京杭运河两岸旧城改造工程可行性研究报告_

京杭运河两岸旧城改造工程可行性研究报告_内容摘要：

国际上已有不少国家意识到政府储备土地的重要性，美国及欧洲许多国家把这种储备机制称为“土地银行 ”。 最 早 发 展 的 是 荷 兰 阿 姆 斯 特丹市，从 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1800 年开始，该市在工商界的支持下，购置土地进行储备；此后，法国、瑞典等国的城市政府相继进行了土地收购与储备。 英国则采用成立土地发展公司，实行与土地银行相似的机制。 但不管如何，建立土地收购储备机制有其特定的目的：要么是为了实施政府的城市规划，促进经济发展，满足住宅建设需要；要么是为了抑制土地投机，垄断土地资源和获得土地资产收益。 因而各国政府都采取了相应的立法手段，制定严密的法律措施，以保障该机制的运行。 我 国 土 地 储 备 机 制 率 先 在 深 圳 市 和 上 海 市 得 以 实 施。 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1996 年 9 月，深圳市成立土地发展投资公司，后更名为土地投资开发中心，其业务以土地资产经营和土地开发为主； B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1996 年 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1 月，上海市成立土地发展中心，接受市政府委托实施土地收购、储备和出让工作。 接着，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市先后成立土地储备机构。 其中杭州市 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1997 年 8 月开始筹建土地储备发展中心， B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 10 月正式挂牌定名为杭州市土地储备中心。 随后出台《关于建立杭州市土地收购储备机制的 通知》和《杭州市土地储备中心工作章程》 (试行 )，并于 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1999 年 3月正式颁布《杭州市土地储备实施办法》， 2020 年 9 月经修改后重新予以公布。 这是我国首部正式出台的关于土地收购储备方面的政府规章，为土地储备制度作出了有益的探索。 拱墅区政府在 2020 年就与杭州市土地储备中心建立了开展土地整理和城市改造的合作关系，并由后者全权委托拱墅区城建中心负责办理和组织实施运河两岸（拱墅区段）地块的土地储备前期开发工作。 2020年杭州市土地储备中心共完成 3596亩储备土地前期开发整理工作，达到土地出让条件，基本可以满足杭州市区一年的经营性用地市场需求。 2020 年将是土地储备工作十分重要的一年。 国家层面的最新政策陆续出台，尤其是土地储备资金的管理将有较大的变动和调整，政策的调整既是挑战，更是机遇，有利于土地储备工作的长远健康发展。 近年来，杭州房价的上涨幅度较快，主要是供求关系的严重失衡引起。 土地资源紧缺，成为杭州房价只涨不落的重要基础。 2020 年是杭州楼市的转折点，房价的高速上涨受到抑制，房地产交易结构优化。 政府针对投机需求、过度 投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求已经开始降温，投资需求已经退潮。 通过一系列的市场变化，杭州楼市走向规范，走向平和理性，房价没有出现大起大落的情况，市场基本稳定。 从长远发展分析，杭州房价有较大的增长空间。 在杭州老城区的众多房地产板块中，拱墅区无疑是宏观调控前后最受关注的区域。 目前运河边的楼盘多达 20 余个，总建筑面积为 200 万平方米左右，如果按照每套 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 100 平方米计算， 那么今后将有 2万余户家庭安家于运河边。 把“居住拱墅”作为拱墅区四大品牌之一，是区政府近几年的主打目标之一，特别是位于拱墅区核心的运河两岸改造地块，对于这个特殊时期的楼市，意义非同一般。 3 项目范围与建设条件 3.B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1 项目用地范围及现状 3.B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1.B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1 用地范围 京杭运河两岸（拱墅区段）地处杭州市区的北部，距市中心武林广场约 4公里。 规划用地范围西起和睦路、莫干山路、京杭运河，东至上塘路，南起大关路、德胜路，北至登云路（含婆娑小区），规划总用地 公顷。 3.B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 用地现状 该区块原有居住用地主要集中在西部、南部，大多建筑较破旧，居住环境较差，尤其是配套公建严重不足；原有公建主要集中在上塘路沿线几区块南面，以商 业、市场为主，布局分散、规模偏小、建筑质量较差，缺少停车场地；区块内原有工业、仓储用地比重较大，运河以西和以东均有各类企业分布，部分为乡镇企业，但与居住用地混合分布，大部分厂房、仓储的建筑质量较差，并占用规划城市道路及河道用地，其中大部分企业处于停产、半停产状态，有的已经破产；区块内原有道路（支路、小区级道路）不完善，断头路较多，且路面较窄，造成交通拥挤；区块内公园、绿地偏少，河道水质污浊，基本无河道绿化，环境面貌较差。 3.B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 旧城改造概况 中心组建以来，先后对热水瓶厂地块、大浒弄东片、娑婆桥地块以及 AB style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 A A0 A0大浒弄西等地块实施了旧城改造，已基本完成了运河以西余杭塘河以北区块、运河以东大关路以北区块、运河三河交汇区块约 平方公里的拆迁工作。 据初步统计，累计拆迁居民 3206 户、农户 95B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1 户、国有单位 68家、集体企业 33 家，拆迁面积约 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 100 万平方米。 同时，已基本形成两个配套齐全的安置房住宅小区 — 小河佳苑和大浒东苑： （ B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1 ） 小 河 佳 苑 ： 总 用 地 面 积 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 公顷，总建筑面积地上 ，地下 万平方米，总建住宅约 3736 套，主要建筑内容包括拆迁安置房及配套幼儿园、小学、综合市场等。 目前已竣工 27 万 平 方 米 、 住 宅 约 285B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1 套 、 配 套 幼 儿 园 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1 座，还有约 7万平方米安置房及配套小学正在建设中。 （ 2）大浒东苑：总用地面积 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 ，总建 筑 面 积 地 上 24.B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1 万平方米，地下 万平方米，总建住宅约2970 套，主要建筑内容包括拆迁安置房及配套幼儿园、农贸市场等。 目前安置房已全部竣工，其中已安置住宅约 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1686 套共 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 15 万 平 方 米 ， 还 有 约 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 12 万平方米计划年内交付安置。 在土地整理方面，已经累计出让 552 亩用于商品房开发建设，另 45 亩用于建设配套中学，即已建成的长征中学；并完成了三条城市次干道即丽水路、小河路、赵伍路（登云路 余杭塘河）以及金华路、紫荆路等十余条城市支路的基础配套设 施建设。 建设条件 .B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1 区位条件 京杭运河两岸（拱墅区段）地处杭州市中心的北部，该区块北靠拱宸桥（拱墅区区级行政中心），南接卖鱼桥（信义坊步行商业街），区内城市路网基本形成，对外交通十分便利，通过上塘路高架往南通达市中心武林广场、滨江区、萧山区，往北接石祥路，绕城公路，并与杭宁高速接通；通过德胜路往东到下沙经济技术开发区；通过莫干山路，往北接石祥路，并通达三墩、勾庄；通过京杭运河，往南与钱塘江 沟通，往北直达余杭、湖州、苏州。 自然条件 拱墅区古代系海湾，半山为海岛，周围泥沙淤积逐成陆地，古有江涨之名。 该区东北枕半山，京杭大运河纵贯自南而北而人，地势东北高西南低。 境东北多山岭，主要有半山、老虎山、青 龙 山 、 元 宝 山 （ 黄 鹤 山 ） 等 ， 黄 鹤 山 海 拨 3B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 米；境西地势平垣，河道港渠纵横交错，京杭大运河、宦塘河、古新河流经境内；余杭塘河、胜利河、康桥新河等与京杭大运河沟通；上塘河由南而北折东出境。 项目区 块内现状平均高程 米。 拱 墅 区 属 亚 热 带 气 候 ， 温 和 湿 润 ， 年 平 均 气 温 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 ℃左右；最热月（ 7 月份）平均温度约 29℃左右，一月份平均气温 ℃，极端最高温度 ℃，最低－ ℃。 年降雨主要集中在 3 至4 月份和 7 至 9 月份两季，年降雨量为 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 毫米。 夏、秋季有台风影响，夏季主导风以东风为主，平均风速 米 /秒。 年日照在 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1800 ～ 2B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 100 小时，无霜期 250 天左右。 全区山地面积约占总面积的 7％，绿化覆盖面积 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1735 万平方米 (其中山林绿化复盖面积 980 万平方米 )。 历史文化 京杭大运河贯彻南北，绵延 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1782 公里，扬波逐流两千余载。 它与万里长城交相辉映，闻名天下。 京杭大运河始凿于春秋末期。 历代封建王朝基于政治、军事、经济的考虑而不断开挖，至隋炀帝时又经过三次大规模的修整和开凿，一条水运走廊终于建成。 大运河的开通，形成了我国沟通南北的运输大动脉，以运河为中轴逐步构建了四通八达的运输网络，为加强南北联系，促进南北交流提供了便利。 一大批名城重镇依河而兴，中国七大古都有四座在运河岸边。 运河沿线成为当时国内最繁荣、最富裕的地区。 拱墅区就位于 京杭大运河的最南端。 大运河养育了拱墅儿女，拱墅区的发展变迁也见证了大运河的历史沧桑。 拱墅区名胜古迹众多，有水田畈遗址、半山石塘战国墓遗址、拱宸桥、香积寺石塔、高家花园、洋关、珠儿潭、富义仓、小河直街、桥西名居、湖墅八景、欢喜永宁桥、祥符桥、半山桥等文保单位和遗址，也有泥马渡康王、康熙乾隆下江南等传说逸闻，留下了宝贵的文化遗产。 拱墅区自 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1997年底开始，逐步理清和确立了建设运河文化的基本工作思路，并在 B style=39。 color:white。 backgroundcolor:00aa0039。 1998 年召开的中共拱墅区第三次代表大会上把“建设运河文化风景线”确定为拱墅区今后全区工作的奋斗目标和主要任务之一，明确提出，运河文化是历史留传的宝贵财富，也是该区在文化建设中独有的优势，必须充分加以利用，逐步使运河两岸绿起来、亮起来、闹起来、美起来，初步形成融园林、旅游、建设、商业等多种文化于一体的运河文化风景线，展现出拱墅新的时代风貌。 以运河文化为主线，以文化商城等企业为龙头，加快建设运河文化广场和运河博物馆等一批重点 项目，初步形成“一城二桥三街四中心”大文化产业格局，大力发展和壮大文化产业。 近年来，拱墅区实施了文澜中学、大关游泳健身馆等文教体卫设施的建设，完成了运河文化。