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兴隆珠江湾畔项目房地产开发项目可行性研究报告(2)项目帮助doc可研报告doc2项目珠江湾畔兰亭湾畔内容摘要：

暂未定名 上海投资商 未定 前期规划中 乌当二中周围，属招商引资项目，总投资额达 10 亿。 金阳 丽水茗苑 永茂房开 纯别墅区，一期基本竣工，二期在建 据悉，市场反映较好，二期内部认购 据《贵阳晚报》 040930 第 6 版报道：金阳两块土地要拍卖 —— 据悉从今年 10 月至明年上半年，金阳新区将陆续挂牌招标拍卖 6 块土地。 其中“十一”之后位于金阳大道与金朱路叉口东南面，市级行政中心北侧，面积约 200 亩，建筑容积率为 ，建筑密度 30%。 另一块土地位于金阳中心商务区内背面，金阳大道与迎宾大道交叉西南侧，总用地面积约 130 亩（记者：耿敬涛）。 知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） ２、销售价格环境综合因素影响、房价稳中有升。 2020 年贵阳全市的房地产销售均价为 1991 元 /平方米，其中住宅预售均价为 1730 元 /平方米。 房地产的整体预 售价格较去年同期下降 %，住宅部分的预售价格同比上涨 %，办公用房预售均价达到 3157 元 /平方米，同比 上涨 %；商业用房预售均价为 4570 元 /平方米，同比下降了%。 从数值上看，贵阳的房地产价格下降了，但在仔细分析各区域的销售价格，贵阳的房价不但没有降低，反而在稳步上涨。 2020 年两城区商品住宅销售均价达 2369 元 /平方米，同比上涨了 6%；小河区商品住宅销售均价 1561 元 /平方米，同比上涨 8%；其他各区的房价同样在逐年上涨。 房价数据上的降低，更多的是反应出 2020 年贵阳房地产产品的供应结构发生变化，房价相对较低的产品交易量上升所致，降价只是一种表面现象而已。 2020 年贵阳的房地产市场竞争进一步增强，楼市面临竞争是否会降价呢。 房价将不降反涨。 言房价 上涨的原因主要是基于几个综合因素影响的判断。 步入 2020 年房地产市场的竞争更加激烈，为了在竞争中胜出，开发商们将会在开发建设过程中提高产品技术含量、产品创新、通过环境建设、配套建设等手段来提高产品含金量，提升市场空间，这一切都以成本为支撑；从 2020 年起土地的协议出让时代已经结束，在贵阳这个土地本就紧缺的山地城市，有限的土地资源在众多竞争者知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 的争夺，土地成本势必增加；金融政策的调整，收紧，对需要大量资金在较长时间运作的地产行业来讲，房地产的资金成本、财务成本必定会增多；再加上旺盛的市场需求、持续增长的宏观经济 、建筑原材料上涨等因素， 2020 年房地产的成本必定上涨，房价向上涨的日子可以预测也就不远了，不涨价是不太可能的，只是涨多少罢了。 ３、住宅市场需求情况分析： （１） 改善居住条件，多次置业成为房地产消费主流； （２） 6080 平米的精巧二房和 91100 平米的 舒适二房， 90100平米的小三房和 111130 平米的舒适三房 是最受到消费者喜爱的户型和面积。 4 房为希望购买大面积单位， 160平米是复式单位的一个主要指标。 （３） 多层住宅类型和错层结构单位获得市场持续认可，小高层认同度呈上升趋势；入户花园和建筑朝向对住房消费有较大的 影响力。 （４） 入户花园和阳台面积并非越大越好，每套住宅两个阳台、钢化玻璃阳台栏杆是市场的主要选择。 建筑公共空间讲求朴实、经济，住宅室内应避免异型空间的出现。 （５） 消费者对小区交通和停车要求较高，项目设计需要考虑适度超前，但市场有挖掘成本机会。 （６） 明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎，毛坯房仍然是消费者乐于接受的主要交付标准，厨知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 卫初装修和装修套餐有一定的市场机会。 （７） 消费者对小区及周边配套需求完善实用，配套设置应该与项目客户定位统筹考虑，并非大而全就等于好。 地理位置和价格、配套资源是消费者购房时最注重的 3 个因素，消费者对物业管理要求呈上升局面。 （８） 市场 7 成客户接受 15002500 元 /平方米单价，消费者对1530 万一套的住宅有较强的购买能力， 20 万和 30 万是购房者的两个心理关口，住房消费对房地产金融的依赖性强。 （９） 消费者对金阳评价好坏各半，市场对云岩、南明喜爱高温不降，小河居家备选地位稳定确立，乌当形势不明，白云、三桥受到冷遇。 （１０） 市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司；楼盘宣传推广、消费者信息获知渠道相对传统，信息面较窄。 （五）贵阳新兴住宅区域的分布分析： 近一二年，城市中心区将保持约 100 万平方米相对平稳的开发量。 另外，三桥、乌当、金阳几个区域将集中较大的开发量，这三个区域将陆续推出的总量预计达到 550 万平方米，其中三桥区域定点项目约 20 个，年内陆续推出的开发量将达 250 万平方米。 乌当根据去年的土地出让情况，预计在年内将有约 80 平方米的项目开工上市。 知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 金阳新区除碧海花园的待上市部分外，市政府规划 200 万平方米的森活林城也将在今年新鲜推出 ,如果进展顺利全年预计有近 220 万平方米项目开发。 小河板块由于兴隆等大盘的支撑，加上近 10 个中小项目的开发建设，预计全年有约 50 万平方米的项目开工。 即使不包括 白云和花溪两个板块，结合各个项目的开发周期和每年新增加的新项目，初步估计贵阳房地产市场在未来三年内的商品房新开工量将达到 1000 万平方米以上，超过原来几年的的开工记录，成就又一历史新高。 在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的方向，向进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板块联合道路的方面发展。 产品创新成为很多公司的选择。 （六）项目开发宏观环境评价： 2020 年国家相关部门先后下发了： （１） 《关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》 121 文件； （２） 《关 于促进房地产市场持续健康发展的通知》 18 号文件；（３） 建设部颁布的《物业管理条例》； （４） 国土资源部下发的《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》； （５） 建设部修订的《商品房预售管理办法》； 等以上政策，地方房地产销售预售资金的监管帐户的设立。 在房 知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 地产行业，国家及相关部门在土地出让、金融政策、开发后服务的各个方面为房地产业定下了行业发展的宏观方向。 2020 年相继传出或报道的中国房地产拟在适当时机开征物业税、商品房的保修责任明确有房开商负责、包括贵阳在内的 26 个城市暂停审批建设用地等消息 ，无不反应出中国的房地产行业正在向规范、成熟的方向发展。 房地产的行业门槛在提高，诚实守信、用心经营、实力发展、专业开发成为房地产企业的基本方向。 同时随着法律法规的完善，在销售中保护企业的合理利益，避免纠纷，为品品牌建设服务，是一个需要高度重视的问题。 知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 三、贵阳城市总体规划描述： （一）贵阳市 2020 年总体城市规划： 《贵阳市城市总体规划》是贵阳市政府于 2020 年在 1986 年国务院批准《贵阳市城市总体规划》的基础上调整、修订的，规划确定了19962020 年间贵阳 15 年的中长期规划方案 ，从社会、城市发展 的各个方面明确了贵阳未来发展的指导性方向。 其中各城区的规划布局编制如下： 城区由中心区、小河 (含中曹、甘荫塘 )、白云、金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨九个片区组成，规划城区总用地495 平方公里，其中，城市市建设用地约 157 平方公里，规划人口 174万人。 城区是省、市党政机关所在地，突出金融、信息、交通、通信、文化艺术、科技、商贸和旅游服务中心的功能，优化城市用地结构，调整城市发展方向和规模，加强新区开发和旧城改造，开拓城市发展空间；严格控制中心区人口规模，提高城市基础设施水平，改善城市环境质量。 （二）贵阳城市发展战略目标： 到 2020 年，把贵阳市建设成为经济繁荣、产业结构合理、科学技术先进、服务体系完善、社会文明、城镇布局合理、环境与生态良好、产通便捷的现代化城市，力争 2020 年城市经济社会和科技综合实力达到全国省会城市中等水平。 （三）总体发展战略： 知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 经济发展目标：实施开发带动、科技兴市和可持续发展三大战略，建立和完善社会主义市场经济体制，优化产业结构，培植支柱产业，发展特色经济，形成以高新技术为先导，第三产业发达，优势产业突出，农业产业化程度较高的现代经济结构。 保持经济持续、健康、稳定发 展，到 2020 年，国内生产总值比 1996 年翻 翻。 高起点快速发展金融、保险、通信、商贸、旅游、房地产、信息咨询、文化、教育、科技事业，建立功通齐全、行业配套、结构布局合理，高度产业化、社会化的第三产业体系。 第二产业要立足现有基础和优势。 发展壮大以优质铝为代理的冶金工业；以橡胶、磷化工、媒化工为代表的化学工业；以汽车配件和磨具磨料为代表的机械工业；以卷烟为代表的食品工业等支柱产业。 着力培育生物制药、电子信息产品制造、新型材料等新技术产业和建材、建筑、旅游等新的支柱产业，使贵阳成为在西南和华南部分省区经 济协作区内产业特色突出的重要工业基地。 第一产业要坚持城郊型、外向型、现代化的方向，全力发展蔬菜、粮食、优质烤烟、干鲜果、奶牛、禽蛋、猪牛羊、花卉、水产养殖、观光农业，形成生产基地，划定基本农田保护区。 加速农业产业化和优质农产品生产基地建设。 社会发展目标：严格控制人口增长，人口增长率控制在 10%以下，提高全市人民的科学文化素质，普及九年制义务教育，大力发展职业教育和成人教育，加强贵阳作为全省高等教育基地的建设；加大科技成果的开发与推广力度，提高国民生产总值增长中的科技贡献率，进知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 一步繁荣和发展文化、体育、卫 生、广播电视、新闻出版事业，逐步建立和形成设施齐全、配套完善的社会服务体系，提高精神文明建设水平，满足全市人民不断增长的精神文化生活需要。 城市建设目标：加快城市建设现代化进程，优化城市用地结构，合理进行城市功能布局，为各项事业发展提供良好的物质空间；建立多层次布局均衡的商业、文化、医疗、游憩、娱乐设施体系；建设安全高效便捷的城市交通体系；加快市政基础设施建设，完善城市综合防灾体系；提高居住水平和居住环境质量，加强环境保护，改善城市生态，把贵阳市建设成文明、繁荣、优美、具有高原特色的现代化城市。 （四） 项目开发 规划环境评价： 四、项目区域环境分析： （一） 区域定义： 根据 2020 年《贵阳市城市总体规划 19962020》， 2020 年，形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。 各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态。 其中，小河片区（含中曹甘荫塘）规划总用地约 平方公里。 完善基础设施配套建设。 工业以机械、电子、航空、新材料为主。 片知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 区公共服务设施用地沿黄河路两侧布置，三江口以北和花溪大道以东以居住用地为主，三江口以南黄河路以西为工业用 地，规划矿山机械厂东南部为仓储用地和铁路货场，火车西站建成铁路集装箱货物运输和物质、粮食仓储区，甘荫塘建设粮食期货交易中心；在马鞍新村建设污染水处理厂。 金竹发展无污染工业，防止对阿哈水库的污染，规划期内搬迁贵州水泥厂。 规划城市建设用地约 平方公里，规划人口 万人。 形成具有一定规模、各具特色、功能互补、配套齐全的城市次中心，分担市级中心对外辐射、对内服务的功能，并通过次中心的配套建设，完善城市基础设施，为疏解中心区人口创造条件。 （二） 现状与规划： 小河作为贵阳的经济技术开发区，第三个中心城区，经过近 几年的开发建设，逐步奠定了贵阳次中心区和贵阳市居住生活区域的地位。 纵使除开南明、云岩区的贵阳其他区域的房地产开发也取得了长足的发展，但无论从楼盘质素、社区氛围、居住环境、人文环境、楼盘定位、价格水平等各方面的指标来看，都无法与小河的发展水平相比，小河区的开发环境仍占有举足轻重的地位，仍然是市民购房的主要选择区域。 但我们不能忽视的是随着经过几年的开发建设，小河区的可开发用地日益减少，开发项目日益萎缩，市场热度、区域版块声势在削弱，不利于版块的追捧效应。 未来区域内面临主要由本公司两个项目同时放量供应的局面，在宣 传造势、产品差异化、客户分流等等环节上的压力。 知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 珠江路 A 地块周边的楼市一直以来就是小河区的一个大板块，在小河区楼市中占有很大的比重。 目前只有乐街小区经过多年的开发已形成一个成熟的小区，但现在又有了瑞和家园、华榕商厦、中兴世家等楼盘正在开发。 加上黄河路以西开发用地越来越少，珠江路区域的规划已成为未来小河区开发的重心。 A、 B、 C 地块面积相对比较大，将会成为小河区房地产市场的一个新热点。