深圳中旅翡翠星光园住宅项目可行性研究报告

深圳中旅翡翠星光园住宅项目可行性研究报告内容摘要：

团紧靠罗湖区，为众多房地产公司所看好，纷纷抢滩。 这里高楼林立，拥有许多较高档次的楼盘，房地产销售占约全镇的 60%，供销两旺形成发达的第三产业使得老圩组团在“五个组团”中异常醒目，是名副其实的商贸中心。 沙湾组团 （含南岭村、沙塘布村、樟树布村、吉厦村、 厦村） 以发展旅游业、商贸业为主 这一带属于深圳主要水源 —— 深圳水库保护区内，宜发展有特色的旅游地产。 南岭村已投资了 5000 万，建成了 53万平方米的“求水山公园”。 组团 （范围） 组团定位功能 区域详情 李朗组团 （含上李朗、下李朗、甘坑村） 以发展物流、仓储业为主，大型工业、商业为补充 上李朗抓住靠近平湖编组站的优势，开发了占地 4 万平方米、建筑面积5 万平方米的“同富裕工业园”。 另外还有 80 万平方米的土地可供开发。 坂雪岗组团 （含坂田、岗头、雪象村） 深圳高新技术 产业带上的高科技园区，以高科技工业为龙头，先进工业为基础，适当建设相关配套生活、商业设施等第三产业并重的大基地。 以高新技术产业为主的一个大工业基地，拥有 11 万人口，区域面积达30 多平方公里。 内有华为公司、莱特空调、当纳利印刷、新利电子等国内外知名企业。 目前，坂雪岗组团共有三资企业、三来一补企业 300 家，民营、私人企业 200 家。 新中心区组团（含镇政府大楼、市政广场一带） 是全镇的政治、文化中心，以此带动周边的第三产业的发展 该组团正在实施提升品位的改造工程，将成为一个精神文明的新亮点。 而根据政府新的规划动向，未来布吉新城的城市结构将会发生一系列变化，按功能类型分为四大片区和一条生态隔离带： 中心商贸区：即布龙公路以南，以布吉客运站为中心，包括布吉旧城区南北两片，功能为依托现状基础，强化商贸服务功能，与罗湖商贸中心、龙城商贸中心、龙华商贸中心等形成区域性的商业发展网络； 居住片区：即布龙公路以北，沿深惠路两侧，包括布吉旧城区东片与丹竹头片区，主要功能定位为布吉生活居住及配套设施用地； 休闲配套片区：位于二通道以南，京九线以西，布龙公路两侧，主要功能为改善布吉居住环境、提供居民户外 休闲活动的场所，提供完善的体育、旅游产业服务、提高新城整体配套及环境质量； 工业片区：即新开发建设的甘李工业区和下李朗工业区，形成布吉现状工业高速的腾挪空间以及未来先进工业和高新技术产业的用地； 生态隔离带：二通道以南由西向东依次被上径水库、三联水库、寮坑水库、沙西河环抱，形成一条天然的生态隔离带，将布吉新城中心商贸区、居住片区与休闲配套片区同北部的工业片区隔离开来，同时由外向内形成绿楔向城市中心渗透。 布吉房地产市场概况 （ 1）楼盘主要沿深惠路两边分布，呈多组团发展格局 东南组团：以 中城康桥、中兆花园、桂芳园、康达尔花园等聚集起来的组团，这一组团环境清新，风景秀丽，楼盘质素较高； 中心区组团：以金运家园、灏景明苑、大世纪花园、华昱花园等聚集起来的组团，这一组团交通便利，配套较为完善，且位于布吉新中心区，未来发展潜力较大，是未来市场的亮点； 关口组团：以龙珠花园、百合星城、信义假日名城、荣超花园等聚集起来的组团，这一组团离关口较近，楼盘质素较高，吸引了较多港客和市区消费者。 （ 2）建筑类型主要以多层及小高层为主 布吉楼盘的建筑类型主要以多层及小高层住宅为主，倾向于大规模社区分期开发 建设，项目容积率较小，建筑覆盖率低，绿化率较高。 开发模式一般由多层住宅向高层住宅过渡，逐步完善区内大环境及小区配套设施。 （ 3）中小户型占据市场主体 户型方面，中小户型占据市场主体。 布吉市场的在售楼盘多为适度偏中小的户型，如信义假日名城、中城康桥、桂芳园、阳光花园、金运家园、灏景明苑、康达尔花园等等，中小户型比例占市场供应的 85％左右。 而这些户型的市场销售也大多不俗，从市场发展趋势来看，中小户型仍将领唱市场。 （ 4）价格有一定提升空间 布吉住宅项目的价格多数集中在 35004000 元 /平米左右。 这一 价格仅为福田、罗湖的一半，对市区消费者极具吸引力。 随着布吉新中心区建设的逐步展开和完善，相信布吉商品住宅的价格有一定的提升空间。 （ 5）客户群体多样化 布吉一直以来均是外销的重要市场，是港人在深圳置业的持热区域之一，但目前外销比例有减弱迹象；在内销方面，布吉置业者自用和投资兼有，二次置业比例有所增加，从区域分布来看，除了以往的本地客户群的首次或二次置业外，较多客户来自于市区。 布吉房地产市场前景 布吉作为进入深圳经济特区的主要门户，拥有广深铁路、平南铁路、深惠公路以及梅观高速、机荷高 速公路等重要交通干线，未来随着深圳关口外扩的大势所趋，未来布吉的房地产物业价值将有个较大的提升过程。 随着布吉投资环境的改善、预期深圳新长途客运站和地铁三号线的规划建设和楼盘素质的提高，将有助于布吉楼市物业升值，其市区内客户比例将会继续增加，外销仍保持一定分量，深港家庭在此进行二次置业的比例加大。 布吉新中心区将成为开发热点，特别是其商业有望形成一个新的商圈。 坂田和万科将再次成为市场焦点。 宏观市场与本项目发展借鉴 随着 2020 年宏观经济的继续保持高速发展，政府规范和支持房地产市场发展决心 的增强，全国房地产市场进一步趋于理性和规范，行业进入门槛将进一步提高，深圳的房地产市场将进入趋于成熟阶段，房地产需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，房地产市场继续保持平稳、协调、健康的发展局面，房地产行业投资回报趋于稳定。 本项目地处布吉，是通往深圳特区的重要门户，交通便利、经济发达，极具发展潜力和产业优势。 随着深圳市房地产开发热点由关内转向关外、地铁三号线的规划实施以及关口外扩的大势所趋，布吉将成为更多置业者选择地，区内房地产增值潜力巨大。 区域市场分析 区域界定 项目位于布吉镇项目位于布吉京南路上，临近深惠路，毗邻京南、华美工业区属于布吉关口组团，主要指以龙珠花园、百合星城、信义假日名城、荣超花园等聚集起来的组团，这一组团离关口较近，楼盘质素较高，吸引了较多港客和市区消费者。 区域市场供应分析 区域目前在售楼盘主要是信义假日名城三期、百合星城、我爱我家，总建筑面积 万平方米，并且已销售大半，目前供应量小。 表 2－ 2 区域目前在售楼盘 楼盘 总容积率 总建面 主力户型及面积 均价 信义假日名城三期 万 两房 6 72平米（ ％） 三房 92平米（ ％） 三房 115 平米（ ％） 4000 百合星城 万 一房 3538 平米（ 25％） 两房 6063平米（ 38％） 三房 7479平米（ 17％） 3800 我爱我家 万 二房 5966 平米 三房 7779平米 3500 需求分析 布吉一直以来均是外销的重要市场，是港人在深圳置业的持热区域之一，但目前外销比例有减弱迹象；在内销方面，布吉置业者自用和投资 兼有，二次置业比例有所增加，从区域分布来看，除了以往的本地客户群的首次或二次置业外，较多客户来自于市区。 关口区域住宅用途除信义假日名城外，以过渡居家为主，投资为辅。 典型物业分析 根据本项目的自身特点，遵循可比性和相似性原则，拟将以下 5个在售楼盘作为本项目竞争或可类比的楼盘：桂芳园六期 ??北欧峰尚、中城康桥花园六期 ??在水一方、康达尔花园三期 ??香槟谷、大世纪 ??水山缘二期、灏景名苑二期。 1）桂芳园六期 ??北欧峰尚 北欧峰尚 地址 布吉中翠路 发展商 佳兆业地产 宣传主题 五十万平方米国际风情园林 /地铁口 /沃尔玛成熟人文社区 浪漫的生活 闲适的优越 占地面积 46952 万平方米 建筑面积 145267 平方米 容积率 建筑规划 4 栋 17 座 18— 20层小高层， 1600 余户 交通状况 深惠公路旁多路公交车经过 主力户型 7074 平方米二房； 8992平方米三房 价格范围 4200 元 /平方米左右 物业管理 自管 管理费 元 /平方米 开盘日期 2020 年 11 月 2 日 入伙日期 2020 年 6 月 楼盘点评 桂芳园的产品和园林设计均富有特色，该楼盘树立了布吉近年来最高档次的楼盘形象。 由于已建设有五期入伙，配套逐步完善，大社区氛围成熟，现楼展示充分。 2）中城康桥花园六期 ??在水一方 在水一方 地址 布吉深惠公路旁 发展商 中城银浦 宣传主题 阳光灿烂的日子 深圳市布吉 35 万平方米超大社区 总占地面积 23 万平方米 总建筑面积 35 万平方米 容积率 六期规划 7 栋 18 层建筑，共 765 户 交通状况 16 条公交线路 主力户型 70－ 72 平方米的两房两厅； 83－ 87平方米三房两厅 均价 3800 元 /平方米 物业管理 中海 管理费 元 /平方米 开盘日期 2020 年 6 月 21 日 入伙日期 2020 年 12 月（前 3 栋） 楼盘点评 楼盘以大型社区为主要卖点，各项生活配套成熟。 但园林设计比较平淡，在宣传上楼盘形象不够鲜明。 3）阳光花园三期 ?? 澳洲堤畔 澳洲堤畔 地址 深圳龙岗水径派出所附近 发展商 深圳市银浩实业有限公司 宣传卖点 深圳布吉 澳洲风情园林社区 占地面积 42020 平方米 总建筑面积 104000 平方米 容积率 三期规划 一栋多层，三栋小高层，共 318户 交通状况 凡经过布吉街的公交车均可到达， 106 总站，新引入 541 主力户型 65 平方米的二房； 86平方米的三房 均价 3800 物业管理 自管 管理费 多层 1元 /平方米，小高层 元 /平方米 开盘日期 2020 年年底 入伙日期 2020 年 11 月 楼盘点评 楼盘宣传卖点着重于园林，缺乏鲜明特色，客户以布吉客户为主，外销和市区客户比例较小。 4）康达尔花园三期 ??香槟谷 香槟谷 地址 布吉深惠公路西侧 发展商 深圳康达尔（集团）地产开发有限公司 宣传主题 深圳布吉深惠路沃尔玛对面 地铁康达尔站 法国坡地浪漫生态大社区 占地面积 16564 平方米 建筑面积 平方米 容积率 三期规划 4 栋 20～ 24 层住宅，共 734 户 交通状况 有多路公交车经过 主力户型 7072 平方米 2 房、 8494平方米 3房 均价 4000 元 /平方米 物业管理 自管 管理费 元 /平方米 开盘日期 2020 年 10 月 18 日 楼盘点评 楼盘整体档次感较高，以法国风情为卖点，具有较大吸引力。 但楼盘整体容积率较高，三期高层密度较大，推广有一定难度。 销售后期采用低首期的方式，取得了较佳成效。 5）大世纪 ??水山缘二期 大世纪水山缘二期 地址 南岭村，布沙路旁求水山公园旁 发展商 勤诚达地产 宣传主题 深圳 布吉 真山真水真家园 求水山畔 澳洲风情度假社区 占地面积 79480 平方米 总建筑面积 156377 平方米 容积率 总建筑规划 16 栋小高层住宅，共 1854 户。