南京别墅房地产市场深度分析研究报告

南京别墅房地产市场深度分析研究报告内容摘要：

散的楼盘中，汤山附近的楼盘凭借 优越的 自然环境取的一定市场份额，例如：养龙山庄、 巴厘原墅。 还有位于 禄口 的 奥斯博恩 凭借其低廉的价格迅速占领了市场。 目前 江宁 别墅价格平稳， 独立 别墅 ： 800020200 双拼 别墅 ： 7000— 10000 联排 别墅 ： 4500— 7500。 总体来说，江宁 凭借三山板块的品牌效应和供应量， 在整个南京市场 拥有举 有举足轻重的地位 ， 并且在未来二、三年内将长期占据别墅开发榜首的位置， 刘峰 第 14 页 共 74 页 20201231 表 1：江宁 板块 别墅项目一览表 江 宁区 江 宁 项目名称 项目位置 均价 总建筑面积（万平米） 别墅建筑面积 别墅所占比例 别墅类型 莱茵东郡 江宁科学园天元东 路 228号 3330 44 含别墅 立信瑞景文华 江宁开发区将军大道 50号 12020 100% 纯别墅 复地朗香别墅 江宁开发区佛城西路 138号 ～ 158号 5500 12 12 100% 纯别墅 山水华门 江宁将军大道 58号 6300 13 13 100% 纯别墅 翰海翠庭 江宁将军南路河海大学西侧 4500 100% 纯别墅 秦淮绿洲 东山街道文靖西路以北宏运大道以南 3950 100% 纯别墅 沁湖景岸 江宁利源 中路 9号 7000 100% 纯别墅 巴厘原墅 江宁汤山古泉镇 8600 100% 纯别墅 水韵 MINI生活馆 江宁佛城东路 88号 4600 含别墅 奥斯博恩 江宁禄口镇宁溧路 188号 2665 90 90 100% 纯别墅 香山美墅 江宁将军大道开元欣街 9号 5800 100% 纯别墅 养龙山庄 江宁汤山镇汤泉东路 38号 6000 10 含别墅 爱涛漪水园 江宁开发区爱涛路 18号 4600 13 含别墅 翠屏国际城 江宁将军中路 88号 5000 80 含别墅 中国人家 江宁开发区高湖路 61号 4500 100% 纯别墅 东湖丽岛 江宁汤山镇丽岛路 88号 6000 9 100% 纯别墅 佳湖绿岛 江宁环湖西路 9号 14000 3 3 100% 纯别墅 玛斯兰德 江宁将军大道 8号 12020 100% 纯别墅 明月花园 江宁江宁路 88号 2300 刘峰 第 15 页 共 74 页 20201231 区 碧水湾别墅 江宁岔路口金盛路 518号 3170 11 含别墅 碧水湾西苑 江宁胜利西路 18号 2500 碧水华庭 江宁东郊汤山风景区的汤泉湖畔 5100 100% 纯别墅 左岸名苑 江宁秦淮西路 158号 6000 100% 纯别墅 运盛美之国 江宁将军北路 139号 6000 28 28 100% 纯别墅 水韵别墅 江宁佛城东路 88号 6800 100% 纯别墅 印象威尼斯 江宁开发区利源中路 99号 12500 100% 纯别墅 苏源颐和美地 江宁开发区苏源大道 8号、 9号 3600联排 8000独立 含别墅 白鹭湖山庄 江宁经济技术开发区东善桥 380万起 300 300 100% 含别墅 、 泛东郊 板块 分析 泛东郊板块包括了城东、仙林、麒麟镇。 虽然这三个区域 的 特点有许多不同之处，但 因为地理位置 比较靠近，因此把 这几个区域划分在一起。 如果从帝豪花园算起，城东 的 别墅市场已经发展了十多年时间了。 也因此，紫金山周围聚集大量别墅项目。 紫金山东侧山脚下帝豪花园，还有紫金山北麓的东方花园别墅、音乐台南侧的紫金山庄等等。 紫金山东麓环陵路一线，一批高端物业如天泓山庄、万泰钟山高尔夫、国投马术场、阳光 聚宝山等。 其中供 应主要集中在：钟山国际高尔夫 300 栋、帝豪 100 幢、聚宝山庄近 100 幢、马会山庄 100 余栋、中住铁匠营近 54 幢、另外和别墅关联的还有这一带的城市别墅 —— CITYHOUSE，已推出的主要包括天泓山庄二期， 天泓山庄总建筑面积 23． 5万平方米，容积率 ，绿化率 50％，目前一期项目已经交付入住，二期项目继续在售。 天泓山庄仅有的 50 套空中别墅 3 月初即将推出， 刘峰 第 16 页 共 74 页 20201231 均价预计 7300 元／平方米，而多层及小高层花园洋房有望 4 月上市。 待推出的含建发集团、南京木器厂、韦陀巷地块等项目。 其中最高端的产品以钟山国 际高尔夫为代表，售价在 2 万元／平方米左右，而阳光聚宝山庄的联排、独立别墅售价预计在 1 万 — 2 万元／平方米之间，即使是 CITYHOUSE，价格也在 8000 元／平方米上下，形成了南京最豪华的别墅阵容。 仙林板块 94 年就开始发展，在国务院“南京市 2020 年城市发展规划”中列为“卫星城”，定位“科技、教育、旅游及自然生态保护区”，早期为美资合作开发，后因合作 前景不明而美方撤资，转为自主开发大学区及休闲居住区。 早期普通住宅项目如雁鸣山庄、亚东花园城定位为针对低端市场的廉价房，价位从 1300、 1400 升至 1800、 1900；后期的咏梅山庄随着南师大分校的建设定位抬升，其消费目标群从中低端向中端转移，销售均价约 2200、 2300。 05 年仙林 楼市 的发展态势转好 ， 楼盘销售增长翻了两番，区域均价迅速上涨 ，成交均价在 4500 元 /㎡ 4900 元 /㎡徘徊。 利好消息也不断传来，地铁二号线的假设，仙林片区规划的出台，金鹰亿元购买仙林最大的商业用地 等等。 目前仙林 板块的在售普通住宅项目 较少， 有亚东城 、赛世香樟园、东方天郡等楼盘 ，各家楼盘的 体量较大， 建建筑面积 在十几、二十万平米以上。 别墅 项目 主要聚集在仙林的 亚东片区，例如：听泉山庄、金陵家天下、 沁兰雅筑 等。 这些项目 都是以联 排及双拼为主打，规划设计均为上乘，销售状况良好。 但因受江宁三山板块联排别墅 的强大压力，价值上升空间非常有限。 亚东片区的居 住环境与三山板块 并驾齐驱，所不同的是，开发力度远不及江宁的三山板块。 因此该区域的别墅项目基本已经结束或者处于尾盘阶段。 但今年将有四家楼盘推出， 预计未来的别墅供应量将会猛增。 从土地出让情况看， 今年仙林板块 计划推出的四家 楼盘容积率都比较低，基本维持在 0． 7 左右。 未来的供应有： 5 月上市的的康桥圣菲规划了英伦风格的“ 5+1”式情景花园洋房。 深圳招商地产和南京仙林房地产开 发有限公司 的项目也是 低密度居住小区。 刘峰 第 17 页 共 74 页 20201231 表二：泛东郊板块别墅项目一览表 栖 霞区 项目名称 项目位置 均价 总建筑面积（万平米） 别墅建筑面积 别墅所占比例 别墅类型 马会山庄 南京赛马场南侧 银贡山庄 燕子矶镇诚实村 3400 含别墅 阳光聚宝山庄 玄武大道 88号（宁镇公路） 5000 64 含别墅 亚东沁兰雅筑 亚东仙林大学城 4400联排 8000独立 4 4 100% 纯别墅 亚东花园城 (听泉山庄 ) 亚东花园城 2760 100% 纯别墅 亚东花园城半山苑 栖霞刘宇一艺术中心旁边 100% 纯别墅 玄 武区 钟山国际高尔夫 玄武紫金山下 20200 8～ 10 8～ 10 100% 纯别墅 鼓楼区 月牙湖花园 苜蓿园大街 69号 8500 紫金山水苑 沪宁高速公路 江宁 锦绣花园 江宁麒麟镇 麒麟山庄 江宁麒麟镇 刘峰 第 18 页 共 74 页 20201231 、其他零散 板块分析 除了江宁“三山”板块和 泛东郊 板块外。 还有其他区域零散分布着一些别墅项目，比较集中的是位于江北板块的，根据 今年 土地局公布的别墅用地存量资料预测，江北的别墅供应量不久将会达到 40 万平方米左右，其市场份额也将随之增至 20％。 目前 江北的别墅项目 主要是些含别墅的综合项目，例如： 圣马丽都 、 威尼斯水城。 未来新增别墅大部分集中在老山周围 ， 老山山脉由安徽和县延伸至浦口境内，西临滁河，东南靠长江，东北端延伸至浦口与市区隔江相望。 从东北到西南，绵延 30 公里，宽 3 至 5 公里，面积 76． 5平方公里，共有大小山峰近百座，平均海拔 300 米，最高峰大刺山海拔 442． 1 米。 在老山周围 ， 金泉泰来苑项目规划有约 80 栋园林风格的独栋别墅，在今年 3 月份，首 批 15 栋房源将率先面世；珍珠泉高尔夫别墅预计在今年 5— 6 月份推出首批房源，此项目占地面积 460 亩，规划建筑面积约 9 万多平方米，也以独栋别墅为主；而鸿信地产在汤泉镇运作的山河水项目占地 550 亩，其产品全部规划为独栋别墅，今年 7 月，第一批约 40 栋房源将公开上市，另外 6 栋邻近九龙湖水面的样板房也将同时对外公开；国信地产的自然天城项目总占地面积高达 1132 亩 ，该 项目 将 在今年年底前上市；省烟草下属金叶集团（浦口区烟草）在老山也有一块 500 亩的别墅用地 ， 老山板块的别墅用地规模已经达 3000 亩，随着这些项目逐渐走入市场 ，江北老山板块必将成为继江宁三山板块南京第二大别墅聚集区。 该区域由于配套、交通等问题，别墅的价格还在低位徘徊。 除了江北之外，其他的项目均是零散的分布在市区各地，这些项目虽然拥有完善生活和商业配套设施，但也正因为位于市区，缺乏同类产品的优美自然环境，容积率也较高，社区舒适度较差。 价格在 6550－ 15000 之间。 并且 这些区域由于土地供给上的限制，未来也将逐步推出市场， 还有一些项目位于外地，例如边城、台湾小镇。 刘峰 第 19 页 共 74 页 20201231 表三：其他零散区域别墅项目一览表 区位 项目名称 项目位置 均价 总建筑面积（万平米） 别墅 建筑面积 别墅所占比例 别墅类型 鼓 楼区 观园翔龙 鼓楼鼓楼蛇山 70号 14000 100% 纯别墅 银城宝船听涛 鼓楼草场门大街与漓江路交汇处 8000 7 17％ 含别墅 海德卫城 鼓楼定淮门大街与滨江大道交界处 6550 26 6% 含别墅 丁山桂墅园 鼓楼归云堂 1号 8000 82% 含别墅 溧水 天人佳园 溧水双塘南路 2号天人桥旁 1920 9 中源阳光城 溧水经济开发区 含别墅 大东门商业步行街 溧 水大东门街 2号 4000 5 含别墅 秦淮缘 溧水县宝塔路 96号 1500 联排 雨花 亚东国际公寓 雨花西路与长虹南路交界处 仁恒玉兰山庄 雨花玉兰路口 15000 联排13800独立 7 7 100% 纯别墅 六合 圣马丽都 六合马集圣马丽都 1100 龙池翠洲 六合区政府新办公大楼旁 2550 23 含别墅 浦口 金泉泰来苑 浦口泰西路 28号 8000 30 含别墅 林语别墅 浦口珍珠泉省级旅游渡假区 5500 9 9 100% 纯别墅 凤悦天晴花园 浦口象山路（浦口中医院北部） 2700 含别墅 苏宁天华硅谷 浦口泰山街道 含别墅 刘峰 第 20 页 共。