中原地产20xx年鼎峰地产惠州江北25号地块项目可行性分析报告

中原地产20xx年鼎峰地产惠州江北25号地块项目可行性分析报告内容摘要：

4005006007008002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年施工面积 销售面积 竣工面积 由图表分析：  从 2020 年到 2020 年房地产 施工面积、销售面积、竣工面积总体上都处于上升阶段，从 2020 年开始施工面积以高于 25%的速度增长，销售面积以高于 30%的速度增长，主要原因是由于受 90 年代地产泡沫的影响，后阶段房地产有一段停滞期甚至是后退期，从 2020 年惠州房地产开始复苏；  从竣工面积来看，其增长速度极不稳定，甚至出现了负增长， 2020 年上半年竣工面积就去年同期相比减少了 %，仅为 万平米，由于下半年属于地产行业的“金秋银十”，下半的竣工面积会有所增加，说明竣工面积与销售面积、施工面积不成比例，显示出惠州发展的不稳定性；  通过 施工、销售与竣工面积的计算，可以得出从 2020 年至 2020 年上半年总的施工面积为 万㎡，总的销售面积为 517 万㎡，总的竣工面积为 万㎡，总销售面积与竣工面积相当，并没有达到惠州市从 2020 年到 2020 年的施工总量，而总销售面积占总施工面积的 %，总竣工面积占总施工面积的%，说明市场还有 万㎡的潜在供应量，而这潜在的供应量一部分成为烂尾楼，一部分是以土地的形式囤积，后一部分将会严重影响到惠州 2020 年 以后市场，将极大增加后期的供应量，使市场的竞争更加激烈化。 住房需求、供应、空臵比较分析 名称 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 供应（万 ㎡ ） 58 —— 销售（万 ㎡ ） 52 空臵（万 ㎡ ） 48 5852480501001502002502020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年供应面积 销售面积 空置面积 由图表分析：  这个表格主要反映的市场上商品房的供求关系，通过它可以看出市场商品房 的消化情况；  从供应量和消化量的比较可得， 2020 年到 2020 年市场是供过与求，以 2020年为转折点， 04 年到 06 年的房屋为供不应求，市场消化了大量的商品房，这与深圳人来惠臵业也有一定关系，由于深圳房价较高，相当于惠州的 3 倍，提高了深圳人在深的投资门槛，使得大量的深圳人到惠州来寻找投资机会，其中以惠阳及大亚湾地区居多，占 60%左右；  房地产的空臵面积在 2020 年到 2020 年都在处于上升阶段，到 2020 有所下降，而从历年的全市空臵率来看， 2020年商品房的空臵率为 27%， 2020年为 %， 下降了 %，说明 2020 年房地产市场十分火爆，市场的刚性需求比较旺盛；  从另一方面来看，“空臵率在 5%10%之间为合理区，空臵率在 10%20%之间为空臵危险区，空臵率在 20%以上为商品房严重积压区”这一“国际通行惯例”，2020 年惠州房地产处于商品房严重积压区， 2020 年处于空臵危险区，市场还有大量的存量，以每套平均 120 ㎡计算， 2020 年还剩 5770 套商品房没有销售，这将直接进入 2020 年市场，增加 07 年的供应量，由于 2020 年的施工面积为 万平米，大部分将在明年以商品房的形式进入市场，会增加市场的消 化难度，有使空臵率进一步上升的趋势。 2020 年惠州市 112 月数据分析 2020 年 112 月房产信息指数统计分析 2020 年 112 月房产信息指数统计表 商品房预售 购房交易 月份 宗数 面积 万㎡ 每宗面 积 金额 万元 预售均价 宗数 面积 万㎡ 每宗面 积 金额 万元 交易均价 1 月 1286 42292 2757 864 19640 1454 2 月 1078 33875 2628 711 15496 1755 3 月 1679 53074 2513 687 16237 1757 4 月 1581 55105 2794 1450 28700 1840 5 月 2177 78680 2727 1377 19 33400 1758 6 月 1287 48374 2492 1273 28253 1715 7 月 1085 34485 2556 1686 42800 1917 8 月 1233 44241 3001 1310 16 32363 2023 9 月 1292 40993 3028 1405 32890 2082 10月 1296 51762 3536 1744 38700 2020 11月 1985 75553 3738 1668 40600 1590 12月 2218 109377 3361 2299 56100 2110 合计 18197 667811 2942 16474 385179 1850 由图表分析：  2020 年惠州市总预售 18197 套商品房，每月预售 1516 套，全年中以 5 月、 11月、 12月销售套数分别为 2177套、 1985套、 2218套，占全年预售套数的 %，主要是由于 5〃 1 及 10〃 1 为房地产销售的黄金期，开发商在这一时期集中放量，供给与需求的双向作用，使得预售套数急剧上升；  在预售的商品房中，每套的平均面积为 ㎡，说明市场上成交的房屋以居家为主，三房及四房是 2020 年市场的主力户型，开发商主要供应的户型以大户型为主； 惠州市 2020 年 112 月与 2020 年 1 季度均价变化分析 惠州市0 6 年1 1 2 月与0 7 年一季度均价变化状况（元/㎡ ）27272556302835363716 38004010373833613001249227942513275726280500100015002020250030003500400045001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 一季度 由图表分析：  2020 年惠州市整体均价走势来看，从 8 月份开始惠州的整体均价突破了 3000 元 /㎡，后两个月持续上升，在 11 月份达到了 2020 年全年的最高值 3738 元 /㎡，但由于上半年均价都停留在 3000 以下，最终 2020 年整体的均价停留在2942 元 /㎡；  2020 年下半年总体均价只所以走高的原因是：惠州的大盘（奥林匹克花园、合生国际新城、东方威尼斯、润园、湖畔新城等）相继在 1012 月期间开盘，在市场推出大量的别墅物业，从而拉高了市场均价；  07 年 1 月惠城市场均价达 3716 元 /㎡， 2 月份成交均价突破 3800 元 /㎡，一季度均价达到 4010 元 /㎡，可以预见 2020 年市场住宅价格将持续走高；  目前这些大盘只停留在一、二期开发上， 07 年将有较多高档的产品推出，预计2020 年市场的均价还有进一步走高的趋势，拉高市场均价。 惠州房地产市场价格分析 1） 2020 年惠州各区价格情况 200 6年惠州各区价格状况(元/ ㎡)1367156522812368301532980500100015002020250030003500惠城区 大亚湾区 惠阳区 博罗县 惠东县 龙门县均价 由图表分析：  2020 年各区整体均价为上表内各对应数据，以惠城区和大亚湾区居高销售均价；  惠城区属老城区，是经 济较为发达的片区，人口众多， 06 年又有较多大盘入市，从而拉升房价；大亚湾区有中海壳牌、惠州港等大型项目的进入，使大亚湾具有较大的投资潜力。 2）惠州近几年房价走势 惠州近几年房价走势(单位: 元/平方米)294240102486 239419652424 26140100020203000400050002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年一季度房屋均价 由图表分析： 从惠州房协提供的相关数据来看，近几年惠州房价走势略有起伏， 2020 住宅均价2394 元 /平方米，比 2020 的 2486 元 /平方米下降了 %， 2020 年均价 1965 元 /平方米，比 2020 年下降 18％， 2020 年均价 2424 元 /平方米，比 2020 年上涨 %， 2020年 均价 2614 元 /平方米，比 2020 年上涨 ％，到 2020 年，商品房均价达到 2942元 /平方米，同比增长 %。 2020 年之后房价基本上呈现上涨趋势。 这种变化在 2020 年将有较大的变化，主要是 2020 年惠州一大批中高端项目问世，别墅、 Townhouse 占了相当大的比例，像合生国际新城、半岛一号、金山龙庭、丽日百合、荷兰水乡、帝景湾、棕榈岛等，这些项目大部分突破 4000 元 /平方米，棕榈岛甚至达到 12020 元 /平方米。 高端项目的推出必然会整体带动惠州房价， 2020 年是惠州楼市变动较大的一年，带动惠州房价 一路攀升。 3）惠州市价格分布状况 惠州各价格分布情况30%15%10%15%30%2 0 0 0 以下2600300030004000400050005 0 0 0 以上 由图表分析：  惠州市均价在 2020 元 /㎡以下占 15%， 26003000 元 /㎡占 30%， 30004000 元/㎡占 30%， 40005000 元 /㎡的占 15%， 5000 元 /㎡以上的占 10%。  2020 年市场主要的价格区间以 26004000 元 /㎡为主，占 60%，说明市场的供应还是以中档楼盘为主，而 2020 元 /㎡以下的主要是经济实用房；  在 2020 年是高档楼盘涌现的一年， 400010000 元 /㎡的价格占 25%，其 中东方新城独立别墅均价 10000 元 /㎡、双拼别墅均价 6500 元 /㎡，润园的独立别墅均价也过万元，合生国际新城的联排均价 6800 元 /㎡，奥林匹克花园别墅为 6500元 /㎡，棕榈岛的公寓均价 13000 元 /㎡，这些大盘的出现增加的惠州高档楼盘的供应量，拉高了整体价格。 历年户型情况分析 惠州规划范围预售登记备案的商品房套型结构表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 上半年 总套数 8935 10415 14296 19003 9090 90 平方米以下 2485 2713 4376 7541 2965 所占比例 (%) 26 90 平方米以上 6450 7702 9920 11462 6125 所占比例 (%) 74 90144 平方米 4413 5374 8377 9540 4699 所占比例 (%) %%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%2020年 2020年 2020年 2020年 2 0 0 6 年上半年9 0 平米以下 9 0 1 4 4 平米 1 4 4 平米以上 由图表分析：  以上是关于住房套型结构比例分布的统计，从近 5 年商品住宅预售登记备案的情况分 析看，套型建筑面积 90 平方米以下的占 30%左右，套型建筑面积 90 平方米以上的占 70%左右。 其中：套型建筑面积为 90144 平方米占 50%左右， 144平米上的占 20%；  说明近几年还是以消化的主要的为 90 平米以上的户型，主要集中在 90144 平米的小三房和大三房，而 90 平米以下的户型数量较少，这一方面由于前期无 90〃 70的限制，近年市场上供应的户型主要为大面积户型，占据市场的 70%以上，小户型的供应量较小，另一方面惠州本地人主要以居家为主，较青睐于大面积的三房、四房，双方原因促使了大面积户型的热销；  从市场需 求看： 2020 年 6 月，惠州市社会经济调查队对惠州规划范围 2157 户居民住房需求进行了抽样调查。 根据调查统计， %的居民购房用于自用， % 的居民购房用于投资出租，其他目的占 %。 在住房套型建筑面积的选择方面，90 平方米以下需求占 %， 90144 平方米的套型需求量占 %， 144 平方米以上占 %。 选三房和四房的分别占 %和 %。 从以上数据显示，“十一〃五”期间我市居民对商品住房需求量以三房二厅、套型建筑面积 90144 平方米的住房为主。 这种住房需求倾向不符合国家正在 倡导的建立节约型社会的政策，应加大力度进行引导；。