华盛世纪新城可行性研究报告

华盛世纪新城可行性研究报告内容摘要：

的需求 虽然近几年来长沙市城市缺房户在逐年减少，但 200 1 年底仍然有缺房户 1． 49 万户，按每户 3 人计算 ，缺房人口达 4． 47 万人，按人均建筑面积 26 平方米计算，为解决缺房户住宅问题需建住宅 116 万平方米。 综合以上分析，随着长沙市城市化进程的加快，长沙市城镇居民存在巨大的住宅消费需求，按以上五项需求预测， 2020～ 2020 年长沙市城市化 21 进程加快对住宅需求总量达 3930 万平方米，年均达 437 万平方米。 若按近 5 年长沙市房地产开发中住宅建设投资比重占 75％的平均水平计算， 2020～ 2020 年长沙市房地产投资开发 (包括住宅、写字楼等 )建筑面积将达 5240 万平方米。 居住郊区化 同城市中心地区相比，城市边缘的住宅在综合环境质量方面存在较大的优势，同时在较低价格因素影响的双重作用下，购房消费者的选择天平自然要向城市边缘地区倾斜。 据今年春季房交会的统计表明，当前，城市居民在住宅选择过程中，房价和环境因素已经成为住宅选择中第一和第二大考虑因素。 从欧美国家的房地产产业演变也可以看出，住宅郊区化发展是城市化末期的一种必然的趋势。 一般来说，“住宅郊区化”是城市规划中有机疏散理论的伴生产物。 而目前长沙规划中由“做大”而引发的有意识外迁，则为效区化的楼盘走势提供了一个需求基础。 未来 20 年内长 沙市将有 29 万人从闹市外迁，这对长沙楼市而言意味商机。 城市人口由 180 万增加到 300 万，这必然出现大量的“农转非”现象，这些农民产业工人化，“住”将成为他们首要大计，而长沙工业化进程加快又会诞生大批以知识、技能为谋生手段的城市新贵，长沙楼市的商品房市场无疑增加了巨大的消费群。 在发达国家，住宅郊区化是由于市区污染严重，空气、环境质量差，自觉的将住宅转移向郊区。 而在长沙，目前的这种住宅郊区化则兼有主动选择和被动选择的特征。 部分低收入的工薪族和旧城改造的拆迁户，他们的选择受到了收入水平的限制， 考虑得更多的也就是价格，为此，经济适用房与一些价格低廉 22 但环境优美的郊区住宅的火爆甚至于脱销也就不足为奇了。 而另一方面，一部分高收入者是郊区化高级住宅的追捧者，他们选择的目光瞄准于单体或者联体别墅、一梯两户的错层楼房。 对他们而言，郊区化的生活也意味着一种身份、一种生活品位。 从欧美国家的房地产产业演变可以看出，住宅郊区化发展是城市化末期的一种必然的趋势，主要体现在中等收入的家庭纷纷撤离喧嚣的都市，从喧闹嘈杂、污染严重的城市中心区迁往充满新鲜空气、阳光、鲜花、绿地、环境优良的郊野地区。 这种改变 的根本原因，可以归纳为居民住宅选择偏好的改变。 以往居民在选择住宅过程中，往往将与市中心的距离大小作为首要因素考虑，认为距离市中心越近，交通越方便，各种生活服务设施越完善。 如今，随着长沙路网改造的全面进行，配套设施的完善，公车系统与私人购车风潮的兴起，交通问题己不再是人们所担心的问题重点；同时，居住区的统一规划、规模建设使区内各种服务设施相对完备，因此，原来决定居民选择住宅的首要因素已经逐步成为住宅选择中的次要因素。 2． 4 价格预测 对楼盘的价格预测可采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是处于 同一供需圈楼盘作为比较对象。 详见下表： 表 已 建 楼 盘（区域内项目） 名称项目 美林景园（一期） 上海城（一期） 户型比例 4室 2厅： 10%； 3室 2厅： 52%； 2室 2厅：38% 4室 2厅： 10%； 3室 2厅： 50%；2室 2厅： 30%； 2室 1厅： 10% 与本项目的距离 3000米 3000米 23 受欢迎 户型 3室 2厅； 4室 2厅 3室 2厅； 2室 2厅 占地面积 总占地面积： ㎡ ，其中 一期 建筑面积：15万㎡ 总占地面积 17万 ㎡，其中 一期 建筑面积：约 16万 ㎡（二期在建设中） 日期 一期 : 开工开发周期 : 14个月 二期 一期 : 入住率 95% （一期） 78%（一期） 销售价格 （元 /㎡） 均价 3000。 住宅起价 2470，均价 3372 表 在建楼盘 奥林匹克花园 绿城•桂花城 开发商 湖南湘天房产 湖南绿城置业 与本项目的距离 约 1000米 约 3000米 开发规模 占地面积： 34万㎡。 建筑面积：55万㎡ 占地 17万 ㎡ ，建筑面积 21万 ㎡ 建筑规划 多层、小高层 、沿街商铺、商场、酒店式公寓 多层、小高层、高层公寓 景观规划 山地住宅，有运动、健康主题特色的软硬景观 江南围合式布局 户型设计 空间形式 跃式、错层、复式 跃式、错层、复式 24 面积 100－ 250㎡ 120－ 300㎡ 户型比例 2房 2厅 5%； 3房 2厅 70%； 4房 2厅 20%；复式 5% 4室 2厅： 30% 3室 2厅： 65% 畅销户型 3房 2厅 4房 2厅 3室 2厅 户型评价 空间尺度适宜，舒适性较好，体现人性化设计 各方面均可，但厨房采光较差 营销策略 市场定位 中高档 中高档 销售价 格 起价 2600 均价 3200 起价 3580 均价 3980 广告策略 以品牌为依托，大力宣传“科学运动、健康生活”的现代化生活理念 强调“绿色环保”、“高品质” 优惠措施 一次性付款为 ，银行按揭为 一次性付款为 ，银行按揭为 折 营销效果 市场反应 市场反应度高，市场期望值较高 价格偏高 日期 开盘 : 开盘： 销售率 68% 70% 分析 其品牌形象和宣扬的生活理念得到了市场认可 广告投放较多，效果明显 客户评价 地段较好， 升值潜力大，品质、景观值得期待。 但销售服务水平不够，且价格较高。 档次高，环境景观设计好，但价格偏高，户型中厨房、卫生间设计质量较差。 25 表 待 建 楼 盘 项目 天际湘府 “圭塘河风光带”项目 开发商 长沙城普置业 香港菱电集团 与本项目距离 约 1000米 约 50米 开发规模 建筑面积 90万平米 开发战略 依圭塘河风光带和森林植物园为天然依托，开发联排生态别墅 以太极水文化形成商住社区 时间规划 2020年 10月已完成拆迁工作，预计于 2020 年初开始动工 2020年动工 2020年结束 开发类型 联排别墅为主 联排别墅、独栋别墅、小高层、酒店、商场写字楼、体育馆、歌剧院 技术指标 基地面积 ，容积率 基地面积： ，规划总建筑面积： 规划设计 纯生态别墅区，内规划有幼儿园、休闲会所、商业街等。 打造成集居住、商业、旅游、文化休闲于一体的具有地方特色的综合区 从上述表格中可看出，类似地段多开发为中、高档商品房或别墅类物业，商品房价格一般在 3000 元／平方米以上。 本项目基本 定位为面向 省直 26 单位职工 需求的普通商品住宅及面向市场需求的中档商品住宅和商业写字楼，档次略往上靠；其次，长沙市房地产价格指数自 1999 年见底后以年增长 3％的速度上升，最近这两年来有加快的趋势。 综上所述，推测项目的销售均价为面向 省直单位职工 需求的普通商品住宅 2100 元 /平方米，面向市场需求的中档商品住宅 2800 元 /平方米，商业写字楼 3500 元 /平方米。 2． 5 营销策略 整体形象 华盛世纪新城 是 湖南省省直单位经济适用住房发展中心与 湖南华盛建设工程（集团）有限公司 合作开发 针对 省直单位职工 和 项目周边广大文化精英人士量身定做的大型精品住宅区。 将以其环境优美、交通便捷、配套完善、品位高雅、物超所值得到众多社会精英的青睐。 丰升公司坚持高起点规划、高水平设计、高标准建设的理念，把华盛世纪新城打造成集生活艺术、建筑艺术、自然艺术于一体的现代人居新城，本项目必将成为湖南省直公务员和文教精英专属的、全新的、高品位生活模式的典范。 该项目拟建成长沙 100 万平方米超大型高尚住宅小区，住户约 6200 户，小区居住人口将达到 2 万人。 在整体形象上，应把握以下几点： 1)规划按“园林化”概念设计，突出自然环境的优 越性； 2)配套设施宜完善，满足业主多方面的需求； 3)物业管理周到，体现人性化服务； 4)引入智能化，提高标准档次。 营销推广 1)广告宣传 针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的形象和“卖 27 点”集中进行广告宣传。 广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视、新闻发布会、户外及路牌广告等。 2)促销 本项目主要针对省直单位和周边高校教师，促销手段以集团认购和有针对性举办展销会为主，其余方式包括：内部认购、现场样板房促销、广告宣传 、灵活多样的付款方式、工程质量和进度的承诺等。 3)定价策略 价格优惠策略：付款方式优惠；集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他优惠。 价格浮动策略：展销会期间优惠；限期优惠；正常销售期段浮动价；其他措施。 定价方式：期房价、现房价、综合价、集团价，并考虑楼层、朝向、位置差别。 28 第三章 项目选址建设条件 3． 1 地理位置 项目场址位于雨花区莲湖村湘府路以北， 项目总用地面积 607 亩，暂分为 A、 B、 C、 D、 E、 F、 G 七个地块， 每个地块相对规整。 用地地块地势平坦，海拔高程 43~56 米，最大高差 13 米。 3． 2 建设条件 环境现状及交通条件 按照规划，场地南接湘府路与植物园仅一水之隔，西靠韶山路，东接绵延数里的圭塘河。 与省政府、天心区政府、汽车南站都不到 5 分钟车程，东面为长沙市南北主干道长沙市万家丽路，直接连接到黄花国际机场高速公路， 2020 年武广高速铁路建成，长沙市新的客运火车站距此地段仅 10－15 分钟路程。 随着湖南省政府的南迁，长株潭一体化，该地段将是湖南省政治经济文化的中心地段，升值空间巨大。 基础设 施条件 供水：此片范围由长沙市四水厂供水，可从湘府路城市自来水管网接入。 供电：附近有城市变电站，可在小区内设配电所。 通讯：直接由市话通信接入。 排水：区内雨、污水可沿城市干道下的排水管网排出。 经济地理位置及配套 项目地处长沙市南城省政府新址核心地段，距汽车南站及省政府新址车程 25 分钟，交通十分方便，四周临路，有多路公交车通过。 该地块南 29 接湘府路，与天际岭国家森林公园仅一水之隔；东接 圭塘河 风光带，距万家丽路仅 1000 余米；西接洞井路、圭塘路，距韶山南路仅 500 余米；北距井湾路约 500 米 ，距木莲冲路约 2020 米。 项目地理位置绝佳，可独享人文景观 圭塘河 风光带（拟建）和自然景观天际岭国家森林植物园的靓丽风景。 同时他又处于长沙城南板块中的主力商圈（红星商圈）的中央，红星商圈内拥有红星日用百货大市场、红星蔬菜水果大市场、红星建材大市场等具有较大规模且经营品种多样的十多个专业化大市场，同时湖南本土最大的的零售超市“步步高超市”早已入驻，周边邻接汽车南站、长沙市出版交易中心、砂子塘寄宿制学校、市中心医院、建行、农行等生活配套场所。 地质 根据现场初勘并参照邻近场地地勘资料，推 测场地内无明显断裂构造，对本工程建筑不会产生明显影响。 分布地层简单，岩土体类型也较简单，不存在性质不良的软土，岩土体物理力学对一般建筑物不存在明显问题，适宜工程建设。 地震烈度 根据《中国地震动参数区划图》 (GBl83062020)，长沙市区的地震动峰值加速度分区 g=0． 05，对照项目场地地震基本烈度位 6 度。 气象条件 长沙市地处湖南省东部偏北地带，根据湖南气候区划图，长沙位于湘中气候区北部，该地区气象资料如下： 气温： 年平均 1 7． 2℃ 最高 40． 6℃ 最低一 11_3℃ 30 相对湿度 年平均 80％ 最热月平均 75％ 最冷月平均 8 1％ 降水量： 年平均 1389． 8 毫米 蒸发量： 年平均 1382． 2 毫米 最大积雪厚度： 20 厘米 年平均降雪日数： 8． 8 天 全年日照时数： 1677． 2 小时 无霜期： 274． 7 天 最大风速： 20 米／秒 主导风向： 全年为西北风，夏季为南风 3． 3 征地及拆迁。