保利南宁凤岭项目可行性分析报告

保利南宁凤岭项目可行性分析报告内容摘要：

在 3400元 /M2，城北区均价在 2600元 /M2，江南区均价在 2200 元 /M2。 第五部分 项目用地发展的 SWOT分析 优势（ Strengths） 劣势（ Weakness） 地处城市快速发展的 CBD,拥有优于其他城区的竞争优势，具有良好的发展前景 与 “黄金走廊 ”快速环道毗邻，未来交通便利 紧贴国际会展中心，可借助会展效应为推广添砖加瓦 地块形状规整，规模适中，有利于快速导入并通过市场 周边地产项目相继开发完成，带动该区域的居住氛围 区域内汇集了南宁市内最多的高素质人口，区域形象较好 处于开发初期，周边生活服务配套设施不完善 目前交通状况较差，尚未有道路直达本项目 项目地处南宁市开发重点区域，将受施工噪音、建筑灰尘污染 机会（ Opportunities） 威胁（ Threats） 南博会、会展经济再 度推高琅东区域发展热度 快速环道正式通车、竹溪 ——民族大道立交桥的建成，大大改善了城市的交通网络 南宁城市中心的东移，区域性房地产价值得到提升 区域住宅市场供应量持续加大，竞争激烈 同质化竞争严重，使项目面临严峻挑战 项目距离发售时间仍较长，未知风险较多 项目周边定向开发楼盘低价入市所造成的压力 未来银行按揭政策存在不确定性 南宁市区间竞争加大 购房者日益成熟，对市场要求日高 第六部分 项目综合定位分析 一、目标客户群体分析及定位 户消费群体定位 本项目主要目标消费群体定位为：崇尚高品质生活文化品位的城市中产白领阶层 二、项目市场定位分析 琅东区域内，鉴于市政配套环境、土地成本、客源层面、区域特性等因素，大多数的楼盘都定位在中、高档的水平，特别是各个中小型规模的楼盘；而规模较大的楼盘的定位也相类似，但主要集中在凤岭一带。 通过以上对客户消费需求以及市场供应情况两种不同角度的分析比较，再结合以下项目市场因素，可以归纳出本项目的市场定位。 ◆ 市场对中高档楼盘的产品及价格都有较高的承受能力。 ◆ 区域市场内客源大多属于中 高端层面。 ◆ 中高档楼盘的市场消费层面广，需求量大，项目容易通过市场。 ◆ 开发商首次在南宁开发地产项目，将 项目定位 为中高档楼盘，运作难度相对降低，开发风险系数小。 ◆ 项目规模适中，结合项目各类经济技术指标和竞争区域内各楼盘情况，项目应以开发多层、小高层产品为主。 在此基础上比较本项目所处的地段，楼盘的综合质素等方面来推算本项目的价位范围。 地段方面：本项目位于南宁中央形象区和 “黄金走廊 ”的核心区域，具有得天独厚的居住环境，前承琅东，后启凤岭，所以出于对本项目在地段上的考虑，认为应参考琅东、凤岭楼盘的价位，本区域价位应在 3200～3600 元 /㎡这一区间较为合理。 综合质素：本项目作为中高档精品住宅项目，进则享受国际会展中心与金湖广场的都市繁华与气派，退则可观南宁城市绿肺青秀山、石门森林公园及凤岭的自然景观，具有不可多得的自然景观资源。 加上项目在园林规划、产品创新、配套 服务方面再加以锦上添花，楼价应该会有较大的上升空间。 所以在项目的结合质素上来分析，本项目的价位应位于 3200～ 3400 元 /㎡这一区间较为合理。 第七章 财务分析评估 小区总建筑面积： 137209 ㎡ 其中：小区地上建筑面积为 :㎡ （容积率） =117371㎡，地下室面积： 19838㎡。 、投资初步估算： 土地费用： （ 1）、土地费用： 180万元 /亩 = （ 2）、土地契税及税费： 287 万元 (3)、补交地价：（ － 10）。