中原地产-20xx年惠州江北25号地块项目可行性分析报告

中原地产-20xx年惠州江北25号地块项目可行性分析报告内容摘要：

历史文化气息的新兴旅游区。 （二）房地产市场状况 总体发展概况 2020 年，惠州全社会固定资产投资完成 亿元，继续保持在 300 亿元以上的规模。 三大类投资分流向看：工业 亿元，占比 %；第三产业 亿元，占比 %。 房地产开发投资 亿元，占第三产业投资比重 %，比上年提高 个百分点。 房地产业进一步占据第三产业发展的主导地位，也标志着城市现代化进程的显著加快。 2020 年，惠州的房地产业进一步掀起发展的新热潮，房地产开发投资 亿元，增长 %； 商品房销售面积突破 200 万 ㎡， 达 万 ㎡， 增长 %；商品房销售额 亿元，增长 %，这三项指标的增幅高居珠三角各市的首位。 全年商品房销售均价为 2942 元 /㎡ ，比上年的均价 2542 元提高 400 元，增长 %。 年末，全市商品房空臵面积 万 ㎡ ，下降 %。 2020年 ， 全市商品房在建面积 ㎡。 其中 ， 惠城区 ㎡， 占比 %；惠阳区突破 100 万 ㎡， 达 万 ㎡， 占比 %。 各县（区）在建的商品房面积增长分别为：惠城区 %、惠阳区 %、大亚湾区 %、惠东县 %、博罗县 %、龙门县 %。 以上显示，惠城区仍然是全市房地产开发的核心区，但 3 个县域的房地产业发展房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 显著加快，龙门县尤为迅猛。 惠阳区和大亚湾区的楼盘以优越的区位优势，相对低廉的价格，受到深圳臵业者的青睐，从 3 月份以来，各销售楼盘均不同程度地热销，“工作在龙岗，居住在淡澳”的大势渐显。 深圳消费群体强大的购买能力，使淡澳地区的房地产开发规模迅速扩大。 2020 年，全市商品房 4 个季度的销售量分别为： 32 万 ㎡ 、 47万 ㎡ 、 61 万 ㎡ 、 88万 ㎡， 显示下半年的商品房销售量大幅增加，主导因素就是半 岛一号、润园、合生国际新城、东方威尼斯、奥林匹克花园等一批面积数十万 ㎡ 的高端楼盘密集推出，这些临江、临湖、依山而建的优质楼盘，更主要是体现了房地产企业抢占稀缺资源的战略布局，同时也受到市内外许多买家的追捧。 从这些大盘的相继入市，可以预测到惠州大盘时代的到来。 2020 年数据与历年数据对比分析 房地产投资占固定资产比例分析 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 固定资产投资（亿元） 投资增长速度 —— % % % % % 房地产开发投资（亿元） 房地产开发投资速度 —— % % % % % 房地产开发占固定资产比例 % % % 12% % % 1270%1516%1236%1200%1245%2208%0102030405060702020 2020 2020 2020 2020 2020固定资产投资（1 0 亿元） 房地产开发投资（亿元） 房地产开发投资占固定资产比例 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 由图表分析：  从 2020 年到 2020 年固定资产的投资额每年都以 24%以上的速度 增长， 2020 年的增长速度高达 %，发展势头十分强劲，而 2020 年 主要是受上年壳牌项目投资基数的影响，全年的固定资产投资下降 %，其中工业投资下降 %。 若剔除壳牌因素，则全市投资和工业投资分别增长： %、 %；  从 2020 年到 2020 年房地产开发投资都处在一个上升趋势，保持在 36%以上的增长， 2020 年的增长速度高达 %，说明惠州房地产的发展还处于一个复苏期，市场将会持续这一良好势头 ；  历年房地产开发的比例占固定资产投资的比例保持在 12%以上， 2020 年房地产的比例更高达 %，这一方面是受固定资产的投资额下降的影响从而提升了开发的比例，另一方面也说明房地产开发势头的强劲，房地产开发始终占据这固定资产投资的重要地位。 2020 年施工面积分析 , %, %, %惠城区惠阳区其他地区 由图表分析：  2020 年，全市商品房施工面积为 万 m2。 其中，惠城区 万 m2,占比 %；惠阳区突破 100 万 m2,达 万 m2,占比 %。 各县（区）房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 在建的商品房面积增长分别为：惠城区 %、惠阳区 %、大亚湾区 %、惠东县 %、博罗县 %、龙门县 %；  从施工面积集中的区域来看，惠城区与惠阳区共占总施工面积的 %，说明2020 年主要的房地产开发集中在惠城区与惠阳区，以惠城区居多，主要是由于这两个区有较完善的配套，相对于的大亚湾新区而言有相对的优势 ；  从在建商品房面积的增长来看，惠东、博罗、龙门、惠阳增长较快，大亚湾发展速度较慢，主要是由于惠东、博罗、龙门、惠阳在人口、配套、交通上占据一定优势，而目前又是房地产的复苏时期，较大亚湾新区而言较有优势，但随着万科、珠江投资、合生创展等品牌开发的 进驻，大亚湾的后期发展也不可小视 ；  惠阳区在施工面积及增长速度上都处于领先地位，主要是惠阳区以淡水镇为主进行了大量的投资开发， 2020 年在淡水镇的市政广场附近就投资开发了半岛一号、锦江国际、尚城世家、丽江花园、广场明珠、都市广场、隆基〃天地广场等楼盘，在秋长镇同时推出了占地 33 万平米的别墅大盘东方新城，从而增加了惠阳区的总体施工面积。 房地产施工、销售、竣工面积比较分析 （万㎡） 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 施工面积 201 211 385 速度 —— % % % % % 销售面积 52 速度 —— % % % % % 竣工面积 —— 速度 —— % % % % —— 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 2015221138501002003004005006007008002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年施工面积 销售面积 竣工面积 由图表分析：  从 2020 年到 2020 年房地产 施工面积、销售面积、竣工面积总体上都处于上升阶段，从 2020 年开始施工面积以高于 25%的速度增长，销售面积以高于 30%的速度增长，主要原因是由于受 90 年代地产泡沫的影响，后阶段房地产有一段停滞期甚至是后退期，从 2020 年惠州房地产开始复苏；  从竣工面积来看，其增长速度极不稳定，甚至出现了负增长， 2020 年上半年竣工面积就去年同期相比减少了 %，仅为 万平米，由于下半年属于地产行业的“金秋银十”，下半的竣工面积会有所增加，说明 竣工面积与销售面积、施工面积不成比例，显示出惠州发展的不稳定性；  通过 施工、销售与竣工面积的计算，可以得出从 2020 年至 2020 年上半年总的施工面积为 万㎡，总的销售面积为 517 万㎡，总的竣工面积为 万㎡，总销售面积与竣工面积相当，并没有达到惠州市从 2020 年到 2020 年的施工总量，而总销售面积占总施工面积的 %，总竣工面积占总施工面积的%，说明市场还有 万㎡的潜在供应量，而这潜在的供应量一部分成为烂尾楼，一部分是以土地的形式囤积，后一部分将会严重影响到惠州 2020 年房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 以后市场，将极大增加后期的供应量，使市场的竞争更加激烈化。 住房需求、供应、空臵比较分析 名称 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 供应（万 ㎡ ） 58 —— 销售（万 ㎡ ） 52 空臵（万 ㎡ ） 48 5852480501001502002502020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年供应面积 销售面积 空置面积 由图表分析：  这个表格主要反映的市场上商品房的供求关系，通过它可以看出市场商品房 的消化情况；  从供应量和消化量的比较可得， 2020 年到 2020 年市场是供过与求，以 2020年为转折点， 04 年到 06 年的房屋为供不应求，市场消化了大量的商品房，这与深圳人来惠臵业也有一定关系，由于深圳房价较高，相当于惠州的 3 倍，提高了深圳人在深的投资门槛，使得大量的深圳人到惠州来寻找投资机会，其中以惠阳及大亚湾地区居多，占 60%左右；  房地产的空臵面积在 2020 年到 2020 年都在处于上升阶段，到 2020 有所下降，而从历年的全市空臵率来看， 2020年商品房的空臵率为 27%， 2020年为 %，房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ： 69031789 下降了 %，说明 2020 年房地产市场十分火爆，市场的刚性需求比较旺盛；  从另一方面来看，“空臵率在 5%10%之间为合理区，空臵率在 10%20%之间为空臵危险区，空臵率在 20%以上为商品房严重积压区”这一“国际通行惯例”，2020 年惠州房地产处于商品房严重积压区， 2020 年处于空臵危险区，市场还有大量的存量，以每套平均 120 ㎡计算， 2020 年还剩 5770 套商品房没有销售，这将直接进入 2020 年市场，增加 07 年的供应量，由于 2020 年的施工面积为 万平米，大部分将在明年以商品房的形式进入市场，会增加市场的消 化难度，有使空臵率进一步上升的趋势。 2020 年惠州市 112 月数据分析 2020 年 112 月房产信息指数统计分析 2020 年 112 月房产信息指数统计表 商品房预售 购房交易 月份 宗数 面积 万㎡ 每宗面 积 金额 万元 预售均价 宗数 面积 万㎡ 每宗面 积 金额 万元 交易均价 1 月 1286 42292 2757 864 19640 1454 2 月 1078 33875 2628 711 15496 1755 3 月 1679 53074 2513 687 16237 1757 4 月 1581 55105 2794 1450 28700 1840 5 月 2177 78680 2727 1377 19 33400 1758 6 月 1287 48374 2492 1273 28253 1715 7 月 1085 34485 2556 1686 42800 1917 8 月 1233 44241 3001 1310 16 32363 2023 9 月 1292 40993 3028 1405 32890 2082 房策网 《 2020 房地产策划大全》策划必备资料库。 货到付款。 《 2020 房地产策划大全》货到付款。 电话： 075583513598 ：。