中原地产研究部事业三部——中铁市场研究报告宏观市场概述：石家庄房地产宏观市场概述报告

中原地产研究部事业三部——中铁市场研究报告宏观市场概述：石家庄房地产宏观市场概述报告内容摘要：

来源：石市统计局】 谨呈：中国中铁置业集团有限公司石家庄公司 石家庄房地产宏观市场概述报告 中原地产（河北）研究部 /事业三部 12 / 109 石市2 0 0 5 2 0 1 0 年（1 6 月）房地产开发投资额122 1 3 1 . 51 9 7 . 12 8 0 . 43 7 0 . 72 0 0 . 13 9 . 1 0 %7 . 8 0 %4 9 . 9 0 %4 2 . 2 0 %3 2 . 2 0 %1 6 . 7 0 %01002003004002020 2020 2020 2020 2020 2020(16月) 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %房地产开发投资额（亿元） 房地产开发投资额% 在石市房地产开发投资额一直呈上升趋势，在未来的一定时期仍会持续增长，但是增长率从 2020 年开始一直呈下降趋势， 预计 2020年全年房地产开发商投资额将会同 2020 基本持平，未 来随着一些重点项目的上马，预计增长将会有所提升。 人民生活水平显著提高 居民住户抽样调查显示 ,截止 2020 年末，市区城镇居民家庭每百户拥有家用汽车 7 辆 ， 城市居民人均建筑面积 平方米 ， 比上年增长 %；农民人均住房面积 平方米，比上年增 长 %。 城 市总体规划 （ 20202020 年 ） 石家庄市城市功能定位 —— 京津冀都市圈第三极  京津冀都市圈第三极。 随着国家发展战略调整，京津冀区域正成为引领中国经济新一轮发展的增长极。 亟需以石家庄为核心，推动冀中南一体化建设，构建与京津良好的分工协作关系，使 石家庄成为京津冀都市圈第三极。  京津向中西部辐射的 “ 第一中枢 ”。 石家庄位于京广与陇海复线发展走廊交汇要冲，随着区域经济交流的进一步加强，亟需石家庄利用“ 东出西联、承南接北 ” 的区位优势，大力发展以商贸物流、信息服务为主的现代服务业，使其成为京津向中西部辐射的 “ 第一中枢 ” ，全国重要的现代服务业基地之一。  河北省对外竞争、交流的第一平台。 远景发展：实施 “ 北跨、南优、西控、东延 ” 发展战略 【数据来源：石市统计局】 谨呈：中国中铁置业集团有限公司石家庄公司 石家庄房地产宏观市场概述报告 中原地产（河北）研究部 /事业三部 13 / 109 按照 “ 一城三区三组团 ” 的城市发展框架，远景都市区城镇人口规模达到 600万，中心城区（含正定）达到 500万，形成 “ 双核、双轴 、双带 ” 的城市空间布局结构。 区域生态格局：西山、北水、绿环、绿廊 坚持生态保育、恢复与建设并重，构筑 “ 西山、北水、绿环、绿廊 ” 的都市区生态格局。  “ 西山 ” ： 西部浅山区以山体生态恢复为重点，建成西部绿色山体屏障，构建由抱犊寨、龙泉寺、封龙山等风景区组成的近郊旅游休闲带，总面积 400 平方公里。  “ 北水 ” ： 对滹沱河都市区段 70 公里长的河道进行生态恢复与治理，重建流域自然生态，打造具有防风固沙、涵养水源、滨水游览等多重功能的绿色生态长廊，总面积 120 平方公里。 滹沱河市区段 将 恢复湿地草甸的自然河流景观；制导 线外形成以文化、旅游、休闲、娱乐等功能为一体的蓝色魅力生态带。  “ 绿环 ” ： 在城市外围建设生态林带、绿地、水系等，构成环城生态绿化隔离空间，平均宽度 1000 米，总面积 80 平方公里。  “ 绿廊 ” ： 依托铁路、公路、水系等建设 10 条楔入城市内部的生态绿地走廊。 石家庄市整体房地产市场概述 石家庄市房地产市场 （二级市场） 的发展历程回顾 第一阶段（ 19491997 年 ） 改革开放之前，石家庄市住宅建设规模小，居住水平低 ； 1979年以后，市区先后建设了谈固、裕东、尖岭等多个居住小区；住宅以5— 7 层楼房为主，布局规 则有序，居住环境相对较好。 第二阶段（ 19982020 年 ） —— 萌芽期 1998年 以 后 ， 石家庄市房地产行业发展缓慢， 房地产投资有限。 在 国家政策 的鼓励下， 省会第一批房产商开始承建商品房 （ 如 ： 河北神兴房地产开发公司、燕港地产等 ）。 当时市场的代表项目有： 燕港家园，神兴小区。 房地产市场开始缓慢起步。 第三阶段（ 2020— 2020 年 ） —— 起步期 谨呈：中国中铁置业集团有限公司石家庄公司 石家庄房地产宏观市场概述报告 中原地产（河北）研究部 /事业三部 14 / 109 2020 年 起 ，房地产投资 开始 增长。 该阶段的 房地产项目零星分布，主要集中在裕华区 ， 例如 ： 国际城、世纪花园、水榭花都、 心 海假日等。 第四阶段（ 2020— 2020 年 ） —— 发展 期 2020年 起， 石家庄房地产 受 整个行业 影响 加速 发展。 供给增加，需求旺盛，产品品质 提升 ， 价格迅速上涨。 但因石家庄房地产市场发展不成熟，市场中 交易秩序混乱。 部分开发商 在未取得预售许可证 而提前预售等现象较为普遍。 这一时期，随着“退二进三”的推行，和平路沿线的住宅项目建设开始升温，盛世长安、名门华都等品质较高的楼盘纷纷入市。 第五阶段（ 2020— 至今） —— 理性期 2020 年 后经过 国家 两轮 宏观调控 ， 房地产市场 逐步走向理性。 2020 年下半年， 受 次贷危机影响，石家庄房地产市场成交量急剧下跌，但价格坚挺。 随着危机的加重， 开发商纷纷降价销售，开始量价齐跌。 市场陷入长时间的萎靡。 2020 年下半年 ， 石家庄市房地产市场开始回暖，出现报复性增长，这一时期量价齐升。 面对着楼市的再度火爆，政府颁布一系列限制性政策，意在调控楼市。 但由于石家庄市的刚性需求的被激发，继续量价齐升。 随着调控政策的强势执行，消费者纷纷处于观望，持币代购，石市房地产市场开始量跌但价格依然上涨。 几经市场沉浮，石市房地产市场开始趋于理性发展。 全市楼盘分布图 谨呈：中国中铁置业集团有限公司石家庄公司 石家庄房地产宏观市场概述报告 中原地产（河北）研究部 /事业三部 15 / 109 据不完全统计，截至 2020 年 8 月，石家庄市在售楼盘为 150 余个 （ 包括正在销售楼盘、尾盘、接受前期咨询楼盘 ） ； 物业类型：包括住宅、公寓、写字楼、商住楼、商业、别墅 ； 总体供应及去化情况 20202020年商品住房批准预售面积走势图 (单 位：万平米）235 244 22012232360002004006008002020 2020 2020 2020 2020年 2020年商品房批准预售面积 【 数据来源：中原地产（河北）研究部与石市房管局综合整理 】 谨呈：中国中铁置业集团有限公司石家庄公司 石家庄房地产宏观市场概述报告 中原地产（河北）研究部 /事业三部 16 / 109 20202020年商品 住房销售面积走势图 (单 位：万平米） 28043224201002003004005002020 2020 2020 2020 2020 2020(16)商品房销售面积 2020— 2020 年，石家庄的年商品房供应量（预售面积）相对平衡，基 本在 250 万㎡左右 ； 2020 年， 受金融危机影响，供应量急剧较少； 2020 年石家庄商品房供应量将达到 600 万㎡， 成为历年 供应 最高值 ； 2020— 2020 年，销售量不稳定，但整体呈上升趋势。 2020 年受金融危机影响，销售量急剧减少。 2020 年刚性需求释放，销售量同步较快； 2020 年上半年，受政策的影响，销售面积有所停滞，但仍 达到 242 万平方米。 随着 三套房政策的收紧 ，下半年市场 不明朗。 总体供应面积分析 2 0 0 6 年批准预售商品住房64%21%15%9 0 平米以下9 0 1 4 0 平米1 4 0 平米以上2020年批准预售商品住房3%50%47%9 0 平米以下9 0 1 4 0 平米1 4 0 平米以上2020年批准预售商品住房29% 26%45%90平米以下90140平米140平米以上2 0 0 7 年批准预售商品住房38%40%22%9 0 平米以下9 0 1 4 0 平米1 4 0 平米以上 【数据来源：石市房管局】 【数据来源：石市房管局】 谨呈：中国中铁置业集团有限公司石家庄公司 石家庄房地产宏观市场概述报告 中原地产（河北）研究部 /事业三部 17 / 109 近四年批准预售（供应量）的住宅产品户型主要集中在 90140 ㎡ ； 受“ 90/70” 政策影响， 2020 年 90 ㎡以下的供应量达到 50%； 2020— 2020 销售主力面积区间与市场供应基本一致， 90— 140 平米涵盖主力户型两室和三室，是大众需求户型； 2020 年，石家庄商品房供应区间仍以 90140 ㎡为主。 总体价格走势 2 00 5— 201 月商品房均价走势图278833464365 442449525470010 0 020 0 030 0 040 0 050 0 060 0 02020年 2020年 2020年 200 8年 200 9 年 201 0年 8月住宅均价（元/ ㎡） 20 2020 两年石家庄房价开始飞涨，两年内房价涨幅均在 20%以上； 由于石家庄 投资投机需求有限，房产泡沫表现不明显，在 08 年房价没有大幅下跌，仅表现为涨幅有所回落； 从 09 年下半年到 2020 年初，石家庄房价开始 “ 报复式 ” 增长，加之刚性需求的释放 ， 石家庄 2020 年 8 月房屋销售均价同比增长近 20%左右。 【数据来源：中原地产（河北）研究部】 谨呈：中国中铁置业集团有限公司石家庄公司 石家庄房地产宏观市场概述报告 中原地产（河北）研究部 /事业三部 18 / 109 2. 石家庄房地产一级市场分析 城市 一级市场（土地市场）发展历程分析 石家庄市土地市场发展史是国家土地发展史的缩影，改革开放以来，石家庄土地市场经历了四个阶段： 第一阶段：（ 1979— 1994）：土地市场停滞时期。 这个时期国家大部分地区没有土地市场，石家庄作为发展比较落后二三线城市，土地市 场起步较晚。 土地的开发建设都是由国有企业控制，同时城市扩张、发展速度较慢。 第二阶段（ 1995— 2020）：土地市场形成及成长时期。 1995 年 1 月 1 日国家正式实施《中华人民共和国城市房地产管理法》，石家庄土地市场开始形成。 这个时期土地市场开始进行协议出让、公开出让、转让等方式进行土地交易，市场比较混乱。 旧城改造进展比较缓慢，城中村开发模式出现集体土地多数开发村证房的现象。 民营企业开始突起，与国有企业形成共同开发的局面，如河北天山房地产开发有限公司、卓达集团等企业都是在这个时期开始发展并成长壮大的。 第三阶段 （ 2020— 2020）：规范土地市场秩序及土地供给稳步增长期。 2020年 8 月 31 日开始严格统一执行土地出让招拍挂制度，土地市场开始走向正规化运作。 此阶段城中村改造的力度进一步加大，土地出让供应量稳步上升。 第四阶段（ 2020— 至今）：土地供给大幅上升时期。 2020 年石家庄三年大变样正式开启，旧城改造、城中村改造等极大的增加了土地供应量。 这个时期土地市场亦有未报即用等违法行为。 石家庄地王发展史 石家庄土地公开出让制度实施之后，土地价格屡创新高，地王不断出现。 2020 年 9 月，河北顺驰房地产开发有限公司曾以 220 万元 /亩的 “ 天价 ”竞得石家庄市（ 2020） 009 号地块，这一价格比之前 20 万元 /亩的原估价高出了 10倍，并以。 使石家庄有了名副其实的地王。 2020 年 10 月 27 日 ， 廊坊市荣盛房地产发展股份有限公司以 亿元竞得（ 2020） 006 号水泵厂地块， 该地块占地面积 为 亩 ， 地块单价达到 万元 /亩 ， 曾经由顺驰创下的土地价格纪录被刷新。 2020 年 12 月，河北天山房地产开发有限公司以 亿元的价格竞得（ 2020）。