中关村总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告doc57页

中关村总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告doc57页内容摘要：

铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹 菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 丰台园二期是丰台园产业基地的一部分，占地 平方公里，紧临一期，位于四环路南侧，于 2020 年开始策划启动， 2020 年正式进场， 2020 年全面启动。 但与十年前一期开发时的情况相比，二期开发时的内外环境已经发生了巨大的变化。 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现 卓越管理 无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 一、地价成本升高很快，不能满足产业用地的需求。 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 ww. 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 ww. 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 丰台园产业基地最初是被定为中关村的产业用地，即工业用地，一期被分为两个功能区：产业区、住宅区（含公建），在一期开发中，基本上是严格按照这个定位进行开发。 中关村（丰台）总部基地二期规划 出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 但是，即便在 1992 年开发的时侯 ，丰台园即估算到产业区土地的转让收益不可能补偿产业区的开发成本，即提出了以住宅补偿产业的办法，寻求资金的平衡。 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰 怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 事实上，在十年后启动的二期开发，地价成本随着房屋密度、人口的增加和城市扩张带来的拆迁量的增加，已经使开发成本剧增，由一期开发时的平均成本900 多元 /平方米增长到 1600 多元 /米。 如果按照工业用地的需求，必须大量压低地价，由于丰台园二期开发按项目来运作，财政不可能大规模补贴，压低地价所形成的市政建设亏损靠什么才能弥补。 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 二、周边园区的激烈竞争，使丰台园再难以按工业用地的思路来开发。 中关村（丰台）总部基地二 期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 ww. 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 十年以来，在北京已经形成大 大小小二十多个工业园区，北京周边的河北省，工业园区也是星火燎原之势，远郊区县与外省的工业园，由于地价成本很低，加上无国家的税收优惠政策，所以很多是由政府补贴，实行零地价或低地价吸引工业项目的投资， 工业项目往往对商务环境要求不高， 而对地价成本极为敏感，所以大量工业项目向远郊区和市外转移，在这种情况下，丰台如定位于工业用地，难有出路。 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 三、一期开发的教训与启示。 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管 理 无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 丰台园一期的开发方式采用土地招商，即是将市政做到位，将土地转让给工业项目，但是，事实上，在一期基地里面，真正做工业的企业并不多，很多企业拿到土地后，多数做成 了可以转让或出租的写字楼或其他房产，原因是什么呢。 除一部分企业本身不具备做工业的条件外，另一个重要的原因在于经济行为，即企业用这片地，不做工业而做成房产，房产的收益更大，在现在，丰台园所处的桥南，由于四环路修通，配套更加完善，如果把土地地价千方百计压低，即使卖给真正的工业企业，由于收益的差别，大部分企业也未必将它拿来做成工业。 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 这给业主的启示是，这片土地在产业功能分工上，是不是还真正适合搞工业，业主（管委会）压低地价，让别人来做成房产，还值不值。 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 ww. 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 ww. 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 ww. 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 四、一期的经验： 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研 究报告（ DOC 57页）无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 ww. 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 最初招商形式：将基地分割成为数不多的地块，将每个地块 卖给企业； 中 关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎 乎佯莫 这种招商形式，出现了这样一些问题，一是企业良莠不齐，部分企业能力不足，将建筑建设得档次太低，影响整个景观；二是企业用地有自己的时间表，部分企业将土地分为几期，造成有的地块长期闲置；三是一方面企业无新的空间入驻，另一方面却是闲置的地块，以土地招商和各自建设造成了空间的不可控制性。 这些使园区必须考虑更为合理的规划、开发和建设方式。 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 只有解决这些在产业功能定位、开发模式定位上的问题，园区二期的开发才能突破迷雾，取得胜利，这必须要有创新的思维。 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57 页）无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 第二部分：商务花园 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广 研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 . 5u . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 5u . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 5u . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 5u . 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 商务花园，是借用国外成熟的 Business Park 理念，对丰台园产业基地二期开发提出的一种新的开发模式，它是丰台园二期开发思路的转折点。 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 ww. 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 ww. 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎 撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 第四章 商务花园模式的引进 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 . 5u . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 5u . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 5u . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 5u . 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃 糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 丰台园为解决上述问题，与著名的物业顾问公司威格斯合作，开始对二期开发的模式、定位进行一系列的研究。 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 . 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理资 源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫 2020 年初，威格斯出具了《中关村丰台科技园区 Ⅱ 期项目之顾问报告汇报稿》，对产业区、公建区、住宅区分别进行了调研分析和定位。 中关村（丰台）总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告（ DOC 57页）无忧商务网 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 ww. 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 ww. 共享和传播管理资源，引导管理人实现卓越管理 无忧商务网 共享和传播管理光绘铂寨惩随深窃糯扼氰怨钮鼠卑惫畔富要脾碳噎撂吵永熄矛任希贰璃跌辽翻染松拾痘娱穴治邹菌稳愉蔑栽妻儿恕蝴浦拭量掷牵斧丙呈莆赎乎佯莫。