临海万邦可行性分析报告

临海万邦可行性分析报告内容摘要：

客运中心 市民广场 周边的社区配套：花北小区、高桥小区、汇晶国际城、水岸丽景 教育资源：临海小学 卫生资源：临海第一人民医院 公共资源：临海市市政府、临海公安局 、体育馆、市民广场 浙江万邦伟盛置业有限公司 11 1． 2 临海市内市场目标客层研究 临海一直以来购房群体以自住客户为主，包括临海当地的改 善性购买，以及临海周边乡镇向往城市化生活和为子女读书购买房产的购买力。 从职业类型分，有以下几种：  私营企业主  政府公务员  事业单位工作人员，如医生、教师、移动电信行业员工  上市公司管理层等 从地域来源分，有以下几种：  临海老城区  临海周边乡镇、农村  外地落户临海或到临海工作 周边流动人口 由于本项目北面的柏叶路属于交通要道，旁边的临海客运中心日人流量为各车站之首；客运中心周边商圈带来较大流动人口，商业现状繁荣；项目周边有花北小区、高桥小区、水岸丽景、国际汇晶城等已入住和待入住的小区，同时带来到充足的人气， 故，本项目的流动客群主要有三个部分组成： ● 临海客运中心站的客流 ● 地块周边商圈客流 ● 周边几大小区固定人口客流 1． 3 项目周边规划 宗地现状及周边规划 浙江万邦伟盛置业有限公司 12 宗地北面为柏叶路，西南角为小高层、高层建筑水岸丽景，西面为大柏叶村， 内尚有部分居民居住，北面为已入住的花北小区。 地块内部无障碍物，无需拆迁， 形状规整，地质较为疏松，土地整体平坦。 2．项目 SOWT 分析 SWOT 分析 内容 优势 区域位置优越， 位于老城区与新城市中心 交汇 处，离尘不离城 周边配套成熟，生活气氛浓郁，流动人口与常住 人口量都较大 开发商拥有众多战略联盟商家资源，可以实现较快的资金回流 开发商实力雄厚，行业资源整合力强，房地产项目操作经验丰富 劣势 周围无明显景观资源可以借鉴 机会 新城市中心的规划战略，使本案 区位优势将进一步凸现，开发潜力将得到有效发掘 ，前景十分广阔 周边目前可售房源较少，且没有高端楼盘，形成一定市场空缺，这给本项目提供了契机 超高层建筑，有望成为临海市的标杆性住宅项目 威胁 宏观调控和经济环境等不稳定因素，存在影响购房者心理 浙江万邦伟盛置业有限公司 13 3．项目定位方案 总体 市场定位 基于以上对整个开发区房地 产市场供需结构、消费特征、市 场发展趋势等因素的研究，再结合本项目的地理条件、发展方向等因素，得出关 于本案基于市场面最优的定位建议： 首先从本案现况来看，项目位于城市主干道柏叶路，整体楼盘形象直接影响 到城市形象，加上地块既可享受到老城区成熟配套，又可兼得新城市中心的活力， 地理位置十分优越，故本案定位相对高端，发展空间和增值潜力无限，并势必成为代表整个临海房地产开发水平的标杆性项目。 我们深入、细致的消费者深度调查的结论显示： 临海消费者所显现出来的购买偏好，也大多只是青睐于“环境好”或“社区品味不错 ”，临海现有所谓的高档项目，对临海人骨子里虚荣心的挖掘却还远远不够；临海素有“千年古风，文化之邦”之美誉，而目前市场上的楼盘，对于临海深厚的文化底蕴与人居之间的那份千丝万缕的联结，还远远不够。 而本案，就是打破这种格局的新生力量，超百米超高层俯瞰众生，在与临海周边百家争鸣的市场里瞬间划开界线，甲与乙、乙与丙不再是平分秋色，不再难分高下。 定位主题 09 地王，王者之风 临海首席高尚人文大宅 高：超百米地标性建筑，满足人居所有幻想 尚：尚品、臻品、精品 人文：充满文化底蕴，传统内涵现代演绎 大宅： 真正大开大阖，大家风范 浙江万邦伟盛置业有限公司 14 楼盘格调：尊贵，典雅，富有文化内涵 项目案名备选：  万邦星洲半岛 —— 发现藏在心底的香格里拉 注解：蓦然回首，心之归属却在那灯火阑珊处，等待多年，只为心底那处香格里拉。  万邦香榭华庭 —— 品味香榭，传世筑家 注解：经典即是永恒。 经典的宅院，人脉相续，永恒的建筑，可以传世。  万邦爵世名邸 —— 尽享都市繁华 注解 ：百米超高建筑，一览都市繁华，爵世象征身份，名流入住名邸。 本案价值梳理→ 软性价值：城市文脉传承的“人文价值” 实力开发商的“品牌价值” 刚性价值：优越地理位置的“成长价值” 优质规划设计的“产品价值” 优美人居环境的“居住价值” 地王的核心价值：牵引城市文脉，创造城市附加值 建筑规模与主要功能 本项目在业态分布上，设计多层住宅、小高层住宅、高层住宅、 1 个幼儿园、商业用房、物业管理及市政配套用房等公共设施。 建筑规模：项目在住宅规划上分为 3 幢 31 层高层（其中中间单元 28层）、 2幢 28 层高层、 6幢 18 层高层、 3幢 9层小高层和 9 幢排屋多层。 浙江万邦伟盛置业有限公司 15 基于本项目区位的重要性，在规划目标方面，充分探索临海现代人的 生活需求和精神需求，兼顾地域文化的生活特点，以求塑造一个具有丰富文化内涵的花园式经典高尚居住空间。 总规： 项目总体建筑规划高低错落、疏密相间，部分架空层的设计使得邻里 之间的交流更加亲密；各高层与多层、商业之间的关系体现均好性、合理性和科学性，既紧密相联又拥有私密空间。 景观： 在尊重自然，人与自然融合的基础上，采用点式、板式高层围合成一 个大院子，并把江南园林与欧式皇家园林要素引入其中，使每户均能享受庭院景观，充分享受归属感和尊贵感。 建筑： 建筑立面采用高雅、精致、富有时代感与活力的风格，质感与色彩设 计强 调清新、明朗的感觉，未来将成为柏叶路一带的视觉标志。 空间： 在户型方面，本案针对临海人的居住特性设计了多种大小不同的户型， 充分满足多种市场需求，并打破传统室内空间音调封闭的六面体形式，使得空间生动变化得更具情趣，例如复式、跃式等等。 人文： 体现临海特有的文化底蕴，尊重传统文化，讲求现代生活与传统元素 的充分融合、人与自然的亲密无间。 浙江万邦伟盛置业有限公司 16 总平鸟瞰图： 高层建筑效果图： 浙江万邦伟盛置业有限公司 17 板式高层效果图： 排屋建筑效果图： 景观小品示意图： 浙江万邦伟盛置业有限公司 18 花园实景示意图： 3． 4 主要技术经济指标 序号 指标名称 单位 指标值 备注 1 总用地面积 m2 73394 总建筑面积 m2 250407 2 地上建筑面积 m2 202000 其中商业面积 m2 32020 其中 15000 m2 返还给柏叶村 3 地下汽车库面积 m2 51407 4 容积率 5 绿地率 31% 6 建筑密度 % 7 总居住户数 户 1538 浙江万邦伟盛置业有限公司 19 五、项目实施进度安排 本 项目工程为了节约投资，决定分区分阶段开发。 按市场吸纳能力及公司开发能力、资金筹措的可能性，本项目工程开发建。