南昌田园居所房地产项目可行性研究报告

南昌田园居所房地产项目可行性研究报告内容摘要：

是该楼盘由于该楼盘的房子基本上已售完，对本楼盘的开发影响不怎么大。 对本案威胁最大的不是现在已经建成的楼盘，而是潜在建设楼盘，这就需要把这个楼盘的宣传做大，给潜在的项目大预防针，同时当潜在项目建成后有先声夺人的效果。 如果在未来两年内该区域不出现新的楼盘的话，该项目的盈利可能性很大。 存在的问题 沸点 — 田园居所，作为沸点房地产开发有限公司入驻南昌的第一个，开发低档次的楼盘不利于打造楼盘品牌。 面向的业主需求档次相差太大，一方面是面 对的是大学教授等高学历高品位的业主，另一方面是当地的居民和工厂工人文化水平相对较低。 如何处理这两者的关系是个很大的难题。 现在政府正在推行经济适用住房和廉租房，而本案开发的正是低档次的商品房，如果政府在该区域修建经济实用住房的话，对该楼盘的威胁是比较大的。 第三章 项目综合定位 总体规划定位 拟借鉴万科四季花园的发展经验在南昌北部地区建设一个良好的居住社区。 并注意从以下几方面着手，以达到具有风格建筑形象： （ 1）主题鲜明、立意丰富的社区内涵 （ 2）畅通有效的交通组织及交通工具停放设置 （ 3）优秀的 住宅户型配以风格独特的立面设计 （ 4）经济、实用、富有创新的社区配套 （ 5）充分利用现状植物保留，点、线、面的景观设计与周边环境、环保有机的相结合 合理的市政设施配套 （ 6）规划设计中建筑空间与景观空间的有机结合 具体反映在规划上，意图实现 “ 花园城市 ” 构想，规划设计成为由不同的多层住宅类型、密度、空间、形体、平面居住社区，社区内具有完整的配套服务设施及管理系统，满足 “ 以人为本 ” 的居住理念。 以多层住宅产品为主，小高层住宅为辅。 并以小高层来提高项目容积率。 充分考虑住宅建设中新技术、新材料的应用，并达到国家二级节 能标准。 建筑设计定位 建筑的设计体现人与建筑的和谐，充分考虑人性化设计原则，满足大部分人的审美观，并充分考虑到工程的的结构、防火、节能、隔声、通风、采光、外观、给排水、燃气、电气等。 设计的时候严格按照国家制定的一些规范或强制性标准。 该项目采用框架剪力墙结构，条式结构可根据业主需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成，住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和规范要求。 同时参照建设部关于我国住房改革的总体规划要求，提出的十条新标准。 合理分隔卫生间，减少便溺、沐浴、洗衣和化妆洗 面的相互干扰；管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用集线；平面布局合理，体现食寝分离，居寝分类的原则，并留有装修改造的余地；有良好的通风采光效果。 交房时要达到的标准：住宅毛坯房、水泥沙浆地面、室内墙体刮瓷、塑纲窗、防盗门、水电入户；外墙为防水涂料；商铺为毛坯、 ]水泥沙浆地面，水泥刷墙，水电入户。 价格定位 以中高低住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策划。 目前市场房地产市场有三种定价原则： “ 成本导向 ” 、 “ 竞争导向 ” 、 “ 需求导向 ”。 “ 成本导 向 ” 的定价是根据开发成本和人为订立的利润比率确定价格； “ 竞争导向 ” 定价是以企业所处的行业地位和竞争定位而制定价格的一种方法。 其具体做法有以下三种： ，可借助其品牌形象好、市场动员能力强的优势，使产品价格超过同类物业的价格水平。 高价不仅符合其精品定位市场目标，也与以稳定价格维护市场形象的定价目标相一致。 ，但缺乏品牌认知度的企业，适宜以更好的性能、更低的价格将看得见的优惠计利于买方。 这样可以促进销售，扩大市场占有个，提高企业在行业中的声望。 运用此方法一般要对可比性强的领导者物业进行周密分析，在促销中借其声威，并突出宣传自身优势； “ 需求导向 ” 需求导向定价是以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象和最终利润为目标，真正按照有效需求来策划房地产价格。 这种 “ 以消费者为中心 ” 营销理念运用的关键在于与潜在购买者充分沟通、掌握调查数据、并对其进行整理分析为调差异需求定价是以不同目标客源的需求强度、总体资金承受能力为参考对象，分别求得各消费层次的有效需求众数来确定房地产价格。 该方法可为制定项目全盘价格策略和多层次供房价 格体系提供决策参考。 本案综合以上三种定价方法： 以上得出的是平均价格，具体定价的时候，根据实际情况，把一些房子价格适当放低，把一些房子的价格适当调高。 项目在进行价格定位时必须以市场为依据，并结合项目本身的定位、市场承受能力及开发商的期望值等因素进行多方位系统分析与综合考虑。 房地产开发是属于资金投入量非常大的投资过程，开发商为了缓解资金压力，需要达到快速回笼资金的目的。 因此，如何进行合理的定价策略，达到快速回笼资金的目的显得犹为重要。 在定价过程中，既要预测温州楼市的发展未来，又要符合当前的房地产市场形势。 考虑到市场的各方面因素，得出了最终定价： 多层普通住宅： 2020 元 /㎡ 小高层普通住宅： 2200 元 /㎡ 商铺： 4500 元 /㎡ 户型定位 住宅部分 结合问卷调查结果的分析和其它向竞争的楼盘的户型，拟确定以下几种户型： 户型结构表 户型 名称 面积 套数 比例 备注 1室 1厅 1卫1厨 A甜蜜小屋 55 ㎡ 12 ％ 1室 1卫 1厨 B白涧居 44 ㎡ 8 ％ 2室 2厅 1卫1厨 C1阳光人家 77 ㎡ 22 10％ C2畅舞空间 88 ㎡ 30 ％ C3都市空间 100 ㎡ 35 ％ C4温馨家园 105 ㎡ 35 ％ 2室 2厅 2卫1厨 D1清风铭居 95 ㎡ 20 ％ D2浓情世家 100 ㎡ 20 ％ 3室 2厅 1卫1厨 D3香草天空 110 ㎡ 16 ％ D4动感空间 123 ㎡ 12 ％ 4室 2厅 2卫1厨 E碧海云天 141 ㎡ 10 ％ 第四章 项目投资估算 项目实施进度安排 施工进度表 日期 进度 2020 年 2 月 项目建议书批复 2020 年 3 月 4月 编制可行性研究报告并批复 2020 年 5 月 8月 前期设计准备工作 2020 年 9 月 报建、领取建设规划许可证 2020 年 10 月 工程开工，多层 13楼先开工 2020 年 2 月 完成投资额的 25％，预售多层 13 2020 年 4 月 多层 小高层 5楼开始施工 2020 年 7 月 多层 13楼主体工程完工 2020 年 7 月 9月 多层 13楼室内外装修 2020 年 9 月 多层 小高层 5楼开始预售 2020 年 10 月 多层 13楼竣工验收 2020 年 11 月 多层 4，小高层 5主体完工 2020 年 12 月 多层 4，小高层 5内外装修 2020 年 11 月 2020 年 1月 多层 4，小高层 5竣工验收 2020 年 2 月 公共设施配套工程 2020 年 3 月 正式全部入住 项目销售进度表： 项目 比例 2020 2020 2020 1 普通住宅 100％ 62％ 38％ 多层住宅 ％ 50％ ％ 小高层住宅 ％ 12％ ％ 2 商铺 100％ 55％ 45％ 项目销售收入年度计划表： 销售期间 项目 2020 2020 2020 面积（㎡） 销售收入（万元） 面积（㎡） 销售收入（万元） 面积（㎡） 销售收入（万元） 销售计划 普通住宅合计 14756 8568 多层 11900 2380 小高层 2856 商铺 550 450 合计 20256 13068 项目成本估算 本案采用的各种税 费率一览表 税费项目 税费绿 税费项目 税费绿 营业税 土地增值税 1 城市维护建设税 7 法定盈余公积金 10 教育费附加 3 公益金 5 企业所得税 33 任意公积金 3 管理费用 5 不可预见费 2 销售费用 房产税 12 土地费用： 出让金： 25 亩，每亩的土地价格是 45 万元，土地总价格是 1125 万元 城市建设配套费：按每平方米的建筑面积 5元计算， 24800*5= 万 手续及税金：按 元 /㎡计算， 24800*=11 万 小计 ： 万元 前期费用： 规划设计： 24800*25=62 万元 项目可行性研究： 24800*5= 万元 地质勘探测绘： 24800*8= 元 三通一平费： 24800*10= 万元 小计： 房屋开发费： 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构部分，简单装修部分）、设备采购费用和安装工程费用（电梯，空调等）。 多层开发费： 15800*700=1106 万元 小高层开发费： 8000*800=640 万元 商 铺开发费： 1000*1200=120 万元 其他费用 万元 小计： 万元。