可研报告-碧云老年公寓可行性报告

可研报告-碧云老年公寓可行性报告内容摘要：

人口达 37． 8万人，占全市总人口的 14． 2％，目前老年人口仍以每年不低于 3％的速度增长。 通过以上分析，我们可以看出，镇江市对于养老服务社区存在着庞大的市场需求，在镇江市现有的 37。 8万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设 25个“碧云”这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。 因此，开发建设和经营养老服务社区是“秋丽”未来发展的重头戏，“碧云”公司有一定的老年市场的服务经验，有一批忠实的潜在老年顾客群，并有该市场经营管理的专业人才，较为充足的资金支持，“碧云”肯定会在老年产业上创造奇迹。 七 、 市场分析 老年公寓养老 市场总体分析 随着我国进入老龄化社会，老年人口数量不断攀升。 据预测，再过 5 年，我国老年人口将达到 亿。 再过 10 年， 将达到 亿。 再过 20 年，将达到 亿。 再过 50 年，将达到 亿，届时，总人口中的 %将是 60 岁以上的老人。 近10年来我国空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的 26 % ， 一些大城市的空巢老人问题更为突出。 全国独居老人的比例也从 1987 年的近 4 %上升到 11 % ， 专业好文 档 15 这给城市社区养老服务工作提出了严肃的课题。 市场景气，潜力巨大。 十一五期间 镇江 人口老龄化压力将显现 镇江 十一五”人口和计划生育事业发展规划》日前出台。 《规划》指出，“十五”期间， 镇江 市低生育水平继续保持稳定 下降 ，5年期间全 市累计出生人口为 万人，目前全市人口总规模达 289。 78 万。 而“十一五”期间全市 65岁及以上的人口数占总人口比例将超过 14。 2%，人口老龄化压力开始显现，并将随着老龄化的发展而不断加重。 来自 镇江 市老龄委的数据： 2020年 镇江 老年人已突破 32 万。 随着老龄化社会的来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求的庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不断加重。 人口总量过多、人口素质问题和老龄化的多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。 从我国的实际国情出发，如何解决老年人的养老问题，成为社会各界广泛关注 的问题。 目前我国社区中的诊所， %的老人需要，仅有 %的老人得到服务；保健指导， %的老人需要，仅有 %的老人得到服务；家庭病床， %的老人需要，仅有 %的老人得到服务；定期体检， %的老人需要，仅有 %的老人得到服务；应急服务， %的老人需要，仅有 %的老人得到服务。 专业好文 档 16 以上资料使我们清晰的看到，日益增多的老年人口形成了庞大的“银发市场”，该市场对于社区养老服务存在着巨大的需求，而现有的养老院、老年公寓、社区服务等都远远无法满足顾客的需求。 既然已然存在对于社区养老服务的需求，那么开发养老服务社区也必然会有巨大的市场潜力。 (3)、支付能力保障 随着经济持续发展， 镇江 市城市居民家庭收支呈现出平稳增长态势，市 民生活质量得到进一步改善。 2020年最新统计结果显示，上半年 镇江 市城市居民人均可支配收入达 12369 元，比去年同期增长 %。 调查显示，从收入构成来看，工薪收入仍是可支配收入构成的主体，但增长速度有所放缓，主导作用逐渐减弱。 15月 镇江 市居民人均工薪收入 平均 21109 元，比去年同期增长 14。 7%，高 于可支配收入增长速度 2。 4个百分点。 而另一方面， 镇江 市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体的保专业好文 档 17 障措施，进一步落实了低保金的社会发放，居民人均转移性收入达 元，比去年同期 增长 %，居各项收入增幅之首。 镇江 市提高退休人员养老金待遇的统一部署， 镇江 市分别退休人员的基本养老金，并计划明年进一步上调。 在三年内连续提高退休人员养老金待遇，这次 镇江市基本养老金调整为 每 年连续调整。 据悉， 每 次调整后， 镇江 市退休职工每月的养老金至少将上调 100— 300 余元不等，平均每月增加 175 元，上调幅度为 30％左右。 《市场结论》 通过以上分析，我们可以看出， 镇江 对于养老服务社区存在着庞大的市场需专业好文 档 18 求，在 镇江 市现有的 32 万老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住养老服务社区怡养天年，最起码要建设 25个“ 碧云 ”这样规模的养老服务社区，才能基本满足需求。 因此，开发建设和经营养老服务社区是“ 碧云 ”未来发展的重头戏，“ 碧云 ”公司有一定的老年市场的服务经验，有一批忠实的潜在老年顾客群，并有该市场经营管理的专业人才，较为充足的资金支持，“ 碧云 ”肯定会在老年产业上创造奇迹。 主要竞争情况分析 （ 1）、养老服务市场的竞争分析 经过详细的市场调查，我们发现目前的 镇江 市场尚无专门的养老服务社区，也就是说，对于即将开发的“ 碧云 养老服务社区”而言， 镇江 市场基本并不存在行业竞争者和品牌竞争者。 可以说，“ 碧云 ”的这一项目将要开垦的几乎是一片处女地，这对于“ 碧云 ”公司的进入无疑将是一个极其有利的局面。 但是，一定意义上的形式竞争者和一般竞争者必然是存在的。 镇江 以及周边地区有一些能够提供一定养老服务的场所，如 南京、常州、苏州 老年公寓、老年休养院、 养老 生态村 、 养老托老、等，以及市区内少量的片区提供的社区养老服务试点。 不过，相 较于专业的养老服务团队，已有的服务无论是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面都无法满足 镇江 “ 养老 市场”的需求，这预示着“ 碧云 ”的进入将面临巨大的市场空间。 社区养老的优势： ； 女的心理压力和劳动负担； ，增强双方的安全感；，减轻政府的负担； ，为社会提供就业空间； 当然，面对如此大的商机，不可能只有“ 碧云 ”独具慧眼，各方发现机遇的投资者也都蠢蠢欲动：也许是看到了 镇江 市民 对 老年公寓 环境的偏爱， “随着老龄化的加快，养老方式将更加多元化。 以居家养老为基础，社区养老、机构养老为补充，政府为部分人群购买服务是养老业的一种趋势。 老年产业也是朝阳产业，未来几年时间内，可能会有上亿民间资金进入养老业。 据了解，在 10 年前， 镇江 全市不过 二 家社会养老福利机构，基本上都只对城市孤老等特殊群体开放。 近年来，各种民办的养老福利机构正不断涌现，服务对专业好文 档 19 象也开始多元化， 镇江 现有老年人口 32万人，但各类养老机构总床位数仅为 4仟 张，不到老年人口的 1％，兴办养老机构是必然趋势。 面对机 会和市场空白，民间资金正纷纷进入该领域掘金。 采取民办公助的形式，由民间资金对原有的养老福利院进行升级。 民营企业家投资， 建设新的效大规模 建筑面积的老年公寓，可以同时为 几百 个老人提供服务；社区的养老服务机构也不断出现。 可以预见，在镇江市社会经济持续快速增长的背景之下，政府对 社会保障机制 发展 而一定会 重视及一系列配套举措的实施，加上城市化带动，今后一段时期该市 场 将获得快速发展。 也为推动包括本项目在内的市场发展带来了机遇。 八 、 项目选址及建设条件 项目场址 地理位置 本项目位于镇江市丹徒区 上党镇东贪村。 项 目总规划占地 90000平方米。 该区域环境优美，道路通畅，绿化率高，基础配套设施完善。 镇江是地处长江三角洲地区，位于南京都市圈和苏锡都市圈的结合部城市，具有多向经济辐射的区位优势。 项目建设用地概况 镇江 碧云梅花鹿养殖基地 有限公司于 2020 年 5 月已获得占地面积 90000平方米使用权和 2700 平方米建设用地的使用权。 场址建设条件 自然气候条件 镇江市位于江苏省西南部，长江下游南岸，地处长江三角洲顶端。 在北纬31176。 37′～ 32176。 19′ ，东经 118 176。 58′～ 119 176。 58′。 属暖温 带向北亚热带过渡的季风气候，属半湿润区。 镇江地区气候湿润温和，四季分明，雨量适中，年平均降雨量 1074mm，雨季主要集中在 79 三个月；历年平均气温 15℃，历年最高气温 41℃，历年最低专业好文 档 20 气温 12℃，最大积雪深度 14cm，最大冻深 9cm， 12月平均气温 2℃，属不冻区；年最大风速 32 m/s（ 1989 年 8月 13 日），主要风向夏季为东南风，冬季为东北风；年平均蒸发量 1277mm。 项目所在地区属北亚热带气候区，四季分明，热量充裕，雨量丰沛。 以下是镇江市近五年的气象资料（ 19982020年）和近五十年的气象累 计资料（ 19542020）： 项 目 单 位 数 值 历年平均气压 hPa 1014 历年平均气温 ℃ 极端最高气温 ℃ 极端最低气温 ℃ 12 历年平均相对湿度 % 78 历年平均降水量 mm 历年一日最大降水量 mm 年平均风速 m/s 风向 年主导风向为 E风，其次为 SE和 NE风 1954 年 2020 年镇江市五十年气象累年资料 类别 项 目 极值 单位 出现日期 气温 夏季平均气温 ℃ 专业好文 档 21 冬季平均气温 ℃ 夏季绝对最高气温 ℃ 冬季绝对最低气温 ℃ 55年 1月 16日， 69年 2月 5日和 6日 湿度 最热月平均相对湿度 82 % 7月 最冷月平均相对湿度 71 % 1月 雨 年平均降雨量 mm 月最大降雨量 mm 69年 7月 日最大降雨量 mm 72年年 7月 2日 22时 35分 — 3日 21时 一小时最大降雨量 mm 80年 8月 29日 17时 40分 — 18时 40分 风 极大风速 32 m/秒 89年 8月 13日 风荷载 千克力 全年主导风向及频率 东风 频率 9次 冬季主导风向及频率 东南偏 南风 频率 9次 夏季主导风向及频率 东南偏 东风 频率 9次 雪 最大积雪深度 34 cm 84年 1月 19日 冰雹 年冰雹最多日数 2 天 1958年 雷暴 年雷暴最多日数 48 天 1964年 工程地质条件 1) 地质概况 专业好文 档 22 项目拟建场属于平原地貌，地基土主要以粉质粘土为主，根据区域地质资料，场地内无全新世活动断裂发育，属稳定场地。 2) 土地性质综述 本项目地形整体条件较完 备，已满足了上水道、下水道、路通、电通、通讯通、煤气通，是较理想的建筑用地。 3) 环境污染状况 该案地空气、水质、土地没有污染。 4) 地块周围交通条件 镇内公路作为城市的骨干交通线，没有大量的车流会带来噪音污染，通往市区的交通主要是 公 交通直达市区。 综上所述，该地块是较理想的住宅建筑用地。 该地块在污染、噪声、交通上处于优势，但在景观上现处于劣势，如果加强对这方面的投入，在此地盘上可能建高品位 公寓 楼。 九 、 项目建设规模及建设内容 建设规模 总用地： 90000 平方米 建筑面积 : 4570 平方米。 规划控制性指标 容积 率： 0。 051 建筑密度： 3% 绿地比例： 94。 9% 专业好文 档 23 建设内容 住宅面积： 3000 平方米 公建面积 : 1570 平方米 主要经济指标 项目总投资额为 1309． 84 万元，详见附表一。 总成本估算 附表一 单位：万元 序号 名 称 标 准 费用 小计 一 土地费 300 1 土地出让费 300 三 前期费用 109． 44 1 规划设计费 1 万元 /公顷 10 2 管网设计费 元 /平方米 58 3 地质钻探费 元 /平方米 1． 2 4 测绘费 3500元 /公顷 5． 2 5 设计费 15 元 /平方米 6． 8 6 编标费 %(造价 ) 2． 07 7 招标费 % (造价 ) 0． 83 8 质监费 ‰ (造价 ) 1 9 监理费 26‰ (造价 ) 15． 34 10 场地准备 10 元 /平方米 9 11 其它 四 财政事业性收费 59． 3 1 城市建设配套费 105 元 /平方米 48 专业好文 档 24 2 白蚁防治费 元 /平方米 1． 1 3 规划管理费 元 /平方米 2． 1 4 档案管理费 6 元 /平方米 2． 8 5 审图费 元 /平方米 0． 7 6 房管及有关物价收费 10 元 /平方米 4． 6 五 建安工程费用 590 1 住宅、公建用房 1300元 /平方米 590 六 配套工程费 131． 1 1 道路工程费 25 元 /平方米。