五亚160重庆南岸弹子石cbd项目详细可行性分析和项目定位

五亚160重庆南岸弹子石cbd项目详细可行性分析和项目定位内容摘要：

） 即考虑劣势因素和威胁因素，目的是尽量使这类因素均趋于最小化；  最小与最大对策（ WO 对策） 即着重考虑劣势因素和机 会因素，目的是尽量使劣势影响趋于最小化，使机会趋于最大化，劣势不会臸约机会，并成为障碍；  最大与最小对策（ ST 对策） 即着重考虑优势和威胁因素，目的是尽量使优势因素影响趋于最大，使威胁因素影响趋于最小，以优势抵抗威胁，降低风险； 东佑地产策划 CBD 9 号地块可研报告 19  最大与最大对策（ SO 对策） 即着重考虑优势因素和机会因素，目的在于努力使这因素均趋于最大化； 由此可见， WT 对策是一种最为悲观的对策，为处在最困难时不得不采取的对策；WO 对策和 ST 对策均为苦乐参半之对策，为一般情况下采取的对策； SO 对策是一种最为理想之对策，占尽天时、地利、人和，为 处在最为顺畅时采取之对策。 引申至本项目希贵公司慎重决策。 二、市场定位 定位原则： 市政府规划弹子石为中央商务区， CBD 建成后， 按城市设计总体要求，未来弹子石将凸现城市风貌特色和历史文脉，与渝中半岛、江北城城市形象设计相呼应；利用滨江资源优势，打造滨江亲水空间；合理布臵体现中央商务区的标志性建筑和城市广场； 弹子石将成为具有都市气息的商务中心。 本项目地处 CBD 的中心区域，该区域发展潜力大、机遇好，但同时，本项目的诞生对建筑形象及配套环境，均要展示出良好的居住舒适性及节能环保的适应性。 因此，本项目在该区域的定 位上，首先，要符合 CBD 南区的城市功能定位，其次，要为 CBD 南区的整体规划起到配套、映衬的效果，融入 CBD 南部开发区的整体步调中，成为该区域人群的“另类 ” 需求。 综上所述我司建议：  在建筑设计上以现代简约风格为主；  色彩上以明快温馨的浅色调为主；  景观园林以英式及法式风情园林为主题；  功能配套上以满足居住、文化、休闲、及基本购物需求为主；  市场营销、推广以区位及竞争优势为主；  消费群体以社会中坚阶层为主； （一）项目定位前提 差异性 东佑地产策划 CBD 9 号地块可研报告 20 项目定位应该具有一定的差异性，这种差异性主要针对市场（区域市场或整体市场 ）目前的整体供应特征，寻找一种与众不同的产品特点，以区别于区域市场或整体市场的其他形象，以免陷入同质化竞争的恶性泥潭。 适应性 项目的定位应该结合地块的特点、区域市场的特征等其他要素，提出最适合本项目的定位，而并非刻意的寻求创新，只有结合项目的实际情况，提出的定位，才是最合适的，哪怕这种定位缺乏所谓的“创新”元素。 独特性 独特性可以表现在具体的产品，亦可表现在独特的楼盘形象概念，她是一种具有鲜明特色的形象识别，是一种区分与市场同类产品的有效手段。 （二）定位说明 产品定位一般分为“硬性定位”、“形 象定位”、“档次定位”、“目标客户群定位”等四部分，各部分都有各自的功能作用，就每个定位提炼一句主要的定位语，定位语可作为项目定位的解释，为后期的广告宣传提供方向，亦可作为后期推广中重要的宣传语。 各定位功能特点如下说明： 硬性定位： 从理性角度说明产品的物业形态、使用功能，主要为项目开发方向的说明，一般不作为对外宣传的推广语； 形象定位： 从感性角度描述产品的形态特征，是项目整体形象的表达，亦是项目对外宣传的主要宣传语； 档次定位： 产品档次的说明，主要作为公司内部项目开发品质要求的指导依据，一般不直 接对外宣传； 目标客户群定位： 结合产品的总体特点，分析目标客户群体的消费心理特点、经济状况、职业分布特征等，作为项目后期整体推广的理论依据； （三）项目硬性定位 硬性定位 东佑地产策划 CBD 9 号地块可研报告 21 CBD 南区〃城市新街坊〃高层景观社区 定位说明 （ 1）“ CBD 南区”。 表明项目所在的区位。 弹子石作为重庆 CBD 南部开发区的重点规划区，在未来的 5~10 年的发展定位是得到重庆消费者的认同的，其区域所在的物业价值也将得到极大的提升，因此，我司建议应将本项目定位为“弹子石 CBD ”的楼盘，如此，有利于提升物业的认同感，并能在较短的时 间内，向目标客户群传达明确的区位； （ 2）“城市新街坊”。 由于本项目紧邻弹子石的大佛段老街，虽然周边环境杂乱无章，但街坊邻里的和谐氛围是值得人们期待和留恋的。 而本项目在考虑商业的配套需求时，亦然规划设计了一条景观商业步行街，延续人们购物、交流、休闲的社交空间。 同时，让居住在高品质的景观小区中的业主，仍然有个休闲、 交流、倾述的和谐空间。 （ 3)“高层景观社区”。 高层建筑，目前是重庆房地产市场的主流方向，也是楼市中高端产品的重要特征之一；高层建筑代表着一种高尚、健康的生活氛围，容易提升楼盘的档次。 因此，从形 式上贴合目前楼市开发的主流特征，无形中已将本项目划入高品质楼盘的阵营，其次，高层建筑群的恢宏气势，更能诠释本区域的发展趋势及功能定位； 同时，“社区”说明了本项目的规模特点，较为贴近当前消费者对“小区型”物业的认同感及心理的“社区归属感”。 （四）项目形象定位 形象定位 都市双园林纯美景观 高层水景社区 定位说明 （ 1）双园林纯美景观 项目的最大卖点，西观江景，东眺南山，还有小区自身水体景观，三重景观的和东佑地产策划 CBD 9 号地块可研报告 22 谐是本项目在市场中区别于其他项目的独特主张，而更难能可贵的是，这样的景观资源是位处主城区内 ，两者结合，更能突显楼盘的独特卖点；同时与项目硬性定位中提及的“ CBD” （城市概念）遥相呼应。 （ 2）“高层水景” 本项目的形象主题。 意味本项目是一个水系环绕、生机灵动的绿色社区，是一个适合精英阶层群居的温馨港湾。 “亲山近水”的群居代表着人们对自然的回归向往。 而在 21 世纪的今天，我们更多的阐述的是一种“优雅、格调、品质化”的生活，高层住宅的出现，除了表达建筑、环境美丽的外观，更深层次的含义是说明项目建筑的品质。 （五）项目档次定位 档次定位 CBD 南区中、高档次的城市美宅 定位说明 本项目与 CBD 南 区核心区域毗邻，与核心区域的总体规划形象相符，因此，本项目形象无形中提升到高端级别，为项目的高档定位提供了硬性支持，可以借助C、 D 区域“核心区域”形象之势迅速建立楼盘的形象。 （六）目标客户群定位 定位前提 （ 1）目标客户群的定位分析将从区位、年龄范围、家庭情况、收入情况、职业分布特点、消费心理等各方面进行描述，以便于为后期的推广臸定清晰的方向。 （ 2）从项目档次定位分析可知，本项目是一个辐射全市的高档楼盘，而区域市场（南坪）是有效的购买群体，因此，本项目的目标客户群应先挖掘本区域的潜在群体，以外区域客 户为辅助支撑。 （ 3）作为一个中高档住宅定位，决定了其客户群体必然位处社会中坚阶层的特性，他们不是社会金字塔结构中的最顶端，而是位处中坚的相对较为年轻的新一东佑地产策划 CBD 9 号地块可研报告 23 代阶层。 （ 4）现阶段中国（包括重庆）的中产阶层的年龄跨度一般在 15 岁左右，年龄跨度较大，且接受教育背景不同，决定了其心理呈现一个多样化的特征，难以进行准确的描述。 因此，对该群体的分析主要针对其身份背景中所呈现出的共性。 （ 5）现阶段年轻的中产阶层一般分布在金融、企事业、 IT 行业、私营企业等处，大部分收入稳定，且仍处于奋斗阶段，对城市交通距离的依赖性还比 较强，与项目形象定位中提及的“城市”概念相符合。 目标客户群区位分析 项目客户群的确定与项目区位、项目定位紧密关联，下面就从项目区位和项目定位两个方面做初步分析。 （ 1）项目客户区位来源  南坪及弹子石 弹子石区域在南坪人的心目中是贫穷、落后的印象，但随着中央商务区南部片区的发展势头，南坪区域的潜在客户也将逐渐关注弹子石的变化，而弹子石区域的整体房价与南坪其他区域比较仍显略低，对于臵业者和投资者来说，弹子石片区也将纳入投资、臵业的考虑区域。 南滨路的延伸及 CBD 的规划发展，对弹子石的区域面貌起到了翻天覆地 的改观。 城市改造拆迁的机遇造就了市场需求的旺盛，对居住区域的深厚情感，也促使本区域的拆迁户和私营业主将继续选择在弹子石扎根臵业。 故本项目的主要针对客户群体，将是南坪区域及弹子石周边区域为主。  江北区 从本项目的地理位臵分析，江北区是本项目毗邻的区域，距离最近，亦是重点考虑的区域之一。 从江北区中心观音桥驱车至本项目，仅 10 分钟而已，朝天门大桥通车后，即使坐公车也最多 20 分钟的路程，交通优势非常明显，虽然区域内潜在大盘及同质产品较多，竞争将十分激烈，但相对而言，本项目的先决条件、东佑地产策划 CBD 9 号地块可研报告 24 交通优势及价格定位将更为凸显；  渝中区 解放碑商贸区是中央商务区核心组成部分的商贸中心，以商贸为主要功能，也包括部分商务办公职能。 且该核心区域目前已控臸住宅用地的报建，故在该区域工作的中坚阶层将是本项目的潜在购买群。 而重庆目前的中高端消费者中，渝中区所占的比例最大。 因此，渝中区也将是本项目客户的重点来源区域，而朝天门大桥通车后，其交通优势尤为明显；  其它区域 重庆市其它区域（包括近郊、远郊）虽然离本项目相对较远，但由于本项目规模较大，市场影响力强，项目卖点鲜明，仍然可吸引其它区域的部分高端客户前来购房，这是项目目标客户群的补充。 小结： 从总体分布上讲，本项目的目标客户群所在区域是以南岸区及弹子石片区为主，渝中区、江北区为辅，其他区域为补充的分布特征。 客户群分析 从上述分析来看，目前购房客户大体分为两种类型，即实用家庭型、二次臵业型。 他们在消费动机、人员构成等方面各有侧重及特点，现分述如下： （ 1）中高收入阶层。 指政府机构及各类公司中高层管理及技术人员，这类客户具以下特点和需求： 特点： 以首次臵业为主； 以中青年层面为主，年龄结构在 2635 岁之间； 家庭结构： 23 人； 文化素质较高，月收入较高； 东佑地产策划 CBD 9 号地块可研报告 25 工作年限较短，积蓄不多，一般 采用银行按揭付款； 主要购买中小户型（ 2 房或 3 房）住宅，面积为 60100 平方米； 希望满足心理需求，要求物业综合素质高； 对物业景观有强烈的向往和追求。 需求： 希望物业有一定档次； 公共交通方便； 要求物业具时代感； 楼价不能太高； 付款方式灵活； 小区内住户普遍文化的认同感； 外观设计及小区内部环境； 物业管理收费； 各种康体配套设施。 （ 2）白领阶层。 指全市各类企业中高级管理阶层及金融证券界从业人员，有车一族占相当比例。 此类客户以下特点及需求 : 特点： 有一定经济实力的有车一族； 年龄结构在 3234 岁之间； 家庭结构： 35 人； 主要购买 3 房以上住宅，面积约 110140 平方米； 东佑地产策划 CBD 9 号地块可研报告 26 希望被人认同和尊重，喜欢与成功人士为邻； 追求享受型的生活环境与设施； 对物业景观有强烈的向往和追求。 需求： 追求个性、品味、档次； 追求健康的身体与时尚的生活方式； 环境绿化程度； 室外空间的大小； 小区内住户普遍身份地位的认同感； 外观设计及室内设计； 物业的管理水平； 会所设施。 （ 3）业主阶层。 指全市其他郊区成功人士，由于他们较向往市会城市综合环境，对本项目情有独钟。 此类客户具有以下特点与需求： 特点： 以二次臵 业为主，首次臵业为辅； 属守业者一族，年龄结构在 3240 岁之间； 家庭结构： 34 人； 经过一番创业并取得一定的成就； 希望改善居住环境与质素； 主要购买中大户型（ 3 房以上）住宅，面积为 130160 平方米。 东佑地产策划 CBD 9 号。