中房集团尺度地产营销有限公司“文殊院”建设项目投资可行性研究报告

中房集团尺度地产营销有限公司“文殊院”建设项目投资可行性研究报告内容摘要：

途为文化综合用地、规划容积率见附表、规划建筑密度规划、规划建筑限高，规划绿地率等规划指标。 通过对项目所在区域内物业业态的调查了解得知：该区域主要物业业态为文殊院配套的商业用房。 项目所处历史文化地位、内涵，景观较好；道路通达度较好，对内对外交通便捷；生活配套设施较为齐全。 由此，我们通过研究分析认为：项目的在达到法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值最大化的前提 下的最高最佳用途中房集团（成都）尺度地产营销有限公司 “文殊院”建设项目投资可行性研究报告 2020 年 4 月 第 17 页 共 189 页 规划。 （五）项目开发价值及销售预测 据市场调查显示：文殊院临近周边的租金在 140— 200元 /平方米左右，而外层租金在 45110元 /平方米左右，相对比例下降了 50%左右；而就口岸效应，文殊院临近周边的街道口比街道中段高出 50— 100元 /平方米，而在外围无明显的差异性。 通过对该区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。 在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原 理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。 商业用房： 20200元 /㎡ （平均价格） 汽车停车位： 2800元 /平方米 （按市场价出售或经营） 三、投资环境研究 （一） 成都市经济、房地产市场发展的宏观环境 （ 1） 在中国经济版图上，出现了三大城市圈：大北京、大上海、大广州。 这三个城市圈，是中国城市化进程中起步最早、发展最成熟、最具规模化的地区，在相当长时期内，仍将担负中国城市化领头羊的角色。 （ 2） 三大城市经济圈已经为中国的经济形成了坚固的基础，犹如一支长弓，而长 江流域经济带则犹如一支利箭，张弓搭箭，将确定中国经济整体均衡发展的新格局。 大北京城市圈 大上海城市圈 长江流域经济带。 中房集团（成都）尺度地产营销有限公司 “文殊院”建设项目投资可行性研究报告 2020 年 4 月 第 18 页 共 189 页 （ 3） 要实现中国整体均衡增长与可持续发展，关键在中西部的崛起。 西部的整体发展，关键还在城市，特别是大规模城市经济圈的拉动。 （ 4） 在这个引弦蓄势的格局上，幅员广袤、发展滞后的西部亟需中心城市作为发力点。 “ 3+1” 的中国区域城市经济发展的新格局呼之欲出，“ 3+1” 格局的 “ 1” ，只可能出现在西部。 （ 5） 这是历史给予的一个巨大的天时。 以重庆和成都为两极的长江上游（成渝）城市经济圈最有可能成为：启动西部大发展 的龙头，取得进入 “ 3+1” 格局的入场券。 （ 6） 成都市新一届市委市政府的战略目标也确定为：建设国家级区域中心城市 ,担当成渝经济圈的领导角色 ,推进“ 3+1”格局的真正形成。 城市居民购买力总体状态：从社会消费品销售总额角度判断，成都市居民的购买总体实力位居第四位，其相对发展速度与西安并列排第六位； 城市居民潜在购买力状态：从居民储蓄余额角度判断，成都市居民潜在购买力排名第四位，其相对发展速度排列第六位； 城市对外开发程度状态：从实际利用外资角度，成都市的对外开放 程度还相当落后，保持倒数第三位，但其相对发展速度位居前列，居第七位； 中房集团（成都）尺度地产营销有限公司 “文殊院”建设项目投资可行性研究报告 2020 年 4 月 第 19 页 共 189 页 城市居民收入状况：就人均城镇居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平处于中下游，城市居民的收入状况还有待于进一步提高； 固定资产投资状况：成都市固定资产投资位居第五位，其相对发展速度排第八位； 成都市是我国西部地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通信枢纽，四川省政治、经济、文化中心，国家级重要的旅游中心城市和国家级历史文化名城，由于成都得天独厚的地理位置与迅猛发展的经济，成都已成 为西南五省市的中心，大型外资企业多把西南区总部设在成都，借以辐射西南地区。 在国家西部大开发的大背景下，成都市正努力改善各种硬件配套设施，力图创造一个更加良好的投资环境。 2020年成都市规划部门制定和推出 “ 中心城向东向南发展规划 ” 、 “ 沙河综合整治规划 ” 等有关旧城改造的城市总体规划。 上述城市规划的实施以来，使成都的城市面貌焕然一新，极大地改善成都市的对外交通，增强了吸引外来投资的竞争能力。 由国家统计局城市社会经济调查总队、中国经济景气监测中心、中国信息报社共同举办的中国综合实力百强城市评估结果日前发布，成都 位居 2020年百强城市综合实力排名第 11位，超过乌鲁木齐、西安、重庆和昆明，位居西部第一。 2020年市辖区地区生产总值超过 200亿元的百强城市达到 68个，其中，上海、北京、深圳、广州、天津、南京、大连、杭州、沈阳、哈尔滨位居百强前十位。 （二）成都市城市总体规划 成都作为四川省的政治、经济和文化中心，工业 齐全，是 中国重要的粮油和农副产品基地 ，金融、 商业 、 交通、通信 对中 西 部 地区 有较强的辐射能力。 成都市坚持以城市规划为 “ 龙头 ” ， 进行 旧城改造、新区开发和城市道路等基础设施建设，以 较快 的速度发展，市容、市貌发生了 较大 的变化。 中房集团（成都）尺度地产营销有限公司 “文殊院”建设项目投资可行性研究报告 2020 年 4 月 第 20 页 共 189 页 中心城布局形态逐步由现在的密集“ 圈层式 ” 发展为疏密结合的 “ 扇叶式 ”布局。 优化城镇体系结构与布局，淡化 “ 中心城 ” 的概念 ，形成 “ 一主七卫 ” （市中心及７个外围片区：新都片区、青白江片区、龙泉片区、华阳片区、东升片区、温江片区、郫县片区） 的都市区格局。 优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展 城南新区的规划控制范围为 205平方公里，建设用地规模约。 城南副中心规划占地面积 ，规划建筑面积达 460万平方米。 南部新区以城南副 中心为核心，主要发展商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业。 东部新区规划面积 76平方公里，定位为以生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的生态型城市新区。 其总体包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区、五纵五横的干道系统。 城东副中心是成都向东向南发展规划的延续，它将“生活居住”排在了首要位置。 东部新区凭其独有的环境优势，将成为一个绿色的新区。 “ 井 ” 字形道路：东城根街、红星路、新华路、滨江路（中心区快速交通路网） ； 环状道路：内环路、一环路、二环路、三环路、外环路 ； 放射状道路：成绵 、成渝、成南、成雅、成邛、川陕、成仁、老成渝等。 成都市房地产发展形势，无论从投资形势、消费现状方面目前正处于理性时期；同时，就最新的房地产发展状况的态势来看，房地产开发继续保持良性走势，开发投资正从依托型（主要依赖银行贷款）转向主要依靠企业自身力量和市场力量的自主型发展投资形式，而在销售方面也保持原有规模稳步扩大。 以房地产开发、房屋买卖、租赁、房地产抵押、典当、互换，以及房地产交中房集团（成都）尺度地产营销有限公司 “文殊院”建设项目投资可行性研究报告 2020 年 4 月 第 21 页 共 189 页 易代理、中介服务、信息咨询和物业管理等为主要内容的房地产市场体系已形成，各级市场交易日趋 活跃， 特别是自 2020 年银行接受二手房按揭以来， 有力地推动了房地产业及其他相关产业的发展。 目前成都市房地产市场整体的特点为： 外地实力开发商纷纷进驻成都，与本土开发企业形成对垒的竞争格局，竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场调研环节，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。 大盘开发逐渐成为趋势，由于市区土地资源的相对匮乏，使大盘开发的热点区域主要集中在郊区，尤以华阳、龙泉、温江为大盘较密集的区域。 个性化项目越来越多，新的房地产营销概念不断出现。 投资需求促使城市区城性商业、 产权酒店、小户型等项目日益增多。 大规模旧城改造使小户型项目持续走俏，同时促进了二手房市场、租赁市场日益升温。 旧城改造成果显著。 郊外交通、配套的逐渐完善以及人们居住意识的不断提升，使近郊的房产开发热度随之提高，符合环境需求、满足二次置业的产品的市场前景逐渐被看好。 政府的三大工程改造及相关规划方案，将进一步促进近期房地产产品的消费力度；同时，就远期相关地产经济预测及远期政府规划显示，未来 20 年内郊区化舒适型住宅将成为主流消费意识，成都将形成大成都三圈六轴的发展格局；打造 规模化都市地产，房地产开发投资任重道远。 结论 此可以推论，未来本案将在成都市房地产市场的持续、稳定、快速增长的整体拉动下得以攀升，尤其当作为四川、成都的支柱产业之一的旅游业的进一步发展，将带动该项目的整体价值的提升。 四、市场研究 （一）成都旧城改造工程各大板块概述 中房集团（成都）尺度地产营销有限公司 “文殊院”建设项目投资可行性研究报告 2020 年 4 月 第 22 页 共 189 页 与文殊院片区旧城改造工程同时进行的，较大规模的旧城改造工程主要有青石桥片区改造工程、大慈寺片区改造工程、东大街片区改造工程。 相比较而言，青石桥片区的改造更注重于环境的改 善，新片区主题是改造前片区主题的强化与扩展。 该片区地理位置优越，其本身所形成的青石桥商圈无论从长期以来所形成的片区主题、商业业态还是固定消费群体量等方面都有明显的优势。 改造前大慈寺片区中的“大慈寺”原为中等规模的成都历史文物博物馆，具备一定的历史文化保护价值。 原长年经营名家书画，茶铺，人气旺盛。 同时由于与传统春熙商圈接壤，而春熙商圈的人气、商气依然是成都各大商圈的王者，其扩张是必然的趋势。 由于春熙路商圈本身的影响力及扩张性，加之大慈寺本身的历史文化价值，改造后的大慈寺片区在自然纳入春熙商圈扩张范围后，会 打造为集历史文化、餐饮、旅游、休闲、购物、高尚住宅为一体的多功能中心商业文化区，有可能成为春熙商圈东区。 改造后的大慈寺片区将出现历史文化保护与商业结合、并重的局面。 东大街片区原为灯具一条街，曾有过“金融一条街”的定位。 由于改造后的东大街片区的主题已经完全脱离原该片区的单一性商业属性，而同属城中区的顺城街片区客观上又已经形成了成都的金融中心，因此，东大街的改造目标的实现不仅仅是拆除与重建，更要面对市场的培育与选择。 文殊院片区旧城改造是成都市 2020 年旧城改造工程中规模最大、体量较 大的板块。 该片区具备鲜明的历史文化特征，改造地块的总量较大，但个体地块的体量又较小。 （ 1）属目前旧城改造中市场脉气最弱的板块 文殊院处于城北区域，而城北板块是目前成都房地产开发中市场脉气最弱的板块。 在成都城区范围内，城南、城西板块是目前成都住宅开发的主战场，无论从开发量还是销售量等指数来看，都呈现出持续攀升的趋势。 其中，城南板块（主中房集团（成都）尺度地产营销有限公司 “文殊院”建设项目投资可行性研究报告 2020 年 4 月 第 23 页 共 189 页 要是桐梓林区域及棕树区域）主要以高质高价为特征，延续城南高尚住宅区开发。 而城西则集聚了一大批中档价位、品质的楼盘，城西的品牌效应也开始突显，与城南形成两雄并峙的局面。 城东板块虽 然有城东城市副中心等政策利好，但居住环境等条件的改善非一日之功，目前城区的开发主流仍然是以低价房、安居房等为主体。 而城北板块，商业地产仍以城市物流为主体，住宅业开发量及消费量都呈现萎缩趋势，住宅的开发以小规模、低价为主体。 与其他同期的旧城改造中大规模历史文化保护区相比，大慈寺片区接壤春熙商圈，市场人气商气指数相对较高。 其后期改造倾向于在保护的同时与市中心商业圈的对接。 宽窄巷子片。