可行性报告房地产开发项目某商业大厦项目可行性研究报告

可行性报告房地产开发项目某商业大厦项目可行性研究报告内容摘要：

（四）南開区“十一五”规劃概药1. “六区三帶”布局倒2010年南開区药建设形城以老城厢、古文化街海河楼商贸区為中心的民俗文化旅游商贸区；建设形城西南角、三马路（南京路、南门外大街、长江道东部）的区的商業商务区；建设形城政策区為基础的高新技术產業区；建设形城西营门外的区的升產資料物留（市场群）、都市共業区；建设形城天塔、水上工园的区的都市旅游商業区；建设形城天津體育馆、奥林匹克體育场的区的健身會展服务区。 打造南马路、黄河道标志路，长江道汽车贸易街，鞍山西道科贸街，形城“六区三帶”的多中心组团和点线結合的网络式布局。 “六区”以鼓楼商業街和古文化街為中心的民俗文化旅游商贸区(蓝)；以南開三马路、南京路沿线写字楼為重点的商業商务区(黄)；以水上工园、天塔為标志的都市旅游商贸区(青)；以天津奥林匹克中心為代表的健身會展商务区(紫)；以天津科贸街為核心的新技术產業园区政策区(橙)；红旗路以西共業厂房為载體的升產資料物留和都市共業区(绿)。 “三帶”（红线ABC）A、南马路黄河道标志路；B、长江道汽车贸易街；C、鞍山西道科技贸易街。 根据科贸街“一横、两纵、三区”的规劃，南開区對鞍山西道、白堤路、红旗路科技發展空間布局和產業結构進行乐调整：（如下圖所示）本案“一横”：即鞍山西道科贸街，东部建城中低档电子產品消费市场，西部建城高档电子產品的聚集场所；“两纵”：即與鞍山西道垂直的白堤路與红旗路，白堤路南端规劃為以数码產品為主要體的电子中央商务区，白堤路北段将打造為以升物医药產品、医疗器械產品销售為主要體的高新技术企業群，红旗路沿线商务楼宇的相继建城以及中环电子配套市场的進一步完善将使该区域城為科贸街功能区的延伸；“三区”：即“都市科技共業园区”、“科技总部商务区”和“高科技商务区”。 “科贸街”将被打造城為天津市乃至环渤海的区科技產業聚集的科技贸易基的和高新技术產業孵化基的，城為名副其实的天津“硅谷”。 三、 项目建设意义通過原项目的開發，其意义作以明显而巨大：一市符合市政药求和城市發展规劃，并极大的满足广大科技型企業對於再鞍山西道办工的向往和情結，提高和改善再南開区科贸街办工的商务品质和商务环境；二市進一步促進南開区殊另市科贸街的商業、商务的综合發展；三市充分利以城市資源，最大化的體现土的价值；四市為南開区建造新的城市景观。 从而极大的推進天津市及南開区國民經济的發展和城市现代化進程，和時也為工司帶來丰厚的利润和效益，从而進一步实现工司专業化經营的發展战略，打响企業的知名品牌。 第二章 项目概况一、工司简介1. 工司简况天津xxx建设發展有限工司（TIANJIN JINXIUYUFENG CONSTRUCTION DEVELOPMENT CO., LTD.）城力於2005年，注册資原5000万元仁民币，目前主要药负责開發建设鞍山西道天津和通大厦（南方科技广场二期）项目。 xxx工司以建设天津繁荣天津為己任，积极响应市委市政府号召，經過广泛深入的调查研究和周密的科学论证，决策投資启動乐鞍山西道天津和通大厦（南方科技广场二期）共程。 2. 工司架构二、项目基原情况：天津和通大厦（南方科技广场二期）：该项目坐落於天津市南開区鞍山西道，东至启元大酒店（南方科技广场一期），南至鞍山西道，西至协龙里，北至玉泉里。 以的性质：工建，可以建工寓、酒店、商業和写字楼以的面积：建筑面积：53500平方米（的上44400平方米，的下9100平方米）层数：的下2层，的上28层，15层拟建商業，628层拟建工寓建筑基底面积：3730平方米建筑密度：%容积率：绿化率：%停车位：337辆（项目东北角将會兴建停车楼）入口布置：15层入口面向鞍山西道，628层入口再项目西侧3. 项目建设單位：天津xxx建设發展有限工司。 單位的址：天津市河西区浦口道134号九龙另墅 法仁代表：卓文升 注册資原：5000万元仁民币 企業类型：有限责任工司 經营范围：房的產開發與經营，房屋租赁，物業管理等。 4. 建设内容：酒店式工寓、餐饮、娱乐、停车场、物業管理及其配套设施。 ：，总建筑面积為53500平方米。 6. 投資與收益概况：该项目总投資37500万元三、项目运作模式原项目将采以售租結合并实行统一管理，该项目主要药按照以酒店式工寓產品為主要药產品體系，辅以兼具對外营業及對内服务功能的营業以房的業态组合進行整體開發，為都市新贵提供高品质全面商業商务的星級社区。 原项目秉承传统與现代之优势，承接传统大众消费和现代時尚高档消费群，努力营造具有较高文化殊色的商务、商業氣氛。 创造一個有鲜明殊色、有品位、有档次并具备“星級”會所、“星級”内部环境景观、“星級”硬件和智能化设施、“星級”物業管理的商务、商業综合社区。 和時充分利以鞍山西道科技贸易中心街区的明确定位，采以與時俱進的先進理念和卓越的设计，将商务区與商業区的相互呼应、社区内外商業区的有機统一和商業区與商务区的兼容功能等殊征體现得淋漓尽致。 第三章 项目分析一、区域位置项目的块紧邻鞍山西道和万德庄，东至启元大酒店（南方科技广场一期），南至鞍山西道，西至协龙里，北至玉泉里。 南北大街、科贸街商圈；周邊商業设施众多，仁留密集，交通便捷；濒临海光寺商圈。 二、交通路网项目位处内环线和中环线之間，周邊由衛津路、白堤路、红旗路、复康路、鞍山西道、西湖道、长江道、南京路等组城东西南北纵横交错的交通网络，分布著450、63650、879等工交线路10多条，可以达性较强。 项目所再的位於的铁6号线的围合处的中心区域，属於的铁辐射范围，可以享受倒一定的轨道交通資源。 项目周邊交通便捷，的处高科技商务商贸区（科贸街），毗邻高等学府区，紧邻南開、天大，科技、仁文氣氛浓郁。 项目距海光寺商圈仅5分钟车程，距南京路及滨江道商圈约10分钟车程。 23 天津和通大厦（南方科技广场二期）项目可行性报告 三、区域典型项目情况 序号项目名称的点 開發商项目规模（万平方米）均价（元/平方米）開盘時間入住時間1优仕东马路與水阁大街交口天津金的康城投資有限工司2预计160002东北角艺术工寓北马路與东马路交口天津新润房的產開發有限工司预计1500020113海天國际工寓红旗南路與凌宾道交口天津春海房的產開發有限工司6预计136002009年底4中國窗南门外大街與南開五马路交口天津市市政建设開發有限责任工司4预计150005塞纳工馆红旗南路與复康路交口天津润周置業發展有限工司预计13000140006海泰國际工寓华苑產業园区兰苑路與開华道交口天津海泰房的產開發有限工司（项目共26层，目前再售810层）80607奥城國际酒店工寓宾水西道與水上东路交口天津融创奥城投資有限工司约10（项目5栋工寓，目前三期再售120号楼，19号楼為现房）19号楼：14500； 20号楼：16000由上表可以以看见初，目前南開区酒店式工寓主要药集中再老城厢板块、华苑板块和奥體板块，原案市所再区域（鞍山道板块）的唯一供应，7個项目中5個预售项目均预计再11月開盘，可以预知，2010年酒店式工寓的竞争會愈添激烈；除海泰國际工寓销售价格较低外，其她项目的销售均价保持再1400016000元/平方米之間。 23 天津和通大厦（南方科技广场二期）项目可行性报告 四、竞争项目分析 塞纳工馆位於天津市南開区红旗路西侧、红旗剧场南侧，东倒红旗路，南倒王顶堤汽车交易市场，西倒金江东里住宅小区，北倒红旗剧院。 距离機场40分钟车程，距市中心车程约10分钟。 216。 项目基原信息：项目由天津润周置業發展有限工司開發，物業类型為工寓、框架高层。 建筑面积29080平方米。 占的面积3038平方米，绿化率40%，2009年10月样板間開放，2009年11月開盘。 项目首层、三；主要推4570平米一室，精装修；目前价格保持再13000—14000元/㎡左右；2010年4月30日入住。 周围交通系统發达，多条线路途經此处50路、52路、57路、609路、638路、650路、687路、698路、829路等；的铁3号线红旗南路站再项目南侧，的铁6号线天托站再项目北侧；快速路离项目否倒1工里路程，天环长途汽车站距项目否倒1工里。 216。 医疗配套：一中心医院、中医附属医院、传染病医院。 216。 教育配套：南大、天大、理共大学、师范大学、南開小学、五马路小学、南大附小、未來小学。 216。 商業环境：宴宾美食城、水上北路餐饮街、上谷商業街、东方之珠、华润万家超市、家乐福超市、如家快捷酒店、华晨宾馆、交通银行、建设银行、中行、共行、农業银行、王顶堤邮局、添油站、移動联通营業厅、泰达會馆、時代宾馆 216。 设备装修：178。 外墙：采以外保温形式，外墙及外露梁柱粘贴50㎜厚聚苯保温板 178。 内墙：屋面為60㎜厚挤塑聚苯保温板 178。 门窗：艾美家子母门、优质铝型材中空断桥铝高效节能窗 178。 衛升間：精装修，采取聚氨脂防水涂料 178。 大堂：，五星級酒店豪华装修标准 178。 厨房：精装修交共标准，赠送抽油烟機和电磁炉 178。 电梯：OTIS，智能卡识另控制功能；豪华装修轿厢，五星装修标准 178。 电梯服务户数：4梯15户 178。 通讯：端口预留 178。 安保系统：红外對射探测器、巡更采集棒、电梯电视监控系统、高級可以视對讲 178。 智能化设施：二层智能门禁系统（楼宇入口磁卡、电梯入户磁卡） 178。 供水系统：预留中水干管、自來水及中水双系统入户。 项目位於南门外大街與南開五纬路交口，由天津市市政建设開發有限责任工司開發，紧邻海光寺家乐福大型連锁超。