售罄，现推出三期【泊岸】 ，建筑面积 15 万平米。 80 米楼距， 964 套洋房， 1000米江景线，1600 平米双语教育，3500 平米会所。 7 栋多一、二期已售罄，三期为一梯两户小高层户型， 8 座即将推出，均价预计 2500 元 /㎡。 楼王 9座为 16 层的高层面江单位，预计单价最高接近3000 元 /㎡。 有专业的代理公司代理，广告包装营 17 层花园洋房， 10 栋小高层、高层电梯房以及 22套联排及双拼别墅，70250 ㎡ 的多样面积配比，个性入户花园及空中露台。 销水平较高。 一、二期的建筑外立面色彩给人以沉暗灰旧的感觉，影响楼盘档次。 秀荷花城 占地面积： 4 万㎡ 总建筑面积： 10万㎡ 二万 ㎡ 的大型欧洲主题园林公园，小桥流水、山石瀑布，湖中荷花。 首期１６栋电梯洋房已经交付。 一梯两户，每户都可以看到小区的园林景观。 设有４部观光电梯。 绿化率 40％。 12层高，面积由 130 多平方米到 230平方米不等。 均价 23002500 元 /㎡。 从去年年底开始销售至今，销售率大概在 40%左右，大面积单位销售速度慢。 市场分析有关结论 台山房地产市场总体来说比起顺德，还有一定的差距，但随着碧桂园的进入，整体房地产开发与房地产营销处于一个上升的阶段。 台山市场总体供大于求，舒适性大 面积单位滞销。 别墅产品市场 销售状况良好，潜力很 大。 台山目前只有两个别墅盘，华侨花园和碧桂园。 碧桂园别墅十分畅销。 而对比顺德的房地产市场，藏富于民 18 的顺德别墅市场十分畅销，而且顺德的别墅总量至少在台山的 10倍以上；因此别墅市场存在较大的机会。 加上国家政策对于别墅用地的控制，作为一种稀缺性资源，无论是自住还是投资均有较大的价值。 台山有众多的华侨，政界、商界、文化界成功人士构成了很大的别墅消费群体。 相对而言，中间阶层人士反而不多，因此中高档的洋房存在滞销现象。 第三部分 项目分析 一、项目基本情况分析 地理位置 位于台山市风景秀丽的沙岗湖度假区，也是政府规划的新城区和科教区。 周边环境 湖景优美，田园风光，无污染， 周边为村庄。 地域形象 在台山市民的心目中是一个度假区，风水宝地，同时也较为偏僻。 交通状况 包括两部分。 一部分是指公路交通系统，也是车辆的到达度，另一部分是指公交系统，也就是指公交车或营运巴士 的直接到达度。 第一种情况，市区车辆到达大概需要 15 分 钟车程，路面状况较差。 随着碧桂园和附近医院、学校的建设，路面状况有望得到改善。 另一种情况，目前尚无营运车辆和公交巴士。 市政配套。 19 目前该区域尚不成熟，市政配套还有很多工作要做。 周边小区整体素质 由于碧桂园的开发，极大地提升了该区域的楼盘形象，对本项目构成利好。 二、项目分析 项目优势分析 （ S） ： ①规模较大，可塑性强。 ②大型低容积率楼盘。 ③ 自身配套有幼儿园、会所、酒店、商铺、两个泳池、三个篮球场。 ④ 与碧桂园资源共享。 （五星级酒店、高尔夫球场等） ⑤ 风景优美，湖水清澈。 山景资源，植被完好， 风水好。 ⑥ 环境幽静，民风淳朴、适合居住。 项目劣势分析 （ W） ： ①地理位置较为偏僻，目前交通不大方便。 ②农村区域，配套设施较差。 ③规模较大，开发周期长，资金投入大。 ④ 缺乏高素质的小学和幼儿园。 ⑤ 本公司对台山市场的熟悉程度和政府关系方面不及本地企业。 项目机会点分析 （ O） ①超前规划、超前生活方式，著名规划设计公司、园林公司、物业管理公司等强强联合打造超前生活气度。 ②产品领先，高规划、高建设，在产品概念引导、产品设计、建筑 20 风格、户型控制上为目标客户群量身定做。 ③大盘概念，是台山市仅次于碧桂园的大盘。 ④台山仅有的三个别墅盘之一，国家对别墅用地的限制越来越严格，碧桂园别墅的热销说明市场存在巨大的机会。 ⑤台山市政府积极拓展南 区建设。 威胁点分析 （ T） ①碧桂园超级大盘分流了大量客户。 ②地段偏僻，市政配套工程进度存在变数。 ③海骏达首次在台山市开发项目，品牌的知名度和影响力较低。 ④ 项目规模较大，投资大，对资金 的需求量大，是否有足够的资金投入直接威胁到项目的成败。 ⑤ 除别墅产品外，台山城区的洋房 市场竞争激烈 ，因此如何做好项目的前期策划（尤其是差异化），高水平的营销，工程质量和进度的保证，良好的物业管理，将是项目成败的又一关键。 21 第四部分 市场定位及项目评估 一、 项目定位 项目形象定位 在台山市民中形成高档物。