上海金贝舟山房地产项目可行性研究报告-48doc

上海金贝舟山房地产项目可行性研究报告-48doc内容摘要：

14 产品去化分析 目前受旧城改造及临城新区建设、居住环境改善等因素的影响，舟山的住宅市场始终处于稳健持续快速增长阶段，各个类型的产品推出之际，即受到 了消费者的热切关注与抢购，整体去化较好，产品质量好、开发商品牌知名度高、环境设计新颖的住宅项目更是如此，如绿城的“丹桂园”、中昌的“颐景园”等楼盘在销售过程中去化相当快。 而东港开发区由于受地理环境、气候条件等因素的影响，导致地面下陷，市民在此居住有较大的抗性，整体去化较慢。 从产品楼型看。 多层整体去化较小高层、别墅要快，主要原因在于受传统居住观念的影响，消费者依然钟爱这种结构特征类型的住宅，而小高层产品目前尚未完全启动。 别墅产品作为高售价产品，目标客源处于消费金字塔的上层，非一般消费者所能接受。 从面积 、房型选择看。 舟山房地产市场目前依然属于内需推动型房地产市场，舟山市民是购房的绝对主力军。 同时受经济水平的制约，目前主要购房者为新婚夫妇或三口之家，在面积选择上主要集中在 90～ 110m2 区间，此区间的产品去化较其他面积区间要快；同时从家庭生命周期出发，在房型的选择上也以三房产品为主。 从区域选择看。 定海城区、沈家门老城由于区域发展最为成熟、商业、居住氛围最为浓厚成为消费者的首选，同时由于此两个区域开发成本较高、价格水平也较高，因此主要选择定海城区及沈家门老城的外延地带，一方面可以方便利用中心区成熟的配套设 施，一方面降低成本、费用；而临城作为未来舟山市的政治、文化中心，发展前景广阔、增值潜力巨大，也很受消费者的关注。 舟山项目可行性研究报告 版版版 权权权 所所所 有有有 请请请 勿勿勿 擅擅擅 用用用 15 物业管理分析 小区住宅管理由传统的福利制房屋管理转变为规范的物业管理。 全市现有物业管理公司和物业管理机构 47家，所管面积达 280 万平方米，居住人口近 10 万。 物业建筑立面分析 近几年，随着舟山房地产业的发展，房地产开发的质量和水准得到不断提高。 房屋的设计，由过去呆板单一的建筑模式转变为能够体现现代化海岛城市风貌的建筑造型，在房屋功能上，由过去单单满足人们居住需求转变为满足人们更丰 富、更深层次的生活需求和精神享受。 如定海檀枫小区的环境设计开创了舟山小区环境景观设计的先河；绿城丹桂园的欧洲风格建筑；东港新城花园的澳洲风情的住宅小区等。 国外风情建筑风格的引入、小区环境景观设计的人性化，改善了业主的居住生活，提高了城市的品位。 物业性质分析 随着舟山整体经济的不断发展，旅游产业的深度开发，开发景观房产，将成为舟山房地产市场的未来的一大趋势。 景观房产是依托周边旅游资源，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及运营运作的房地产项目，它的特点，一是建筑美观，二是集投资与消费于一体。 舟山市房 地产企业借鉴北京、上海、杭州等大都市景观房产建设的经验，率先在普陀区朱家尖进行了开发和经营景观房产的尝试，颇受消费者欢迎。 舟山项目可行性研究报告 版版版 权权权 所所所 有有有 请请请 勿勿勿 擅擅擅 用用用 16 第五章 舟山 市商业发展状况 第一节 舟山商业发展现状  舟山市商业发展现状（截至 2020 年） 城市的发展与商业的活动紧密相连，城市的发展派生了商业的发展，如何在城市急速发展的前提下，合理地构筑流通体系，才能为进入城市的大量人员提供充足的、稳定的、便宜的食品与日用品，是政府最为关注的具体问题之一。 近年来，舟山市国民经济持续、平稳发展，商业对经济增长的贡献率逐年递增。 2020 年，全市 第一、二、三产业占国内生产总值的比重由上年的 ： ： 调整为 ： ： ，第二、第三产业在全市经济中的重要地位进一步凸现。 第三产业增加值 亿元，增长 %。 旅游服务业发展较快。 2020 年舟山市 全年实现社会消费品零售总额 亿元，比上年实际增长 %。 城镇市场实现消费品零售额 亿元，增长 %；渔农村市场实现消费品零售额 亿元，增长 %。 批发零售贸易业和餐饮业继续保持快速增长，实现消费品零售额 亿元和 亿元，分别增长%和 %；其他行业实现消费品零售额 亿元，增长 %。 商业规模进一步扩大，居民收入稳步提高。 全市年末 户籍人口为 万 人。 截至 2020 年底 ，全市有各类商品交易市场 118个，实现成交额 亿元，比上年增长 %。 其中成交额超亿元的市场 5 个，超十亿元的市场1 个 ； 城镇居民人均可支配收入 10985 元，比上年实际增长 %；渔农村居民人均纯收入 4659元，比上年实际增长 %。 城镇居民家庭恩格尔系数舟山项目可行性研究报告 版版版 权权权 所所所 有有有 请请请 勿勿勿 擅擅擅 用用用 17 %，渔农村居民家庭恩格尔系数 %。 城镇居民生 活逐渐从温饱向小康转变。  舟山市商业发展机遇  商业发展的环境将进一步优化 到 2020 年，舟山城市规模将达到 42 万人，实现 GDP2700 亿元的经济增长目标。 舟山城市经济的发展，沪杭甬经济发达地区对舟山经济的辐射、舟山旅游产业的成长等诸多有利因素，都给舟山城市商业带来前所未有的发展机遇。  商业发展的基础条件将进一步完善 舟山在信息、交通、基础设施等方面的快速发展和海洋渔业、海洋开发、旅游资源等诸多优势的进一步发挥，为城市商业发展提供了非常有利的条件。  商业发展的市场需求将进一步扩大 随 着舟山城市经济的不断发展，特别是临城新区建设带来的商业升级机遇以及市民和流动人口的购买力和消费水平逐步提高，市场将进入新的消费升级阶段，商品更新进一步加快；假日消费，科技、文化、教育消费和生活服务消费的增长，将为城市商业提供广阔的发展空间。 舟山项目可行性研究报告 版版版 权权权 所所所 有有有 请请请 勿勿勿 擅擅擅 用用用 18  舟山城市商业中心规划布局 根据舟山市城市总体规划提出的“三组团二点带状城市组群”的规划布局结构，舟山市商业网点将呈多中心、多层次、多功能的网络型布局，形成三级中心即市级商业中心、区级商业中心和区次级商业中心三级网络。  市级商业中心 以服务 旅游和本市居民，提升城市形象和商贸品位为主要功能，在临城新区建设集商贸、旅游、文化、休闲、娱乐为一体的市级商业中心。  区级商业中心 在定海城区人民路、解放路建设区级商业中心，延续原有商业氛围，调整商业结构，完善商业业态，分流市级商业中心服务功能，为组团区域内居民和游客服务。  区次级商业中心 在三个城区开发和旧城改造中，建立和完善地区性商贸服务设施，形成舟山市三个区次级商业中心（在沿港路、沈家门老城及东港建设区次级商业中心），以保障其服务地区居民的日常生活为主要功能。  居住区级商业中心 分别 在定海城区、临城新区、普陀城区，以居住区或居住小区为主体，建立和发展居住区级商业中心，设置和完善便民利民的商贸服务设施网点，满足居民的基本生活需求。 舟山项目可行性研究报告 版版版 权权权 所所所 有有有 请请请 勿勿勿 擅擅擅 用用用 19 第二节 舟山商业物业市场调查 目前舟山商业市场、商业氛围由于区域的不同而有一定差异，但在每个区域当中都已形成了各自较为繁华的商业区域：定海以解放东路、人民中路最为繁华，沈家门以新街、滨海路、同济路最为繁华，临城临街商业街为主要繁华区域；浦西舟渔公司内商业街最为繁华，浦西商业总建面积约 9300m2 , 其中舟渔公司内约 5240m2 ，以满足日常生活 为主，小型餐饮、美容美发、服装、歌舞厅等。 此次商业物业调查范围为舟山定海城区、临城、浦西、沈家门及东港；调查对象包括大型综合性商业设施，如批发市场、专业市场、主要商场及超市等。 对上述调查对象主要从供应、需求、价格、租售率等角度进行分析。  主要批发市场及专业市场 分布情况示意表 地段 总建筑面积 入伙日期 浦西综合批发市场 浦西东海西路 10000 平方米 2020 年 浦西金山家私市场 浦西东海西路 7000 平方米 2020 年 浦西灯具市场 浦西东海西路 2020 平方米 2020 年 浦西陶瓷 建材市场 浦西东海西路 约 20200 平方米 2020 年 红星灯饰城 定海东河路解放东路 500 平方米 2020 年 正大灯饰城 定海人民北路 450 平方米 2020 年 艾格家具广场 定海新桥路 10000 平方米 老百姓家居市场 定海新河南路 1000 平方米 金茂建材市场 定海环城南路 5000 平方米 中国舟山国际水产城 沈家门兴建路 150000 平方米 1989 年 概况 舟山项目可行性研究报告 版版版 权权权 所所所 有有有 请请请 勿勿勿 擅擅擅 用用用 20 舟山市场经过 20 多年的培养和发展，发生翻天覆地的变化，无论是市场个数、市场成交额、市场性质都取得了长足的发展。 截至 2020 年底，舟山全市共有各类市场 126 个，其中消费品市场 118个，生产资料市场 5 个，生产要素市场 3 个，目前年成交额在亿元以上的市场有 4 家，其中超 10 亿元的市场 1 家（国际水产批发市场）。 目前全市在逐步完善农副产品市场、工业品市场的基础上，相继建立了船舶、机械、旧机动车、钢铁等生产资料市场及房地产、劳动力、建设工程等生产要素市场，现代化的市场体系正在逐渐形成。 各类市场在推动舟山经济的增长、满足社会需求等方面起到了相当大的积极作用。 本次调查区域涵盖了定海、临城、浦西、沈家门及东港五个区域，因此所调 查的商业物业在区域分布上也较为分散，但主要集中在定海及浦西。 主要是由于定海城关为目前舟山市商业氛围相对较为繁华区域，因此对定海城关各类市场现状的考察有助于了解现有商业业种及商业结构，而对浦西市场的考察则有助于了解浦西区域的商业营业状况及发展前景。 定海主要专业市场主要集中在新河南路以东，浦西则主要集中在东海西路沿线，市场对舟山全岛有相当的知名度，但由于交通因素的影响，难以吸引舟山全岛普通市民，主要客源范围集中在附近周边区域。 所调查的主要商业物业大多为近期推出，在地域分布上主要集中在城郊结合部，如浦西金山 家私市场、灯具市场等，主要是由于城关区土地开舟山市场发展（单位：个）68104 109114123 126020406080100。