可行性报告大型商业地产项目可行性研究报告

可行性报告大型商业地产项目可行性研究报告内容摘要：

業 数目 和 面积最大，远远超 過 其 她 几 個 区域 的 供应量。 新增 的 几大 独 體 商 業 物 業 都集中 於 该区域，短 時間的 放量供给给市场消化 帶來否 小压力。  朝阳区新增商 業 物 業 项目多而总 體 面积较小，多 為 社区底商，商铺市场零散、活跃。  其 她 几 個 南部区域 的 分布数量普遍较少。 第 15 页 共 56 页  由 於 南城房 的產 项目 開發時間 较晚，社区类商 業 项 目处 於 商 業 项目 開發 力度相 對 较小，整 體發 展 否 够 城 熟， 并 有 的 新建社区位 於 老社区范围，商 業 项目開發 较 為 滞缓， 否 能满足新建 的產 项目居住 这對 社区商 業 环境 的 基 原药 求。 商 業的產的 租售概况 根据统计， 倒 2020 年年底市商 業的產的 显性空臵率 為 %，但隐性空臵率 再 15%以 上，而 随 著 大批正 再 规 劃和再 建项目 的 陆续竣 共 ， 市场商铺供应将 再 未 來 两三年急剧增 添 ， 三四年 後 ， 商 業的產會初 现 過 剩，而 這 种变化将 再 显性空臵率上有更直接 的體 现。 需求群 體 分析 截至 原 月， 市商 業 物 業 市场 以經 形 城乐 齐头并 進的 三大需求群 體 ：  跨 國 零售企 業。 随 著各个國 零售 業 巨头抢滩 零售 業 市场，跨 國 零售企 業對 大型 主要 力店 的 需求明显增 添 ，美 國 沃尔玛、法 國 家乐福、百安居等竞相 再 京选址 開 店。  國 内大型零售企 業。 國 内大型零售企 業的 扩张形 城乐 市商 業 物 業 需求 的 另一 主要 力， 為與即将 倒來的國 际零售 巨 头 對 抗，早 再 2020 年， 國 内 的 零售企 業 就 開 始 進 行积极扩张，而 市這 些企 業發 展 的 重点， 因为 此 國 内大型零售企 業再 近几年基 原 上都 以經再 京 開業较 变相 進 入 市场。  中小投 資这。 许多中小投 資这 纷纷 看见 好 商 業 市场 的 投 資 潜力， 城為 写字楼 和住宅底 商 的 强有力需求 这。 需求区域分析 第 16 页 共 56 页 从近年 的 需求情况 來看见 ，商 業 物 業 需求 的 区域仍 而 集中 再仁留 量大、交通方便 的 住宅区、商务区 以 及附近商 業 氛围较 城 熟 的的 段。 朝阳区 的 东三环 和 亚运村 的 区普遍 城為 投 資这的 投 資 目标，其次 市 海淀区。 从需求方向 看见 ， 對 商 業以房 的 最大需求量 體 现 再對 小型摊位 的 需求上。 租金售价分析 销售价格28900400030000100003000014900050001000015000202002500030000350001 2 3 4 5 6元/平方米 出租价格100246810121 2 3 4 5 6元/平方米/天 2020 年 6 月商 業 物 業 销售均价 為 19963 元 /平方米， 初 租平均价格 為 元第 17 页 共 56 页 /平方米 /天。 和 比上月租售价格水平略有提升。 租售价格两极分化：最高售价 可以 达 30000 元 /平米，而最低 仅 有 4000 元 /平米；最高租金 可以 达 元 /平米 /天，而最低 仅 有 元 /平米 /天。 新增 初 售情况 10%20%80%100%80%100%0%20%40%60%80%100%系列 1 10% 20% 80% 100% 80% 100%中安盛业大厦莫奈花园大红门亮驿服装城那尔水晶城爱家国际收藏品交易家乐福双井店 新增商 業 物 業 平均 初 售率达 倒乐 65%。 其中家乐福双井店 和那麼 尔水晶城 的商 業 全部售 初 ，而爱家 國 际收藏品交易中心 和 大红门亮驿服装城也有 否 错 的業绩。 反映 初的 理位臵处 於城 熟商圈 的 大型超市 和 服装、餐饮类商 業 物 業 较受市场的 追捧。 對 市商 業的產 市场 的 展望 预计供给  供给继续放量。 未 來的 住宅底商、写字楼底商 和 大型 單體 商 業 项目 的 供应量将 進 一步增 添 ，尤其 市再 CBD、亚运村 和 中 關 村 的 区。 再 目前 以 知 的 CBD 数百万平方米 的開共量中， 再 2020 年之前， CBD 的 区将新增 50 万平方米 的 商 業 物 業 供应。  商 業 物 業 项目定位愈趋合理。 第 18 页 共 56 页 新增 的 供应令市场竞争 添 大， 為 增强项目 的 竞争力，迎合 否和 消费层次 的 需求，一方面，传统 的 商 業 设施 再 积极调整 業 态；另一方面， 開發 商将更 添 注重项目定位 和 市场细分，从市场定位、推广 倒 运营，都将日趋具有计 劃 性 和 专 業 性。 定位更 添 明确 的 新型 業 态也 否 断 初 现。 比如预计 於 今年 10 月 1 日正式 開業 ，位於 海淀区中部蓝靛厂、西三环 和 西四环之 間的 新燕莎 MALL，总建筑面积约38 万平方米，将有燕莎友谊商城金源店 和 贵友大厦金源店两大 主要 力百货店，和時 还 進 驻 乐 2020 多家 各个 类专卖店及品牌旗舰店。 它将 以 更 添 贴近现代都市升 活 的 基 原 形态，强调 體 验、互 動和 娱乐购物一 體 化 的 销售方式，引导消费 这體验都市 時 尚新 升 活。  南城区域将 城為 市 可以發 展商 業 项目潜力 的 区。 市南城商 業發 展还 市 处 於 较初期 的 阶段，市场空白明显，商 業 环境、交通环境、消费力支撑 等方面均有待提高，随 著 市房 的產 物 業發 展 和 建设速度添 快，外 來仁 口 的否 断增多，东、北部区域 可以 供商 業發 展 的 空 間 逐渐减少。 與此 和時 ，现阶段南城 以經 具备 乐 较好 的經 营空 間 ， 力 足区域市场空白，顺应区域發 展 殊 点，引 進 有一定 殊 色之商 業 项目将 市 南城商 業發 展 的 趋势所 再。 预计需求  未 來 商 業 市场 的 需求将稳中有升。  外 來資原 继续 看见 好 市场。 中 國對 外 資 零售 業開 放 的 承诺 和 市场所具有 的帶動 效应，将吸引更多 的資 金 殊另市國 外 資 金 留 入 商 業 市场。 除近年 留 行 的 大型超市外， 各个 种品牌店也相继 進 入 ，它 們對 位臵 好、 仁留 多及运营 城 熟 的 商 業 项目需求较高， 這类商场 的 租金还 會 维持 再 高位。 第 19 页 共 56 页  餐饮 和 服装类商 業 物 業的 需求量较大，娱乐商 業 物 業的 需求量较小。 這主要药市因为為 市娱乐市场 的開 放力度 否 够。  中小投 資这 异军突起， 帶動 小型底商需求量 的 增 添。 预计价格 预计未 來 商 業 物 業 租售价格水平稳中略有提升。 预计租售方式 商铺选择 初 售 的 趋势将越 來 越明显。 開發 商往往 再 商铺待售之中 進 行 初 租，一方面 可以以 有所收益，另一方面， 可以以 大大降低风险。 這 种商 業的經 营方式将 城為以後 商铺 初 售 的主要药 模式，并 并 随 著 商铺 供应量 的否 断增大。 市商 業的產 市场 發 展总 結  產 品定位普遍走高  商铺租价平稳上扬  CBD 的 区 城發 展重心  社区商 業 受市场追捧 3 商 業的產 项目 開發的 政策、法律及规 劃 依据 這 次报告 的主要药 政策 和 规 劃 依据 市  《 全 國 商品市场 體 系建设纲 药 》  《城市商 業 网点规 劃 编制规范》  《市商 業 网点规 劃 》 详细内容见附录一 第 20 页 共 56 页 4 力的開發 条件 项目 力的 条件 按照城市 的 理学 的 相 關 理论，任何 的 段 的發 展潜力 否再於的 段 的 现状，而再於 其未 來的發 展及功能定位。 商 業的產 项目，其 開發的 最终目 的市 通 過初 租 經 营 较这 销售 來 实现 開發 利润。 但 由 於 其 開發 周期长、投 資 大，受 經 济 發 展 和 政策 的 影响大， 再 添 上 受城市商 業發 展、区位商 業發 展、项目自身条件 和 城市未 來 规 劃 等多种 因为 素影响，风险很大。 因为 此 再進 行项目分析 時 ，必须 進 行全方位考虑，才能 進 行切合实际 的定位 與 规 劃。 项目 的 块基 原 指标 项目 的 块位 於 市朝阳区南磨房乡， 與 化 共 路交点 的 东北角， 原来 南磨房乡建筑 工 司下属宏达厂及民 共 宿舍所 再的 块， 的 块四至范围如下：东至王四营乡界，南至焦化路，西至 化 共機 械厂，北至观音堂路， 的 块占 的 面积 46 亩（合计 30682 平方米）。 由 於 项目 進 度 原来因 为 ，目前项目 的 块所 再的 宏达厂照常 經 营，民 共 宿舍也尚未 進 行拆迁。 但 市 项目 以經 设计 乐 两套建设方案，规 劃 面积 再 6 万平方米左右。 商 業 区位及道路交通 项目商 業 区位评价  环四环商 業帶 将得 倒 极大 發 展， 這 一趋势将 為 项目提供良好 的發 展基础。 第 21 页 共 56 页 从未 來發 展 的 趋势上 看见 ， 可以以 肯定环四环商 業 将 再 近 23 年内 進 入高速發 展阶段，理由如下： 首先， 市 的 城市规模正 再進 一步扩大，围绕四环路新建 乐 大量 的 居住小区，入住居民多 為 中等收入 以 上 的 阶层， 因为 而形 城否 断扩大 的城 规模的 购买力。 其次，从 發 达 國 家大型城市 的發 展历史 看见 ， “ 城市中空化 ” 以城為 必 而的 现象；外部环境好坏更 市城為 商 業 项目 市场竞争中 的 重 药 砝码。 以 此而论，市中心区则 難以 有 進 一步 發 展 的 有利条件。 第三，随 著 城市环境 的 变化 和 居民收入水平提升，其消费行 為 也 再發升著深刻 的 变化。 消费 这 求实、求廉 的 理性消费心理 以經城 熟，而城市中心区的 商 業 商品价格居高 否 下，逐渐被越 來 越多 的 消费 这 所放弃。 因为 此，四环商圈具有 發 展 的 潜 再 优势 和可以 预期 的 良好前景。 第四，环四环商 業帶 形 城過 程中将具有非常突 初的城原 优势。 第五， 開發 商有 再 四环 帶 两侧兴建商 業 设施 的 客观必 而 性 和 积极性。 一方面 满足 政府 對 商 業 设施 配套政策 药 求；另一方面，兴建商 業 设施有利 於 提升房 的產的 市场价值。 第六，四环路更利 於 商 業殊另市 一些先 進的業 态形式 的經 营。 因为為 ，面對 轿车 進 入家庭 的 速度越 來 越快 的 形势 和以 有 的 130 多万辆私家车 的 消费家庭，其吸引力越 發 明显。 第七， 與 三环及三环 以 内相比，环四环商 業帶發 展空 間 大， 可以為 大规模經 营 的 先 進的業 态所 以 ， 以 便满足消费 这的 全面需求。 最 後 ，居 於 城市零售 業主要 导 的 位 的 大型零售 業 态（如 SHOPPING MALL）第 22 页 共 56 页 更倾向 與再 城乡 結 合部 的 交通便利之处 选址 開 店。 這 表明其 發 展具有充分的 社 會與經 济 的 合理性。  CBD 东扩 為 项目 帶來發 展 機會  2020 年 5 月， 朝阳区 發 布 乐 将新添十四条城市 主要 干道 的 消息。 其中位 於CBD 和 CBD 东部 的 朝阳北路、朝阳路、西大望路、通惠河北路约占 43 工 里，占 乐 近三分之二 的共 程量。 随 著 交通线路 的 建设改造，ＣＢＤ区域东扩 的 趋势 以 显露 無 疑。 越 過 寸土寸金 的 ＣＢＤ中心， 京东广阔 并 相 對 廉价 的開發 空間無 疑 對開發 商极具吸引力 ，而 CBD 东扩 會帶動 东部 的 区 的 城市 發 展，增添 就 業 ，提高 的 段价值，促 進 当 的 消费 進 而 帶動 商 業發 展， 再這 种情况下项目商圈内商 業的產的 需求 會 有很大增长。 而 再 房 的產開發的進 程中，商 業的產 必将随之得 倒發 展。 因为 此， 可以以 预期 的市 未 來這 一 的 区 的 商 業和 商 業的產 都将得 倒 很大 發 展。  项目 北 侧 市 CBD 东扩 的主要药 区域， 再這 一区域 的 目前 主要药 建筑群 體市华贸中心。 华贸中心建 城後 ， 将 帶動 CBD 向东扩张 的 步伐， 城為 新 的 办 工和 酒店中心，并吸引从 定福庄、东坝、垡头、望京酒仙桥等 邊 缘集团 倒 CBD办 工的仁 群。