北京通州房地产市场研究报告40页房地产策划营销方案

北京通州房地产市场研究报告40页房地产策划营销方案内容摘要：

4000450050005500600065001 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12价格走势 天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 ： 744421982  分户型价格分析 通州区小户型占总供应面积比例较大，呈现均价高的态势， 小户型 售价 6000 元 /平米 以上的项目 较为常见，究其原因， CBD 白领的总价承受力是小户型火爆的主因。 大户型由于总价较高，均价低 ，在 5500 元 /平米 左右。 项目名称 主力户型 面积段（平米） 价格（元 /平米） 销售率 巴克寓所 一室 47— 64 5700 100% 两室一厅 108— 142 5100 100% 桃花岛 两室两厅 82— 101 5200 96% 三室两厅 116— 135 5100 76% 格瑞雅居 两室一厅 99— 120 5700 94% 三室一厅 119— 143 5500 90% 当代名筑 一室 42— 53 6400 100% 两室一厅 84— 87 6200 100% 站前巴黎 两室一厅 70— 93 5800 98% 一室一厅 66— 73 5400 70% 新城阳光 两室一厅 78— 95 6000 78% 三室一厅 108— 123 5500 87% 花涧溪 三室一厅 120— 131 4600 100% 两室两厅 96— 103 4500 80% 天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 ： 744421982 一室 49— 57 5000 100% DBC 加州小镇 一室一厅 49— 56 5600 70% 三室两厅 127— 142 5000 40% 两室两厅 89— 127 5200 50% 产品 户型分析 以通州区部分在售项目为样本，可得到如下图的区域户型套数比例示意图。 小户型以 一室一厅 及一室为主， 建筑面积 段在 49 到73 平米之间，供应量为 2434 套，占到样本的 30%； 80— 120 平米户型供应为区域主要供应，占到 52%； 120— 160 平米户型占到样本的17%。 区域户型套数分布30%52%17%1%08080120120160160200 下图是样本中各面积段销售比例示意图，从销售上看小户型销售状况较好，销售率达到 93%， 80— 120 平米面积段销售率为 70%，天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 ： 744421982 120— 160 平米面积段销售率为 43%.160— 200 面积段销售率仅为 20%。 各面积段销售比24344327138990188129580172010002020300040005000080 80120 120160 160200总供应 未售 客户分析 根据掌握的通州区客户资料，对客户资源进行了深入分析，内容涉及年龄、职业、居住区域、职业分布、购房目的。  整体客群分析 下图是通州区 2020 年住宅购买客户类型的示意图，可见本市城镇居民和外省市个人是住宅的主要购买人群。 其中外省市个人比重占 %，而北京市整体的外省市个人仅占 %，可以看出通州区购房客户该部分高出北京整体水平的 近 15 个百分点。 该部分是通州住宅的最为主要的 客户群体。 天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 ： 744421982 通州住宅购房可客户分布本市农民%本市城镇居民%外省市个人%华侨、港澳台%外国个人%外国单位%国内企业单位%国内单位%军人% 天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 ： 744421982 北京市住宅购房客户分布本市城镇居民%军人%国内单位%外国个人%外省市个人%本市农民0%国内企业单位% 外国单位%华侨、港澳台%  客户年龄分析 经过调研，已购客户的年龄主要集中在 3044 岁，占总数年的 58%，此年龄的人士多处于事业成长期，属于社会中坚力量，经济上 具有一定 的基础 ，但工作年限不长，多为北京东部地区的年轻白领。 该部分人群 对未来有着良好的预期，因此其对于生活品质、居住环境的要求和期望值较高 ，其中相当部分有待经济条件明显提升后购置第二套房的意愿。 天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 ： 744421982 客户年龄分析5%19%58%14%4%22岁以下2329岁3044岁4550岁50岁以上  客户职业分析 此部分客户从事的职业相当广泛，在可统计范围内，行业分布比较分散，其中 IT 通讯、商贸物流、建筑 及房地产、科贸科研、金融保险等行业居多，反映了客户的高知性和稳定的收入来源。 天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 ： 744421982 客户职业分析机关事业7%教育学校5%农业0%军人1%文化传播9%餐饮旅游7%医药医疗9%科研科贸10%商贸物流14%IT14%金融保险10%建筑地产14%教育学校军人农业建筑地产金融保险IT商贸物流科研科贸医药医疗餐饮旅游文化传播机关事业  通州区客户来源分析 从下图中可以发现， 通州区的购房客户的区域分布中， 通州本地及朝阳区 委绝对主力， 分别占到客户总量的 31%和 25%， 两者相加超过一半， 是主要客户来源区。 其次 较多的还包括东城、 宣武 、崇文等地，主要是长安街沿线和地铁沿线周边的区域。 天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 ： 744421982 通州区客户来源示意图1%31%3%8%6%5%25%5%9%5% 2%石景山外地通州丰台崇文宣武西城朝阳海淀东城大兴  客户 购买性质 分析 客户 购买性质 是指客户置业的用途，分为纯投资客户，自住兼顾投资客户 ，自住客户。 从样本的分析中，自住客户占到全部客户的 65%，自住兼顾投资占 19%，纯投资客户占 10%，还有 6%客户意向不明。 可以看出通州区的购房客户仍以自主为住，另外还有部分在自住的同时看重该区的升值潜力，在未来的时间有可能会转化为投资产品出售或出租。 天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 ： 744421982 客户意向示意图10%19%6%65%投资自住或投资不详自住 重点项目分析  加州小镇 DBC 加州小镇位于八通轻轨沿线临河里站旁 ， 规划总建筑面积近 35 万平米，分成 B 区和 C 区。 B 区占地 96382 平米，规划总建筑面积约 17 万平米； C 区占地 99048 万平米，规划总建筑面 积约 18 万平米； D 区 处于 规划中。 项目 B 区由 24 栋多层贺小高层组成，整体采用半围合式组团分布，整体格局错落有致，天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 ： 744421982 工整中求变化，建筑密度 %；综合容积率 ；绿化率 %。 DBC 项目多层板楼由多层不带电梯板楼 (45F)和多层带电梯板楼 (78F)组成。 均为一梯两户，南北通透。 小高层板楼 (1112F)小户型由一梯三户和一梯四户组成，其它均为一梯两户。 在设计中 基本 做到大面宽、小进深、南北通透。 项目 西北角与已基本建成的梨园文化公园和规划中的综合体育中心相邻。 项目周边的市政生活配套设施 有待完善 ，目 前 除了城铁，只 有 938 以及通州区内小公共等公交车。 总供应面积段分析15526131102008080120120160160200200300300500500 以上各面积段销售状况154256 2582 0 0 01 5530 0 0 099% 98%83%100%0% 0% 0%050100150200250300080 80120 120160 160200 200300 300500 5 0 0 以上0%20%40%60%80%100%120%吸纳量 存量 销售率天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 ： 744421982 已售户型总价段分布91632065025802030304040505060608080100100 以上月销售曲线0 0 0 0 0 0 0 0 0 28 13183171572 5 4 4 5 2 2 6 2 128 28 27 24 2512014110332170020204000600080001000012020140001 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 32020 2020 2020 2020020406080100120140160销售面积 销售套数 该项目 尽管位置较偏， 已处于城铁的终点站， 但由于合理的户型设计和较低的密度以及所呈现出的品质感，使本项目具备了较强的竞争力， 目前报 价 已达 5500 元 /平米，整体 成交均价 也已突破 5000 元，达 5029 元 /平米。  阿尔法社区 阿尔法社区位于城铁九棵树站 南约 1800 米 ，项目总用地面积约 万平米 ，容积率为。 住宅总体属于五层至六层的通透薄板露台花园洋房，分为 D、 C、 B 三大区域， 体现 了阿尔法社区低密度、高绿化率的特点。 该项目为通州目前的新项目， 2020 年 2 月 1 日开盘，户型面积为 60 平方米一居、 8090 平方米两 居为主。 开盘当月销售超过 300 套， 成交均价 5206 元 /平方米。 该项目在交通上存在一定 劣势，距城铁有较远的距离，但 的容积率，五层至六层的 多层在通州已非常少见，另外户型紧凑，因此，该项目在产品上有一定竞争力 ，迎合了一部分客户的需求。 天天文档在线 最全最具性价比的地产资料大全 ： 744421982 总供应面积段分析6837432 008080120120160160200200300300500500 以上各面积段销售状况52233150 0 0 016141170 0 0 076%62%47%0% 0% 0% 0%050100150200250080 80120 120160 160200 200300 300500 5 0 0 以上0%20%40%60%80%100%吸纳量 存量 销售率已售户型总价段分布12211528530 0030304040505060608080100100 以上月销售曲线。