北京商业地产研究报告_精品

北京商业地产研究报告_精品内容摘要：

而从商 业项目的分布数量上我们又可以看出，同在四五环之间，北四五环就发展的比较好，项目数量众多，这主要是受到 2020年奥运会的影响，依托奥林匹克公园发展开了。 五环以外 ：可以看出北五环外的昌平和东五环外的通州发展较其他郊县更好。 其中尤其以北五环外项目最多，而其中的亚北天通苑，无论是在社区面积上，还是在建筑面积上都是最大的。 总的来看，北京各环线之间是以二环发展最好，三四环相对比较成熟，五环以外发展势头迅猛。 同一环线之间，则是东部和北部优于西部和南部，在二环和三环之间，以及三环和四环之间以东部发展相对比较成熟与完 善，项目众多，竞争也相对激烈。 而四到五环之间以及五环以外则以北部为最优。 各环路的商业发展与城市发展关系分析 根据《北京城市总体规划》的部署，北京市将在市域范围内，构建“两轴 两带 多中心”的城市空间结构。 下面我们将根据这一城市规划来分析各环路的商业发展情况及将来的发展趋势。 首先简单的介绍一下这一规划的主要内容： 22 (1) 两轴：指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴。 (2) 两带：指包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头沟的“西部发展带”。 (3) 多中心：指在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中央商务区 (CBD)、海淀山后地区科技创新中心、顺义现代制造业基地、通州综合服务中心、亦庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等 从 1993 年的“ 分散集团式布局”到如今的“两轴－两带－多中心”，新规划必然会改变旧有的北京城市空间布局，而城市空间布局的变化也必然导致北京房地产格局的变化，这种变化很可能将是质的变化。 23 新规划中中心城市轴线及功能区分析图 通过上面两张图的对比可以看出北京市现有商圈与新规划中的两轴并不完全相符，现有商业聚集区主要位于 三环以内，并且表现出非常明显的向东部倾斜的态势，北部、西部和南部都是较分散的中型商业聚集区，属于区域型商业中心。 而在北京市新规划中，三环以外的商业规划被重视起来， CBD 东部、大红门区域、石景山区域、亚奥区域都被列入重点发展的部分， 可见在北京市未来的发展中，将逐步突出三环以外的大型商业的发展，按照多中心的规划进行整体布局。 商业发展将不再仅限于东部 CBD 区域的集中商业区，而是围绕两个中心轴，逐步在整个城区建立多个区域级商业中心。 新的城市总体规划实施后，人们将不会再像以前那样以天安门为中心生活，环线将不再是考 评房子的惟一标准，作为城市规划的重要实施者，房地产开发商也会迅速顺应这一形式。 四、北京交通干线和沿线商业的分析 从目前北京的交通系统看，由四条环线和 15 条快速联络线组成的快速系统是北京交通的骨架，连接主要交通干线的支线和次级道路构成道路网络。 近年来四环、五环已经建成通车，预计六环建成后，五个环线总长将达到 公里，到 2020 年，北京将建成五环加八射的高速环路系统。 24 北京市的商业项目主要分布在现有道路沿线，面积约 800 万平米，还有 400 多万平米商业集中在近几年来建设的交通路线沿线，如地铁十三号线 、朝阳北路以及四环沿线，四环路被称为“黄金大道”，这不仅因为四环工程耗资巨大，更因为其带来的效益要 10 倍于产出。 公路建设每投入 100 亿元人民币，将会拉动周边的国内生产总值 1000 亿元人民币。 四环路的开通，使分布在北京市区边缘的中央商务区（ CBD）、中关村高新技术园区、奥运村、大运村、亦庄经济开发区等连点成线，起到辐射作用，以带动北京科技、文化产业的高速发展。 另外地铁十三号线的开通也大大拉近了城乡的距离，方便了居民出行的便利，同时也带动了沿线商业的发展。 25 未来北京市将大力发展轨道交通，这是因为北京和它们的最大差别不是路的宽窄而是公共交通，尤其是地铁数量的差距。 像巴黎地铁长度是三百多公里，莫斯科也是三百 多公里，东京也是几百公里，而北京只有几十公里。 这个差距是非常大的。 大力发展公共交通特别是轨道交通，这是世界大城市解决交通问题的一个主要经验。 由于轨道交通具有很多特点如：没有堵塞问题，而且很准时；它不受气候气象影响；安全系数高；它是环保，由于北京是个发展中的城市，原来道路比较缺乏，路面不够宽，面积也不够。 受到北京古都风貌保护和其它方面的限制，道路增加是有限的，道路面积增加也是受到限制的在这种情况下，只能通过大力发展地下交通，才能够既保护北京的历史风貌，同时又解决了交通问题。 根据北京市规划，到二零零八年之前 ，北京将建成八通线、地铁五号线、十号线一期、奥运支线、四号线、九号线一期、机场线、亦庄线，加上已经开通运行的三条地铁线路，二零零八年北京市区轨道线路将有望达到十一条。 地铁的开发将带来沿线土地的升值，地铁站周围的土地是开发商进行房地产的开发或者是商业开发的上上之选。 根据 我司 商业资料统计，截止到 2020 年，北京市分布在原有交通干线的的商业项目共有 289 个，面积总计 405 万平米；分布在未来轨道交通干线周边的商业项目数量共有 85个，面积总计 231 万平米，轨道交通对商业带来的增值效应由此可见。 26 根据目前地铁的建设情况， 5 号线将于 2020 年 6 月率先进入运营，加上奥运的影响，毫无疑问，除了已经建立的“东西轴”与二环线地铁，“南北轴”的 5 号线周边商业将会逐步发展起来的。 五、已落成、正报规、待建项目情况对比分析 从 1996 年以来，为了改造旧城，彻底整顿遍地小商贩，露天市场管理混乱的现象，北京市政府大力整顿商业物业，数量众多的住宅底商，临时建筑被勒令关闭、拆除，由此造成商业供应量锐减，由于消费市场的强劲增长，市场开始产生巨大的商业需求，商业地产的开发速度大大加快，仅 2020— 2020 年的商业供应量就达 900 多万平米，其中已建商业面积 550 万左右，占到总体供应量的 60%多，另外还有 180 多万平米在建商业，这些 在建商业基本上将于 2020 年推向市场，因此 2020 年，将是商业地产供应激增的一年；正在报批的商业面积约 150 万平米，占到总体面积的 17%。 2020— 2020 年间，北京市城八区的落成项目以东城区为最，达到该区总体面积的 72%，这主要是因为东城区商业比较成熟，以王府井商圈为核心的东城区基本上没有多少新建项目；已落成项目最少的区是丰台区，比例仅为 43%，丰台区由于历史原因，整体商业发展水平较低，除了大红门服装批发市场外，其他零售商业落成数量远远少于其他城区； 27 在建项目最多的是是朝阳区，比例高达 35%，众所周知，北京市 2020 年将举行奥运会，奥运的巨大商机带来亚奥区域的商业地产大开发，同时，朝阳区的 CBD 地区及朝阳北路大量的写字楼底商、社区商业都为朝阳区的商业发展添砖加瓦，发展势头如火如荼； 待建商业项目数量最多的是丰台，因为丰台区已落成项目数量相对较少，因此未来有大量商业项目规划待建，主要集中在木樨园 — 大红门地带；规划数量较少的是崇文区，仅为 10%，这主要是因为崇文区的商业数量较多，尤其是近两年来大量社区商业的投入使用使得该区商业放量过多，一时难以消化。 据统计，北京市现有商业面积 1260 万，人均商业面积 平米，依据北京市 2020 年人均规划商业面积 1 平米的规划，未来五年在建及待建商业项目面积将达到 200— 300 万平米，因此预计到 2020 年，商业供应量每年都在五十万平米以上。 六、商业项目物业形态对比分析 （独立、写字楼底商、社区商业等） 28 北京市现有的商业地产中，以独体商业比例为最高，达到 35%；写字楼底商越来越受到投资者和经营商户的欢迎，这是因为写字楼本身有大量的消费人群，这些人群提供了商业发展最基础的盈利元素，是当今商业发展最快的商业形态，这部分物业占到总体比例的 24%；临街商铺虽然占据比例不高，只有 19%，但是以其贯有的地理优势一向深受商家和消费者的喜爱，一直是最受关注的物业形态，发展前景良 好；至于近年来发展迅速的社区商业，更是以立足于社区，面向周边的的姿态在众多商业形态中突围而出，受到多方的注目，众所周知，北京市的社区便利店远远低于上海市的社区便利店数量，巨大的市场契机被多个零售巨头觊觎，快客、 71迪亚天天、联合利华等世界知名连锁巨头目前在北京市的各大社区拼命扩张，以期抢先占领市场。 在北京市城八区中，独体商业比例最高的是海淀区，占比 54%，这要归功于海淀区近年来一系列大的巨量商业陆续竣工，如世纪金源 Mall,大钟寺国际广场等；写字楼底商比例最高的为东城区，比例为 25%；社区商业比例 最高的为石景山区，比例达达到 35%；临街商铺比例最高的为东城区，比例为 23%。 29 七、开发商有无开发商业项目经验的对比分析 目前房地产市场上近半数的开发商对于商业项目的开发运作缺乏市场运作经验，以盲目的追求开发利益为主，导致市场上许多商业项目滞销，例如珠江帝景的欧洲风情商业街，源屋曲的商业街皆属于 开发商缺乏对于商业项目市场的了解，造成项目的定位失误，又缺乏较强的可实施性，后期又未做出有效合理的策略调整，导致市场上商业项目虽多，但真正运作成功的案例却很少。 具体比例结果如下表所示： 以上表格为目前北京市各区开发商开发商业项目经验比例分析图表，表中数据表明： 开发商开发商业项目的经验次数对于商业项 目后期的成功运作具有 30 一定的影响性因素，其开发经验的成熟度将直接影响到商业项目后期的市场可实施性。 各区商业项目的开发商商业经验主要以朝阳、西城、东城三个城区较为丰富，因此三个区商业项目相对成功率较高，商业市场较为活跃。 随着商业市场的不断洗牌，开发商开发商业项目经验的不断积累，未来商业市场上商业项目的运作成功率将越来越高，市场成熟度及活跃度已将愈加完善。 八、开发商拿地前具有商业策划分析的比例 目前商业市场上开发商对于前期策划的重视度在不断加强，在商业市场激烈竞争的今天，开发商在运作商业项目时将更加 慎重，前期对于商业项目进行积极深入的策划分析，且前期进行商业策划分析的开发商的比例越来越高，可见，前期商业策划分析以为众多开发商所认可，并且成为开发运营商业项目的前导师，对于整个项目的运作起到了积极的方向性指引作用。 31 以上表格为目前北京市各区开发商前期具有商业策划分析比例图表，表中数据说明： 随着商 业市场竞争的日趋激烈，开发商对于自己项目本身的可实施性及市场需求型关注点不断加大，前期策划分析的重要性日益凸现出来。 开发商本身缺乏对商业市场及商业运作模式的了解，需要专业的代理服务公司为其进行项目运作指导。 专业的代理服务公司前期对于市场的把握及对项目的运作模式指导具有专业的分析及把控能力，可以使开发商规避市场风险，获取最大商业收益。 九、销售不利情况下有作自营准备的比例 依据我司商业白皮书统计数据结果表明，目前北京市场上商业项目在销售不利的情况下选择自营的比例相对较低，均在 50%以下，因市场上 多数开发商都希望尽快回款，而不希望被某一个项目套牢，从而使手中的流动资金缺乏周转性，所以大多会选择销售，自营比例较低。 具体比例状况如下 : 32 以上表格为北京市各区域商业项目销售自营比例图表，表中数据显示出目前区域市场上商业项目的销售自营情况现状，可以看出大多数区域的商业项目主要以销售为主，自营比例较低， 但也有较小部分的商业项目会在销售不利的情况下选择自营。 主要原因为： 目前市场上的开发商大多急于套现，尽快回款，以求尽快实现商业价值。 目前市场上的开发商对于商业项目在运作开发时较为慎重，不会轻易投资，前期对于项目区域内的具体情况会做出仔细的分析，尤其是会邀请专业的商业策划团队为其做出市场可行性分析报告，以期降低市场风险性，增加市场可行性。 部分选择自营的商业项目亦会重新定位自己的商业产品，以待市场环境成熟后再行销售。 十、北京新老商圈规模与变化分析 北京市由于其长期的历史积淀以及深厚的文化底蕴 ，形成了众多传统的商业聚集区域，也逐渐形成了北京传统的商圈格局，其总体发展状况主要可以体现在区位分布、商业发展状况业态分布等方面。 33 由上图可见，北京的老商圈主要分布在商业比较繁华和地理位比较优越的地段，而且形成了固定的辐射范围。 北京商业市场在其自身多次结构调整的推动下，发展水平已明显升级，现阶段已 基本形成竞争性商业格局，商业网点分布逐步由从城市中心区向边缘区域发展，超市、便利店业态取得较大发展，商业市场开始逐渐走向成熟和完善，呈现出市场化、现代化、多元化的发展趋势。 随着商业规划的不断发展，在新的商业项目带动下，北京市新的商圈逐渐形成。 新商圈位置示意图  木樨园商圈 交通：南中轴路纵贯木樨园南北 ；位于小区东侧的地铁 5 号线 (宋家庄 — 太平庄北站 )工程 2020 年全线贯通；规划中的 4 号线 (北宫门 — 马家堡 )、贯穿南北中轴路的地铁 8。