上海某房地产开发贷款项目评估报告

上海某房地产开发贷款项目评估报告内容摘要：

规划许可证》； 上海市国土局：成国用 2020 字第号《国有土地使用证》； 上海市规划局：成规建管 [2020] 号《建设工程规划许可证》； 上海市规划局：成规建管 [2020] 号《建设工程规划许可证》； 上海市规划局：成规建筑 [2020] 号《建设工程规划许可证》； 上海市规划局：成规建筑 [2020] 号《建设工程规划许可证》； 上海市建委：， , , , , ,号《施工 许可证》。 24 上海市房地产管理局：成房（ 2020）预售证第号、号、号、号、成房（ 2020）预售证第号、、号《商品房预售许可证》。 小区于 2020年 8月全面开工，截止 2020年 11 月已完成 52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在 2020年 12 月完工交房。 四、项目建设条件评价 “”小区建设用地为城市建设规划用地，由上海道建设指挥部统征并报经上海市国土局批准转让给上海房地产 开发有限公司和金立国际投资有限公司用于商品住宅开发，不存在拆迁问题。 整个施工场地平整开阔，施工场地四周道路平整通畅。 小区所在位置临近二环路，水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接。 小区采用环状供水系统，通过一条 DN150联络管从市政管网配水；小区自建有配电所，设计电容量为 3000KVA，并实施一户一表工程；天燃气全部到户；为完成以上各项配套设施建设，公司已取得供水、供电、供气等相关部门同意，并委托具有专业施工资质的公司实施有关工程设施的建设。 五、设计单位资质评价 该项目设计方案由新加坡 设计公司和上海建筑设计有限公司完成。 25 新加坡设计公司汇集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验的建筑师，其设计较好的融汇了中西文化风格，负责该项目的总体设计。 上海建筑设计有限公司是国家建设部批准的首批全国十六家民营甲级设计单位之一，公司目前拥有 7名一级注册建筑师、 7 名一级注册结构师， 6 名设备专业高级工程师，技术人员 60余人，各专业配置齐全，公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖，承担的工程设计有： 青城白鹭洲 100,000 平方米， 清华坊 住宅区 50,000 平方米等项目。 六、施工、监理单位资质评价 工程施工由上海市区建筑工程总公司、上海第建筑工程公司等五家公司组织进行，各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表： 承建单位名称 公司资质等级 承建规模（平方米） 上海市区建筑工程总公司 壹级 31,777 上海市建筑工程公司 16,840 上海省建筑工程公司 壹级 12,690 上海市建筑工程公司 15,435 上海市区建筑安装工程公司 贰级 22,336 上海市第、第建筑工程公司属于上海市建总集团，该集团资质等级为壹 级 26 项目工程质量监理由资质等级为丙级的上海建设监理有限责任公司和资质等级为乙级的上海工程监理有限责任公司承担。 七、环境保护评价 “”项目周边环境良好，三面临水，特别是北面是环境优美的公园，附近也没有产生对空气、水源造成污染的单位。 工程建设施工中的废物、废渣将采取定点、集中处理，不会对周边环境污染、破环。 项目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，粪水经净化分解达到国家二级排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则顺城市雨水管网排放。 宅间距设计符合城市规划的要求，住 宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施，室内外环境较为理想。 该小区环境绿化由专业园林公司设计施工，遵循 现代城 市建设与环境协调发展的关系，把建筑本身给人造成的视觉上的挤压逐步减轻，规划布局合理，使人与建筑，建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域为一个环境较为舒适、优美、宁静的住宅区域。 综合以上分析认为，上海房地产有限公司的“”项目建设符合国家产业政策和上海市政府支持范围，且地域位置优越，交通方便，规划设计合理，各项报批手续齐 备，项目建设条件具备，现土建已完成 90%，景观已完成 40%，评价可行。 27 第四章 市场评估 一、 市场供求状况及其发展趋势分析 （一）宏观经济政策和产业政策导向 2020 年全球经济增长速度放缓，在这种外部经济环境不利的条件下，中国经济以高于 7％的增长速度受到世界各国普遍关注。 在北京申奥成功和中国成功加入 WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国 内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。 中国的房地产业在经历了 199 1993 年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。 为扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。 近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。 为进一步规范房地产市场， 2020年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、 物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。 从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产消费需求；另一方面规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成，为房地产业的持续、健康 28 发展起到了积极的推动作用。 2020 年 2 月，中国人民银行降低利率以及建设部降低房地产交易费用，有利于房地产市场的发展。 （二）上海市经济发展水平和房地产市场状况 作为西部大开发的战略要地，依托于国内良好的经济环境，上海市人民政府从两方面入手加速上海经济的快速增长。 对外，上海市人民政府积极改善上海的投资环境，整顿和规范投资体制，吸引外资的大量进入；对内，加大经济结构的调整力度，加快产业结构升级，实现产业结构逐步优化，搞活中小企业，提高企业的竞争力。 2020年全年完成国内生产总值（ GDP）1491 亿元，超额完成目标任务 百分点，增幅达 ％；实现全年财政收入 ，比上年增长 ％，其中地方财政收入 ，比上年增长了 ％。 为“十五”期间上海经济快速发展奠定了良好的基础。 2020年上海房地产业保持了良好的发展形势，全年实现房地产开发投资 亿元，同期增长 ％；人均购房和建房支出达到 3 元，较上年同期增长 ％，其中住房装饰支出和家俱材料支出比上年分别增长了 14 倍。 2020 年上海市区人均居住面积 ，据预测到 2020年末人均住房居住面积将达到。 目前上海市 ％的家庭已经购房，居民购房呈上升趋势。 从房屋产权看， %的城镇家庭住房产权属于个人，其中 %是房改房，居各类产权房之首， %是原有私房， %是商品房。 因此，上海市居民购房空间广阔，开发商品住宅极具 市场潜力。 29 2020 年上海市政府加大了市政建设力度，市政府自 3月份在上海市区全面展开了城市环境综合整治工程以来，上半年共整治了 26 条市容形象示范街和 6 条出入城道路等 42条街道和重点路段。 9月 28 日上海市规划局公布了东郊工业区结构调整的规划方案，并开始逐步实施， 2020 年将是东郊工业区的结构调整特别是企业搬迁改造的关键一年，全年将完成 15户企业搬迁改造，投资 20亿元以上。 2020年 11 月沙河整治拆迁工程正式启动， 2020 年春节后开始工程建设，预计用 35 年的时间对沙河规划整治区进行全面综合治理。 在近 35年 的时间内还将进一步完成旧城改造、低洼棚户区改造，截止 2020 年 12 月底共累计完成基本建设投资 28 亿元、更新改造投资 ，分别比去年同期增长 %、 32.6%,使城市的居住水平和投资开发环境得到了明显改善。 城市经济的发展及居住投资环境的改善，使消费者对住房的需求越来越高，开始从以“住”为主的简单居住需求向对居住文化、居住环境、居住品位、投资回报等附属功能的更高需求转变，开发商在产品定位上更加注重市场调研，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。 在产品营销上开始由 粗放经营转向集约化经营的道路，注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高。 在产品特色创造上，开发商的创新意识增强，开发商逐渐意识到差异化发展才能在激烈的竞争中脱颖而出。 由此，上海房地产市场的产品逐步向个性化、多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部的创新。 根据《上海市“九五”及 2020 远景发展规划》，市房管部门预测 2020－2020 年我市住宅需求量约需 4600－ 4800万平方米，特别是进入新世纪以 30 来，国家将按照市场化的要求，研究制定出住宅建设、住房金融、住宅管理和住房中介服务等方面 有利于扩大住房需求的政策，将使我国房地产业进入一个新的快速发展期，因此上海市房地产产业，若干年内仍将具有广阔的发展空间，上海房地产业将面临更大发展前景和前所未有的机会。 据上海市统计局统计，上海市 1996年至 2020年住宅开发竣工及销售量统计如下表 41： 上海市 1996年至 2020年 住宅开发竣工及销售量统计表 表 41 单位：万平方米 名称 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 住宅施工面积 住宅竣工面积 住宅销售面积 住宅销售额（亿元） 住宅空置面积 据上海市统计局统计，上海市 1996年至 2020年商业营业用房开发竣工及销售量统计如下表 42： 上海市 1996年至 2020年 商业营业用房开发竣工及 销售量统计表 表 42 单位：万平米 31 名 称 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2020 年 商业营业用房施工面积 商业营业用房竣工面积 商业营业用房销售面积 商业营业用房销售额（亿元） 商业营业用房 空置面积 从上表可看出从 1998 年国家作出扩大内需、拉动经济增长的战略决策提出要把住宅建筑培育成为新的经济增长点开始，上海市住宅施工面积以 30％的平均增长率高速发展；住宅竣工面积 199 2020年分别比上年增长 ％、 ％，住宅销售面积 199 2020年分别比上年增长 ％、％，住宅销售额 199 2020年分别比上年增长 ％、 ％。 在过去的 2020年房地产共完成投资 ，销售 ，分别比去年同比增长 ％、 ％，其中住宅销售面积 638万平方米，比上年增长 ％。 房屋竣工面积 815万平方米，同比增长 ％，房屋空置面积 ，比上年增加 ％。 由以上数字可看出2020 年房地产发展速度明显快于前几年，房地产增长速度大大高于上海市居民收入增长水平，有一定的过热现象，宏观市场风险加大，竞争激烈。 上海市近几年住宅房地产价格水平见表 4－ 3。 32 表 43 上海市房地产价格水平表 1996年 12月 1997年 12月 1998年 12月 1999年 12月 2020年 12月 2001 年 12 月 住宅指数 966 970 994 993 983 996 办公指数 1007 1006 984 964 946 947 商用指数 965 948 925 911 910 909 城市综合指数 965 956 973 980 972 982 从成房价格指数近年变化可看出上海市商品住宅价格从 1996年至 2020年 12 月价格比较平稳，略有上升，在 966点至 996 点之间变动，具体走向如下图： （略） 上海市商业用房价格从 1996 年至 2020 年 12 月前期价格逐步下滑，后期逐步趋于稳定，在 965点至 909 点之间变动，具体走向如下图： （略） （三）上海市 2020年 110 月房地产市场状况： 2020 年上半年，上海市宏观经济运行良好，外商投资增速平稳，房地产开发投资继续加大。 据上海市统计局统计数据显示，今年上半年，上海市房地产完成投资 ，比去年同期增长 ％；住宅投资比重继 33 续加大，完成投资 ，增长 ％，占房地产投资额的 ％。 横向比较，上海市房地产开发投资总量在 15 个副省级城市中排第三位，列广州、深圳之后 ，但由于速度明显高于广州、深圳，其总量差距在逐渐缩小。 上半年上海市商品房销售 万平方米，比去年同期增。