可研报告-20xx房地产项目可行性研究报告模板

可研报告-20xx房地产项目可行性研究报告模板内容摘要：

48 户型： 2梯 4户 两种户型： 120140 ㎡ 160180 ㎡ 或 4种户型： 120140 ㎡ 两种 160180 ㎡ 两种 顶层 4套复式 依据：从市场的角度， 140160 ㎡ 的户型是最不好销的。 ②方案 2（略） ③分析建议 12层和 18层的区别： 12层只需 1部电梯， 18层必须设置两部电梯，结构上也略有差异。 12 层的单位建安成本约为 1300 元， 18层的为 1500元左右。 1梯 4户和 2梯 4户的区别：按 12层，前者需一个消防通道， 1部电梯，后者需 2个消防通道， 2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。 但建安成本后者比前者大。 18 层差别不大。 因此建议：若建 12 层，应为 1梯 4户；若建 18 层，则主要看户型设计和公摊面积的比较。 第三部分 项目开发方案 21 ④户型设计建议： 动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以 3室 2厅 2卫为主立户型，大户型可做 4室 2厅 2卫，每户两卫，复式 23 卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在 78%，户内有效使用面积尽量大（ 90%以内） ⑴需求：住宅户均 ，需 36个（按方案 2）；写字间户均 个停车位，需 99 个；酒店户均 个， 50%的住房率，需57个；共计需 192个停车位。 ⑵地下停车场的设计依据： 地下停车场平面示意图 两种建设方案： 地下停车场的立面示意图方案① 方案② 方案①经济核算 经济指标 额度 计算依据 面积 4320 ㎡ 停车场为地下 1 层，不包括地下二层设备间 停车位 123 个 35 ㎡ /个 造价 693 万元 1600 元 /㎡ 出租效益 44 万元 /a 租价 300 元 /个 月 回收期 年 693247。 44 出售效益 738 万元 6 万元 /个 利润 45 万元 738693 方案②经济核算 经济指标 额度 计算依据 面积 7630 ㎡ 停车场为地下 2 层，不包括地下二层设备间 停车位 191 个 40 ㎡ /个 造价 1378 万元 1800 元 /㎡（土方、结构、防水等成本增加） 出租效益 万元 /a 租价 300 元 /个 月 回收期 20 年 出售效益 1146 万元 6 万元 /个 利润 232 万元 综合比较分析上述两个方案，方案②明显投资大，效益差，因第三部分 项目开发方案 22 此建议采用方案①。 ⊙注：停车位售价的核算： 目前的市场价为 10万元 /个，但销售情况不好。 按租售价格的关系 计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业的年回报率为 8%10%，这里按 8%计算， 300（元 /个月） 12（个月）247。 8%= /个 投资住宅（买房出租）的年回报率一般为 4%6%，这里按 5%计算， 300（元 /个月） 12（个月）247。 5%= /个 综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在 6万元 /个。 ⑶本项目能够提供的停车位：地下停车场为 123 个；综合楼门前停车场约 15 个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约 30个。 共计 168个停车位。 ⑷供需差额为 24个。 ⑸停车场的使用管 理： 综合楼门前 15个和楼后（裙楼下） 30个车位供酒店使用；地下停车场 95 个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧 30 个供写字楼用户使用。 建议使用 IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时 IC 卡）。 在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环第三部分 项目开发方案 23 节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。 根据分别确定的项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。 简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图。 对项 目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。 附表 1 开发进度模拟表 时间项目 2020 年 2020 年 前期可行性论证 设计招标 建筑设计 园林设计 三通一平 工程施工 装 修施工 内部认购 正式销售 竣工 ①方案 A 写字楼中留出 4000 ㎡ 自用办公，其余写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼 40户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售；停车场除酒店留用 57个，机动车位留出 11个外，其余 100个出租。 ②方案 B（略） ①营销方式 第三部分 项目开发方案 24 ②营销费用预测 ①销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表； ②销售计划实现的可行性分析。 在可行性研究报告中，根据项目规模、组成，研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。 ①企业组织 是否需要成立独立法人公司（项目公司）； 主要部门设置； 企业组织形式。 最通用的形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。 一般来说，企业管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。 中小型 项目可采用两级管理；大型项目可采用三级管理。 ②人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。 劳动定员。 一般来说，企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不同，可分为四类人员：工人、工程技术人员、管理与经营人员、服务人员。 在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并说明其来源，编制劳动定员汇总表。 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）年总工资和职工年平均工资估算。 分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。 人员培训及费用估算。 人员来第三部分 项目开发方案 25 源分 析，需培训的人员总数。 培训方式：培训计划：培训人员数量、专业、时间、方式、培训费用。 ①合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 ②合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。 除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。 对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。 ③付款进度及与拿地程序的配合 ④其他合作的主要条件 ⑤与合作方式相关的其它法律规定 第四部分 投资估算与融资方案 26 第四部分 投资估算与融资方案 在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。 成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。 投资估算相关说明 ①投资估算范围 ②投资估算编制依据 ③投资估算说明 分项成本估算 房地产项目的投资概算应包括以下内容：土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。 A土地费用： ①土地出让金政府一次性收取的标准地价 ②拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿的开支） 围合区域内房屋均为砖混结 构，其中 4 栋 5层住宅楼房（实验小学职工二栋 40 户，四建公司职工住宅一栋 16 户，拆迁公司拆迁安置房一栋， 30户）。 其它房屋均为二 四层。 根据挂牌文件附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅 34329m2，经营性用房 600m2，合计住户约 205户。 住户成份多为第四部分 投资估算与融资方案 27 由市区房屋拆迁到此健房。 住户 90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。 具有一定的房屋拆迁经验。 拆迁成本估算： 按照 A市《城市房屋拆迁管理暂行办法》规定和补偿标准货币拆迁估算。 住宅： 640元 /m2*（ +++0） *34329m2=34329*元 = 2 、经营性用房： 640 元 /m2* （ ++++ ）*600m2=600m2*3776元 /m2=2265600元 附属物（水、电、电话、空调以上其它） 住宅 34329m2*45元 /m2=1544805元 经营性用房： 600m2*45元 /m2=27000元 室内装饰： 34929m2*80元 /m2=2794320元 阁楼、围墙院内地坪等 34929m2*48元 =1676592元 搬家费、临时过渡费： 搬家费： 住宅： 200户 *300元 =60000元 经营性用房： 9户 *500元 =4500元 小计： 64500元 过渡费： 住宅： 34329m2* /m2*6个月 =514935元 第四部分 投资估算与融资方案 28 经营性用房： 600m2*16元 /m2*6个月 =57600元 小计： 632535元 其他费用 管理费，委托拆迁费： 34929m2*15元 /m2=523935元 房屋拆迁评估费： 35000元 奖励： 34929m2*100元 /m2=3492900元 上述所有费用小计： 38533208 元，折抵每平方补偿金额为 元。 按照 A 市人民政府第 9号令，对 A 市城市区域内房屋拆迁，在 2020年上半年尚可以执行，自省《城市房屋拆迁管理办法》，在 2020年 7月 1日开始执行后。 A市城市房屋拆迁就困难重重，特别全国城市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。 再者， A 市房屋拆迁管理办法即将出台，其基准价在原基础上预计上调 100元 /m2左右，由此拆迁成本预计为： /m2+100元 /m2= *34929m2= ③影响公共设施而出现的赔偿开 支 土地费用合计：本项目占地 亩，每亩 万元，土地总价值为万元。 B建设成本估算 前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、第四部分 投资估算与融资方案 29 建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。 设计方案一： 对该宗地块的建设规模作了初步的规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积： 50*10*2=1000 ㎡ ，建筑面积： 2020 ㎡。 主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设在建设东路靠近汇景小区的桥旁。 沿建设东路建二层裙房，形式基本同 S 小高层，裙房上建三栋 12 层住宅，裙房占地 110*15*2=3300 ㎡ ，三栋 12 层住宅建筑面积： **12层 *3栋 =14606 ㎡ ，合计建筑面积： 17906㎡。 地块内大致布置 一栋 15层 **15层； 一栋 12层 **12层； 三栋 12层 40*15*12层； 一栋 15层 40*15*15层； 占地面积： 3211 ㎡ ，建筑面积： 41554 ㎡ 总占地面积： 5861 ㎡ ，建筑密度： % 总建筑面积： 61460 ㎡ ，容积率： 高层均设计地下室，面积为 4861 ㎡ ，总户数约为 297户。 建筑成本估算 ①工程前期费： 前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用。 按建安成本的 2%取费。 （规划设计： 10万元；第四部分 投资估算与融资方案 30 建筑设计： 5元 /m2；地质勘探： 2元 /m2；测量定位： 10万元） ②建筑安装工程费用 根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元 /㎡ （方案 1）， 1500元 /㎡ （方案 2），综合楼按 1600元 /㎡ ，写字楼装修按 600 元 /㎡ ，酒店及配套服务功能装修按 1000 元 /㎡ 计算，本项目建筑安装工程总造价为 8472 万元（方案 1）， 9168 万元（方案 2）。 工程成本： 桩基： 59460*100元 /㎡ = 地下室： 4861*600元 /㎡ = 主体： 59460*900+2020*500= 电梯： 9栋 *50万元 /栋 =450万元 ③室外工程费 室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。 根据本项目实际情况，按 50元 /㎡ 计算，本项目的室外工程费为 万元。 室外水电气工程：按 50元 /㎡ 计算，本项目的室外工程费为 万元。 ④建设配套费用。 包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹。