上海东海别墅项目投资可行性研究报告_secret

上海东海别墅项目投资可行性研究报告_secret内容摘要：

7 第七部分：综合分析与建议 ................................................... 38 第一部分 项目决策背景 —— 七大利好因素 一、上海市经济保持着快速健康的发展 上个世纪末的最后十年，上海这片热土日新月异神奇般的变化让世界为之折服。 从’ 99《财富》论坛到上海合作组织成立会议，从 APEC 会议到刚刚申办成功的 2020 年世博会，上海这颗东方明珠正以无法阻挡的魅力成为全世界关注的焦点。 如果仔细端详中国“雄鸡 ”状的版图，您会惊奇地发现： 从辽东半岛的鸭绿江口到广西防城港市的东兴镇，绵延 18000 多公里的大陆海岸线轮廓，正恰似一张拉满的强弓。 弓弦是南北交通大动脉 —— 京广铁路，滚滚东去的长江则是那支着力待发的利箭，而上海，这个远东最大的城市，就位于这支利箭最锋锐的前沿。 “利箭”的“锋芒”形成巨大的磁场，吸引了全世界渴望成功的开拓者纷至沓来，百年难寻的机遇使这座城市充满活力。 2020 年是我国加入世界贸易组织后的第一年。 一年来，上海市实现了国民经济的持续快速健康发展，各项社会事业取得全面进步，人民生活水平稳步提高，全面 完成了各项预期目标和主要任务。 全年实现国内生产总值 亿元，按可比价格计算，比上年增长 ％。 产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。 全年第一产业增加值 亿元，比上年增长 3％；第二产业增加值 亿元，增长 ％；第三产业增加值 亿元，增长 10％。 城市综合服务功能不断提升，第三产业增加值占国内生产总值的比重继续提高，达到 51％。 （ 所有数据来自上海统计局发布的《 2020 年上海市国民经济和社会发展统计公报》 ） 二、上海市房地 产市场供销两旺，持续看好 2020 年是上海房地产的大发展年，楼市各项指标居高不下，房地产开发规模、商品房供应量、预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过 2020 年全年水平。 2020 年上海房地产业全年实现房地产业增加值 亿元，比上年增长 ％。 房地产开发与销售同步增长。 从开发看，全年商品房施工面积 万平方米，比上年增长％；竣工面积 万平方米，增长 ％。 从销售看，全年商品房销售面积 万平方米，比上年增长 ％，其中商品住宅销售 万 平方米，增长 ％。 在商品住宅销售面积中，个人购房比重已达 ％ ,比上年提高 个百分点。 存量房产交易稳步上升。 全年成交过户面积 万平方米，比上年增加 万平方米，增长 ％。 房屋租赁市场交易活跃。 全年商品房屋出租面积 万平方米，比上年增长 ％。 （ 所有数据来自上海统计局发布的《 2020 年上海市国民经济和社会发展统计公报》和上海房地产交易中心公布的统计资料 ） 2020 年三大热点 —— F1 赛车场落户上海安亭、 2020 年世界博览会落定上海、环球影城 主题公园 将在上海浦东三林地区建设 —— 给上海楼市注入了新的动力，未来几年的上海楼市将持续看好。 三、上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 来自上海市房地产交易中心的资料显示，从 1996 年 1 月至 2020 年 12 月，上海市共有160 余个别墅项目推出，累计供给量达到 33926 套，其中消化量为 25614 套，销售率平均达到 %。 其价格段主要出现在 100—— 200 万元的中低档别墅区间。 可以说，“别墅类”主宰正被普通购房一族所关注和青睐。 同时，上海市别墅价格大幅上扬。 2020 年四季度的市场成交价格再创新高， 6870 元 /平方米的平 均价格创历史最高点。 上海别墅物业成交价格走势0100020203000400050006000700080002020/3Q 2020/4Q 2020/1Q 2020/2Q 2020/3Q 2020/4Q 2020/1Q 2020/2Q 2020/3Q 2020/4Q元/ 平方米 别墅市场的异军突起，是房地产市场长期培育的结果。 其主要来自于政府采取了积极的财政政策，体现了“扩大内需，拉动市场”的经济策略。 由于上海市的 GDP 值已超过 4500 美元，消费方式和消费习惯正处于转新阶段，符合时代需要的新型住宅观念正逐步被普通购房人士所接受。 上海作为国际大都市的地位和形象日益牢固，无论从世界范围，还是从国内范围来讲，上海正越来越成为人们向往的城市。 成功人士纷纷选择在上海投资、置业和安居。 在目前上海房地产整体运行态势良好 的前提下，在不同区域，各种类型的别墅尚有一定的发展空间。 2020 年仍将是别墅市场发展的高潮期。 四、上海市嘉定区发展势头良好 嘉定区位于上海西北部，中心位置在北纬 31176。 23′，东经 121176。 15′。 东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴凇江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。 总面积 平方公里。 全境地势平坦，东北略高，西南稍低。 市、区级河道蕰藻浜、练祁河、娄塘河横卧东西，向东流经宝山区直通长江和黄浦江； 盐铁塘、横沥、新槎浦纵贯南北，与吴凇江、 浏河相连。 河道总长 1800 余公里，平均河网密度为每平方公里 4公里。 嘉定区工业生产产销衔接状况良好，工业经济效益稳步提高。 汽车零配件、电子电器、金属制品、纺织服装等重点发展行业是工业经济的支柱，其工业产值占全区工业总产值的％。 非公有制经济规模不断壮大，成为工业经济的主力。 外商投资企业和私营企业的工业产值分别占全区工业总产值的 ％和 ％。 在世界排名前 500 家公司中，有 10多家在嘉定投资办企业，如美国通用电气 、德国大众、日本富士通、荷兰飞利浦等。 市、区、镇三级工业区和希望、蓝天、沪太、徐 行等 20 多个私营经济小区的工业规模集聚效应正日益显现。 五、 F1 方程式赛车场距本项目仅 4 公里 上海国际赛车场位于嘉定安亭镇，在宝安公路的北面，嘉松公路的东面，规划面积 平方公里，由赛车场区、商业博览区、文化娱乐区和发展预留区等板块组成。 现在动工的是赛车场主体部分 —— 赛车场区，占地面积约 平方公里，主要由塞岛及其他 9 组赛道、主、副看台、车队生活区、维修站、缓冲区及配套设施等几个部分构成。 其中高速赛道呈“上”字造型、总长约 公里，适合于各种不同赛车、特别是一级方程式即 F1 赛车比赛。 宽度介于 13 至 20米之间，拥有 15 个不同转弯半径的弯道和 9个不同长度的直道，路面高度最大落差约 12 米，上升最大梯度为 3%，下滑最大梯度 8%，在上海软土地基建造如此高难度、高标准的赛车道，在世界同类赛车场尚无先例。 按计划在 2020 年春节前竣工，以确保 2020 年 10 月举办“中国站”国际赛事。 2 年过后上海将作为 F1 世界循环赛中的一站， F1 赛事虽然一般来说每年。