万科地产天津玻璃厂项目可行性报告

万科地产天津玻璃厂项目可行性报告内容摘要：

司与香港富联集团国际投资有限公司签定了土地开发意向书 ,通过谈判 , 香港富联集团国际投资有限公司同意退出该项目 ,前提是我司承诺 1000万元补偿费 , 在此情况下 ,万科直接与土地方进行合作。 （ 2） 土地使用年限：原为行政划拨土地，无使用年限限制，出让为商品房用地后，出让年限为 70年。 （ 3） 土地权属情况：根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。 （ 4） 土地方的 信任情况：土地方为经营良好的国营企业，信任等级较高，我方直接与土地方签订协议，最大限度避免土地风险。 （ 5） 付款进度与土地手续的配合：从前面与合作方的付款计划可看出，基本每笔付款都对应合作方相应工作的完成，最大限度避免合作风险。 （ 6） 其他与土地政策相关规定： ，免征耕地占用税、契税；转让原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征营业税和所得税，作为国有资本金投入。 ，加快企业建设和搬迁，尽快启动生产，对企业土地变现有 特殊困难的，经市政 府批准，可根据企业具体情况，以其土地使用权、有价证券等资产作抵押，按照评估价格或约定价格，由市财政局给予资金垫付支持，待企业土地变现后再予归还。 ，土地出让金可按土地评估值的 57%收取。 三 .总体评价 该项目总体讲法律手续比较简单，我司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市土地 局办理协议出让，合作风险相对较低。 宗地拟规划为居住用地，土地使用性质基本明确。 第四章 市场研究 一 .区域市场成长状况： ： 该项目行政隶属河西区，位于解放南路和友谊南路之间，距离外环线 公里。 区域市场范围界定在整个河西区（如图所示），河西区是危改实施较早的地区，市政建设和各项功能、环境都较完善，故此吸引大量区外人口涌入，目前人口总数为 ，比 90年增加了 万人。 2020 年该区域市场住宅累计供应量为 万平米，当年销量 万平米，市场基本处于平衡状态。 该区域市场的基本特征表现如下： 1）由于政府的大力支持，该区域市场目前正处 于快速增长时期，区内整体生活环境和配套条件得到明显的提升。 2） 从产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为天津市中高档物业的集中区域，中高档市场发展的较为成熟且市场容量相对较大。 3） 区域内产品趋同性强，规划水平差异性较强，具备先进规划的物业一般都为全市性定位，市场空间较为广阔。 4)开发时间较早的区域市场，整体呈现购买力强，改善的需求愿望强，对于区外市场的辐射力强。 5)梅江生态小区成为今年整个天津地产市场的开发热点，同时也促进了该区域市场整体价位提图一：区域市场范围界定 (紫色板块 ) 宗地 河西区 升。  销售量： 该区域市场的销售量一直稳步增长，尤其是 2020年的增长幅度最大，与 99年同比增长了 61%。  销售量与上市量的比较： 目前河西区区域市场基本处于供销平衡状态。  平均单价走势： 河西区的平均单价一直在3200元 /平米到 3300元 /平米之间，平均价位仅次于和平区，是中高档物业的集中区域。 二 .区域市场供应产品特征：  区域市场各档次产品供应状况： 价格空间 主要产品类型 供应比例 2500以下 多层 25% 2500—3500 多层、小高层 50% 3500—4000 多层、小高层 15% 4000以上 多层、小高层、别墅 10%  各档次产品 2020年上半年需求状况： 由上述可见，如忽略统计误差，河西市场基本呈现各档次产品供需的差量空间基本相近，即各档次产品皆未出现明显的供求悬殊、供应量远小于需求量的良好投资空间。 ◆区域市场各档次产品的集合特征： 河西市场产品几乎汇集了整体市场内各档次的产品，产品类型丰富，各档次产品交叉分布，几乎无明显的档次分布区域。 依据产品单价可将该 市场产品分为以下几类： (1) 低于 2500元 /平方米： 该档次产品多分布于远离城市中心的位置，地域分布较差，多为开发形式单一，配套、设计上仅顾及区内基本的环境、配套要求。 借助地理位置及产品投入等全方面的降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求。 建筑形式基本为多层。 具有代表性的项目有： 项目名称 规模 （ m2） 建筑形式 绿化率 均价 （元 /m2） 主力产品 （ m2） 瑞江花园（一期） 整体 40万 多层 35% 2400 7090（两室） 金海湾 20万 多层 30% 2480 90100（两室） 荣华园 3万 多层 36% 2300 8090（两室） (2) 2500— 3500元 /平米： 该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位。 此类产品也多数分布城市中心外的位置，但此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重，从景观设计、户型选型、高科技材料运用等方面做得较细，以此弥补地域优势不足。 且该类物业多为大、中型规模的开发，产品主要以多层开发为主，辅以部分小高层。 具有代表性的项目有： 项目名称 规模 （ m2） 发售资源 建筑形式 容积率 均价 （元 /m2） 主力产品 （ m2） 消 化率 顺驰名都 15万 15万 多层 小高层 2800 100120 基本售磬 名都新园 10万 10万 多层 2500 90100（两室） 120125（三室） 75% (3) 3500— 4000元 /平米 该档次产品的开发基本分为两大类，一类为：产品多为小高层，产品自身优势较少，依仗地理优势跻身于该空间市场；另一类为：跳出局部区域市场的产品，极其强调产品外的环境、文化、配套等优势，主动拉升区位，从而大幅度提高物业档次。 项目名称 规模 （ m2） 发售资源 （ m2） 建筑形式 容积率 均价 （元 /m2） 主力产品 （ m2） 消化率 世纪城 22万 20万 多层 小高层 1． 29 3600 100（两室） 140（三室） 70% 芳水园 约 2万 多层 小高层 3800 120150 15% 蓝水假期 内认期 多层 小高层 0． 9 3900 140160 20% (4) 4000元 /平米 此类产品基本集中在市中心区域，地理位置优势是绝对的，同时，产品开发上追求深度，比较注重对文化、环境、产品等方 面雕琢。 但该类产品由于受地域限制，产品开发趋同，且多为小高层，小区环境条件多不如远离市中心区域的中高档项目。 项目名称 规模 （ m2） 发售资源 （ m2） 产品形式 均价 （元 /m2） 主力产品 （ m2） 消化率 泰达园 9万 9万 多层 高层 4200 110 120130 75% 罗马花园 5万 2万多 小高层 高层 5300 150(两室 ) 70% ： 个案分布与宗地位置关系图： 3． 1世纪城： 该项目由多层、小高层组成，产品形式单一，主力户型集中 在 100平方米（两室）以及 140（平米）三室。 （详细技术指标请参看第四页对应表格内容） 该项目一直极其注重产品的宣传，在宣传力度、空间利用度以及持久性和高密度性方面，处处都要体现出实力公司的手笔。 该项目一直以高科技的“ H概念社区”为宣传主题，目标客群直指“高学历、高智商、高层次、高收入、高需求的 ’H’一族”。 总结：该项目产品单一，项目主要依靠科技运用后的“八大优势”为主要竞争点，同时，今年 6月，美国易道打造的社区环境的落成，又新添了卖点，促进了销售。 3． 2梅江 蓝水假期： 蓝水假期以小高 层 (912层 )、多层（ 45 层）、别墅的建筑形式构成，小高层与多层栋数为 1： 1，各楼体呈曲线型、围合式分布，在保证采光、通风的舒适性同时，最大限度的利用了景观资源的观赏价值。 该项目 70%的住户可看到水景，且每户窗外都有绿色，景观均好性发挥到极至。 产品面积偏大，主力户型在 140160之间，户型并无创新，同市场有很大趋同性。 产品推广方面，以“亲水住宅”为主题，运用友谊商场门前的形象推广、发售享受特惠的认购卡、以及高密度的立体宣传，推出休闲生活概念，运用概念引领客户的消费趋向。 世纪城 蓝水假期 名都新园 云水园 宗地 总结：该项目产品方面不具备竞争优势，主要依靠生态、科技的运用为主要竞争点，最市场炒做的很热，但项目开发、策划方面并无突破性的拓展。 3． 3云水园： 该项目由多层及少部分小高层、别墅构成，区内规划除建设了“国际老人村”外，环境建造上并不具备优势，尤其是别墅区的环境，更是与高档的建筑形式不相称。 别墅分为 2 280平方米两种，均价约在 5300元 /平米左右。 （详细技术指标请参看第四页对应表格内容） 该项目于 99年 11月即开盘发售，宣传上一直不温不火，虽该项目不隶属于梅江小区，但广告中打出“梅江第一片风 景”的广告语吸引客户，但其销售业绩不佳，经过 1年多的推广周期，80套别墅刚售出过半，公寓的销售更是仅售出 60%。 总结：该项目地理位置上紧邻梅江，故一直以购房升值为主导卖点，并期望借助梅江的建设来完善区域功能，运用了借大势推小势的做法。 3． 4明都新园： 该项目以多层为主构成，产品以 90平米两室为主力。 在同档次产品中，该项目区内环境规划及配套设计还是相当到位的，项目性能比达到了较佳的效果，重点吸引了本区安居以及部分改善型需求客户。 （详细技术指标请参看第四页对应表格内容） 总结：该项目注重了附加值的提高 ，在同档次产品中拉升了住宅品质，助推了产品从同等竞争中脱颖而出。 三、整体市场对本案有重大影响的因素： 受政府启动“梅江”生态居住区的刺激，现黑牛城道以南的广大区域已经形成一个大片的热点开发区域，包括：梅江南、凌庄子区域， 其中尤以梅江及梅江南的规模、规划最具影响力和带动力，在该区域市场内将起到不可替代的主导作用，天玻 紧临梅江及梅江南，属于该热点商圈的辐射范围内，故此，上述两个区域将成为天玻项目的主要竞争对手，梅江及梅江南的发展对天玻项目的影响将是至关重要和不容忽视的。  梅江生态居住区 （一）梅江总体状况分析： 总体规划： 该居住区整体规划占地 公顷，总建筑面积 万平方米，其中住宅建筑面积 15612万平方米，公建 万平方米。 整个居住区共划分为 15 个居住小区和 2 个公建区。 总容积率为，绿化绿 35%，区内规划水面 23 公顷，占总用地的 11%，有水面的小区湖景绿化率达到 40%以上。 开发节奏及上市安排： 该生态居住区分两步建设，正在建设的为 1 － 6地，规划占地 公顷，总建筑面积 万平方米，其中住宅 万平方米，公建 万平方米，水面 公顷。 今年起步建设 万建筑平方米，年底竣工 30 万建筑平方米，预计明年下半年该区域将建成进住，到 2020 年，整个梅江生态区的起步区和二期工程将全部建成竣工。 配套：  智能化： 1） 专用 10 兆宽带网线入户。 2） 6 表（电表、煤气表、热力表、纯净水表、中水表、自来水表）远传抄表，再通过梅江卡自动收缴费用。 3） 通过梅江局域网络平台提供全方面的信息服务。 4） 安防系统包括社区安防、家庭安防，其中家庭安防运用智能家庭终端控制器通过门磁、窗磁、红外、烟感、煤气探头与煤气锁闭连动 和紧急按钮等与物业中心相连，实现安全报警。  高新建材 ：运用了环保型、节能型建筑材料  新技术： 中水、直饮水、自来水三水直接入户，垃圾无害化处理，远传技术换热。 （二）重点项目对比分析： 梅江项目与天波项目优劣势对比： 优劣势对比项 蓝水假期 芳水园 天玻 规划用地 13． 6万 m2 12． 53万 m2 35． 02万 m2 总建筑面积 12． 9万 m2 11． 9万 m2 25． 01万 m2 楼面地价 1248元 /m2 1248元 /m2 地点 友谊路延长线 友谊路延长线 解放南路 开发商 顺 驰投资 华夏经济房 万科计划投资 交通 路况好 ,出行便利 路况好 ,出行便利 配套公建 小学、派出所 小学 配套设施 三水入户、远程抄表 安防系统、 10兆宽带 梅江卡、梅江局域网 三水入户、远程抄表 安防系统、。