北京中关村商业项目可行性分析报告l

北京中关村商业项目可行性分析报告l内容摘要：

公司外，随着中关村广场的和清华科技园区及融科资讯中心的建设，中关村逐步改变了以往硬件设施落后的状况，有更多的外资 500 强的公司和国内的知名 IT 公司纷纷从 CBD 回流中关村。 这部分客户不仅自身需求办公面积大，而且也带动了一些相关公司进驻中关村，对于本区域的写字楼租售市场起到了主要的推动作用。 中关村近年来平均每年新增企业超过 3000 家，至今已有注册企业 1 万多家。 这些企业对 办公场所的需求量可想而知。 同时，众多跨国公司纷纷选择中关村，设立分支机构或区域总部，而且，跨国公司的进入有逾演逾烈的趋势。 中关村的商务写字楼市场客户群体一方面将吸引具备长远发展目光的诸如微软研发、朗讯、 NTT、高通、松下、 联想、方正等企业巨头；另一方面则是数以万计的高活力创新企业和相关配套行业的企业，这其中包括大量已获得一定发展积累的各类企业。 中关村的客户类型已经呈现出了多样化、综合化、国际化趋势，由此也可以说明中关村所独有的科技、人才的原动力将长期而巨大的吸引着国际、国内客户的广泛关注。 中关村核心区销 售写字楼供应情况 项目名称 写字楼面积（平方米） 中关村科贸中心 100000 中关村 e 世界 60000 新中关 35000 第三极 45000 1+1 大厦 24000 天创科技大厦 33000 合计 297000 中关村出租写字楼供应情况 项目名称 写字楼面积（平方米） 出租率 理想国际大厦 70000 80% 威新大厦 30000 60% 辉煌时代 66000 60% 中国电子大厦理想中心 60000 30% 清华科技大厦 188000 —— 现代中芯大厦 20200 —— 部分项目租售价格 项目名称 写字楼销售均价 写字楼租赁价格 第三极 18000 7 元 /平米 *天 理想国际 —— 7 元 /平米 *天 辉煌时代 19000 元 /平米 *天 天创科技大厦 13900 元 /平米 *天 1+1 大厦 9 层以下，卖散户， 12020元 /M2； 10 层以上整层卖，14000 元 /M2 只售不租 CEO 首创拓展大厦 只租不卖 元 /平米 *天 中关村 e 世界 17000 —— 鼎好电子大厦 12800 4 元 /平米 *天 中关村科贸大厦 13000 3 元 /平米 *天 清华科技大厦 13500 元 /平米 *天 中芯大厦 —— *天 华奥大厦 —— 元 /平米 *天 苏州街 33 号 9700 元 /平米 *天 大恒科技大厦 12800 整层销售，不租 该区域写字楼供应量极大，实际租赁价格在 － 5 元 /平方米 /天之间，入住率均在 60％以上。 写字楼主力使用依然为 IT 业，辅以部分金融、通讯等。 超 5A 写字楼及 5A 写字楼、乙级写字楼供应齐全。 观点： ? 中关村写字楼大部分都是甲级写字楼，建设标准很高。 但是从 租售情况看，只有只租不售的写字楼如融科资讯、理想国际等能够在整体品质上得到保证，从而获得良好的出租率和大量知名客户。 而销售型写字楼除了能够有大单成交的中关村金融中心、中国电子大厦等外，其他散售写字楼则不够乐观。 ? 价格则根据级别与地段的差距而明朗化，根据以海龙为中心的区域辐射程度直接作用于各商铺、写字楼的价格体系。 销售型写字楼只能寄希望于获得整端客户。 四、项目定位 项目 SWOT 分析 优势： ? 本项目地段极佳，处于人行天桥，人行道之间，车站较 近，直线距离仅为 50 米左右。 ? 写字楼入住率高，有知名企业入驻，为本项目带来有一定知名度。 ? 商铺临中关村电子一条街，商铺面较长，达到 75 米左右。 ? 可改造为商铺部分面积方正，进深合理。 ? 人流量极大，周一至周末人流量均值在 2020 人次－ 6000 人次/小时之间。 劣势： ? 外立面陈旧。 ? 写字楼空高不够，设备陈旧。 ? 商铺竖向交通不足，极度缺乏。 ? 商铺无统一业态定位 ， 无主流业态，经营态势一般。 ? 停车位过少。 ? 建筑使用年限缩短，可办证时长有限。 机会点： ? 中关村具扎堆效应，极具人气。 ? “中关村广场”初具规模，未来发展不 可限量。 ? “中关村 e 时代”、“第三极”商铺聚集商业投资客户。 ? 地铁 4 号， 10 号线的建成，为本项目带来轨道人流。 ? 本项目二手商铺、写字楼所拥有的价格优势。 ? 北京商铺可按柜台销售的政策优势。 ? 中关村区域高科技企业三减三免政策优惠。 ? 中小型企业每年大量增加带来的办公经营需求。 威胁点： ? 国家宏观政策对二手房的实际打压。 ? 周边乙级二手写字楼供应量较大，形成价格压力与空置率的增加。 ? “鼎好电子商城”二期为本项目带来的招商压力。 ? 中关村广场的建成，形成中关村电子市场重心的逐步西移。 ? 中科大厦易主后，带来现有租赁客户的变 动因素。 ? 项目进行商业改造存在的法律障碍。 （租约合同障碍） 项目客户定位 【观点】 商业地产的成功与两个客户群体有着密切的关系，其一称为显性客户，即通过购买或租赁获得商业地产经营面积获得回报的经营类客户；其二称为隐形客户。