卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告

卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告内容摘要：

建一座污水处理厂。 项目位于卤阳湖现代综合产业开发区东片区，污水统一收集排至东区污水处理厂。 建筑材料供应条件 本项目建设所需的水泥、沙子、碎石、钢材等建筑材料，在项目地和西安附近供应充足，项目实施单位可通过货比三家，择优选购，从市场采购解决。 交通、通讯条件 渭南卤阳湖现代产业综合开发区西区北 距蒲城 8km，西距阎良20km，西北距富平 30km，南距渭南中心城市 35km，距西安 78km，距咸阳国际机场 92km，外围交通便捷发达。 西禹高速、渭清公路擦边而过，规划中的渭 — 蒲高速公路在区内穿过。 西延、西韩铁路横穿滩区，区内有张桥、钟家、陈庄三个火车站，为工程的顺利实施提供了良好的运输条件。 项目区为蒲城县电信局农话网覆盖区，目前有电话用户 7200户，宽带用户 150 户，现装机容量 14000 门。 滇西网络通达每一个自然村，铺设方式为架空方式。 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 18 第四章 项目规划布局 规划原则与规划理念 规划 原则 1）贯彻落实《渭南卤阳湖现代产业综合开发区东片区控制性详细规划》，立足新世纪，高起点规划，打造设施配套、功能齐全、富有时代气息的现代化开发区。 2）坚持可持续发展原则，在城市总体规划的指导下合理规划，使开发区建设带动城市总体建设进一步加快发展。 3）结合开发区性质，合理确定各类用地性质和规模。 考虑开发区建设用地发展的弹性，注重各发展阶段的衔接，增加规划弹性，使之具有较强的适应性和可操作性。 4）节约土地，节省投资，科学合理规划各项功能用地。 5）建立商贸综合服务中心与开发区其他功能分区通畅便捷的交通联 系，内外有机结合规划开发区的道路交通体系。 规划理念 空间结构 综合考虑项目区整体的协调关系，进行合理布局与空间整合，并通过路网结构加强功能区、绿地系统及空间环境的有机联系，以形成整体性强、结构清晰、联系紧密的商贸综合服务中心。 根据卤阳湖东片区规划“一带、三园、一区、六组团”的功能 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 19 布局结构要求，努力建设“一带”功能区，即沿卤阳湖大道形成的开发区商贸服务及景观轴带区域。 建设艺术与风格 不同的目标客户群，有着不同的购买习惯、文化背景、生活形态及媒体接触习惯，对同一产品的态度持有迥然不同的看法。 了 解其具体特点，在沟通上形成一对一的对话，将使宣传得到事半功倍的效果，如：金融中心要呈现大气、稳重的沟通风格，在设计这一目标客户群时，我们采取稳重大气的沟通风格，使建筑风格现代化，气势雄浑，体现金融业的实力、稳定，映射出时代精神，而服务业类则强调管理的档次及项目的尊贵，在与他们沟通时则有必要采取类似豪宅的沟通手法。 使其获得心理上的满足。 在尽可能的情况下，能让潜在投资的人只通过风格便能辨认这就是金融中心、商贸中心、或是商品交易市场，从而提高建筑的有效性和实用性。 建筑特征与结构 金融中心和商贸中心位于项目区 的核心位置，定位于甲级写字楼，将为对开发区的发展建设具有关键作用的金融机构、国外大型科技类公司、国内高科技企业以及有实力的中介服务公司提供优质、舒适、方便和人性化的高品位办公用房。 项目力求造型优美及尊重人文环境的建筑设计风格。 建筑外部应用优美的曲线造型，外立面运用在水平和垂直两上方向弯曲的玻璃幕墙，独特的双曲面结构呈现出强大的视觉冲击力，外墙以玻璃 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 20 和金属表面构成，使整个建筑的造型具有时代感和吸引力。 其中金融中心和商贸中心高 40米，是项目区目前已经规划的最高建筑，金融中心在设计上追求高新技术的广泛应用，并充 分考虑最终使用者的需要。 独特的定位、优越的地段与极具特色的设计使金融中心成为卤阳湖开发区的标志性建筑，在为客户提供高档、优质、人性化办公空间的同时，也成为都市中美丽的风景。 项目开发定位 项目拟建地址位于卤阳湖开发区东片区，卤阳大道与天阳大道什字以东卤阳大道两侧，总占地 亩，拟建设金融中心、商贸中心、客运站、大型服装城、小商品交易中心、“一村一品”特色农产品批发市场、建材批发市场等主体工程，作为开发区建设的服务平台。 主体工程布局与功能要求 平面布局要求 充分利 用地形、地势、工程地质及水文地质条件，合理地布置建筑物、构筑物和有关设施，并应减少土（石 )方工程量和基础工程费用。 结合当地气象条件，使建筑物具有良好的朝向、采光和自然 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 21 通风条件。 高温、热加工、有特殊要求和人员较多的建筑物，应避免西晒。 防止有害气体、烟、雾、粉尘、强烈振动和高噪声对周围环境的危害。 合理地组织货流和人流。 使建筑群体的平面布置与空间景观相协调，并应结合城镇规划及厂区绿化，提高环境质量，创造良好的生产条件和整洁的工作环境。 总平面布置 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤 阳大道商贸综合服务中心建设项目将沿卤阳大道两侧进行布置，本项目主要由金融中心、客运站、小商品交易中心、特色农产品批发市场、商贸资讯中心、大型服装城、建材批发市场组成，其中金融中心、客运站、小商品交易中心、特色农产品批发市场位于卤阳大道北侧，商贸咨询中心、大型服装城、建材批发市场位于卤阳大道南侧，功能分区鲜明，布局合理。 根据《渭南卤阳湖现代产业综合开发区东片区控制性详细规划》，商贸中心内部道路均为开发区内次干道，采用水泥路面，各功能分区均设置停车位。 同时项目区内将将进行绿化美化环境设施，绿化引入有机环境的概 念，采用点、线、面相结合的手法，将各绿 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 22 化景点有机的联系起来。 在项目区四周设立绿化隔离带，以便降低噪声和汽车尾气对环境污染。 总平面布置应根据建设布局、建筑防火、安全卫生、交通运输等各类设计规范要求及节约建设用地、合理使用土地等原则。 功能要求 （ 1）金融中心： 金融中心主要租户包括国内外银行、保险公司、证券机构、金融集团、会计师事务所、金融时报社、中心商场、星级酒店等机构。 金融中心建筑意向图见图 41。 图 41 金融中心 主要功能有：清算和支付功能、融资功能、股权细化功能、资源配置功能、风 险管理功能、激励功能、信息提供功能。 建设卤阳大道金融中心实际上就是以区域金融中心来带动和支撑卤阳湖开发区经济的发展，进一步推动区域产业结构的调整与优化。 （ 2）商贸中心： 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 23 商贸中心的主要租户包括娱乐业、酒店业、国际咨询机构等企业集团和社会团体，为企业提供与商业有关的信息以及提供协助商业运作的工作。 商贸中心建筑意向图见图 42。 图 42 商贸中心 （ 3）客运站： 客运站的主要任务是安全、迅速、有秩序地组织旅客乘车、下车，便利旅客办理一切旅行手续，为旅客提供舒适的候车条件。 客运站的布局应有利于旅客 和车辆的流线。 旅客一般都是经过广场、售票厅、托运厅、候车厅、检票口、站台等，这条流线应力求短捷，避免各区旅客相互干扰。 客车的流线则是进站、下客、清洗、加油、停放、调车、上车、出站，要求车辆进出口大门分设，减少干扰，洗车台、 加油站 应顺序布置。 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 24 客运站 客运站主体建筑平面主要由候车厅、售票厅两大部分构成。 按两者的相互位置分为：沿马路一字布局，称为“一”字形，立面宏伟，但占用街道过长，立面处理费用较高。 若候 车厅、售票厅相互垂直布置呈“ T”字形可突出临街部分，采用高层，满足城市建设的要求，根据旅客流线，这部分应为售票及综合服务之用，而候车厅则可用单层伸入内院。 在交叉路口设站时，可用“ L”字形。 （ 4）大型服装城： 拟建的大型服装城将是渭南地区规模最大、装修最好、配套最完善的中高档时装批发中心，渭南市大型综合商业中心。 在时装城内经营时装的业户将有 500多户，囊括全国各地的服装企业和厂商。 它既是中、高档服装的现货批发、零售中心，也是服装品牌连锁加盟中心。 建成后日均客流量可达数万人，服交会期间日客流量可高达十万余人。 根据大型服装批发市场的需求，时装城内需建立一套完善的服务机制；如电子信息平台、商务中心、银行服务、服装设计中心、时装展示中心及导购、礼仪等配套服务。 为进驻服装城的业主和顾客，提供一个安全、舒适的购物环境。 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 25 服装城 （ 5）“一村一品”特色农产品批发市场： 渭南一村一品集苹果之乡、酥梨之乡、花椒之乡之美誉，举柿子村、蔬菜大棚村、西瓜村、冬枣村之盛状，更有皮影专业村助兴；它养肥了“八鱼”，喂壮了“石羊”，唯关中腹地、农业大区渭南市不负盛名。 一村一品”产业呈现出良好的发展态势。 （ 6）建材批发市场： 拟建建材批发市场是集家装、家具、建筑材料、装饰为一体的大型建材批发市场。 市场内全部建筑采用钢结构构建，建筑主体采用象征着青春、活力、时尚的橙色，监控系统、空调系统、烟杆报警、消防栓、喷淋等消防装置一应俱全，并对全部展厅进行吊顶、隔断等精装修工作。 本着适应渭南地区居民的需求，服务百姓生活白水苹果 韩城花椒 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 26 的需要为宗旨，构建渭南地区最具规模的融家装、家具、建材为一体的综合批发市场，开启一站式购物的新纪元。 建材批发市场 —— 家具展区 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 27 第五章 项目建设规模与建设方案 项目总占 地 亩，总建筑面积约。 主要建设内容见下表： 主要建设内容 占地面积（亩） 建筑面积（万 m2） 金融中心 商贸中心 客运站 大型服装城 小商品交易中心 “一村一品”特色农产品批发市场 建材批发市场 以及停车场、道路、广场、绿地等辅助工程并完成给排水、供电、消防、室外管网等配套工程及相关设备购置与安装等。 主体工程建设方 案 金融中心 ：建筑面积 万平方米，高 5 层，采用钢筋混凝土结构，建地下停车位 720 个； 商贸中心 ：建筑面积 万平方米，高 5 层，采用钢筋混凝土结构，建地下停车位 354 个； 客运站 ：建筑面积 万平方米，高 1 层，采用钢筋混凝土结构； 大型服装城 ：建筑面积 万 平方米，高 2 层，采用轻钢结 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 28 构； 小商品交易中心 ：建筑面积 万平方米，高 2 层，采用砖混结构； “一村一品”特色农产品批发市场 ：建筑面积 ，高 2 层，采用砖混结构； 建材批发市场 ：建筑面积 万平方米， 高 2 层，采用砖混结构。 配套设施建设 绿地、停车场、道路、广场等建设 本项目绿化设计主要布置绿化座椅、景观灯等，以达到防止污染、净化环境、美化园区的目的。 项目绿地面积 万 平方米； 本工程道路工程的设计，力求骨架清楚，内外联系方便，同时满足消防要求。 停车场的布置充分利用地形，设置分散停车位，本工程停车场，道路，广场等面积 万平方米，水泥地面。 给水 净水：项目区用水由卤阳湖净水厂提供，引入管沿卤阳湖大道两侧敷设，主干管设计管径为 2*DN350。 区内净水主管以环状布置为主，以确保供水安全，管道埋深均在冻土深度以下。 排水 据《卤阳湖现代产业综合开发区总体规划 20202025》，规划采 渭南卤阳湖现代产业综合开发区卤阳大道商贸综合服务中心项目可行性研究报告 29 用雨、污分流的排水体制。