“联华便利”新店开发可行性分析报告_

“联华便利”新店开发可行性分析报告_内容摘要：

福州路湖北路南岸的流动人群图 福州路南岸捷强超市入店人数图 福州路车潮图 调查显示：福州路流动人群与车潮的流动速度较快，在下午１点４５分至５点钟的时间内，流动人群与车潮的流动速度各达 ２２单位／分。 福州路南岸的流动人群略比福州路北岸的流动人群多１个单位／分。 流动人群的高流动速度能为新的联华便利店带来大量顾客。 而高流动速度的车潮在三车道上的流动不能给新的联华便利店带来大量的顾客，但它也能阻断福州路南北岸流动人群的对流。 保证福州路北岸现有的流动人群数量。 根据我们对福州路南岸的捷强超市门店前流动人群的购买情况的实地观测统计，预计在福州路北岸的流动人群前往联华便利新店的消费情况。 估计每天的流动人潮量约 16000 人次，入店率可达 10%，入店的购买率在 98%左右，人均消费额 8元。 这一数据 完全可以计算联华便利新店的可贵的营业收入。 从上述调查分析数据可以推论，新的联华便利店背靠新建成的商住小区 —— 中福城，面向人流密集的上海书城，市场消费潜力是非常大的，在福州路 518 号可以开设新的便利店是完全正确的。 （三）商圈的竞争状况分析 在对商圈发展潜力分析时，还应调查分析该地区的便利店竞争状况，了解这个地区内同行业的数量、竞争对手的经营状况，并对新店地址的选择是否正确作出客观的分析判断。 在第一商圈内，有一家捷强超市第８号门店，位于福州路南岸５２３号。 这是新的联华便利店最大的竞争对手，它有三开 间门面，１００多平方米的营业面积。 入店率在１０％左右。 将在其日间营业时间内对新的联华便利店以较大的威胁。 通过对其物价分析后，本小组成员一致认为：该家门店的定价偏高，约比一般联华便利店高 10%— 20%。 商品种类较多，但服务种类不足。 针对这个竞争对手，新的联华便利店的经营策略要偏向于稍低的物价，齐全的服务种类。 相信新的联华便利店足以能与捷强 8 号超市隔福州路而对峙抗衡。 在第二商圈内，有可的、好德与良友连锁便利店，这几家连锁便利店规模小，地段差，且相互竞争非常激烈。 这对新联华连锁便利店的威胁不大。 在第三商圈 内，在仁济医院旁，也开设有一家联华连锁自己的便利店，这对福州路新的联华便利店应无太大影响。 此外，还有梅林正广和与可的连锁便利店分布，它们对新的联华便利店影响是相当小的。 本小组还观察到：目标商圈内，现有的连锁便利店中，福州路以南的数量比福州路以北的数量要大的多，这对开设于福州路以北的新的联华便利店是有利的。 三、新店的经营损益分析 新的联华便利店选在黄浦区福州路５１８号中福城第０４７号商铺。 该商铺为尚未使用的毛坯房，需要全装修。 分上下两层。 下层使用面积为７６ .８平 方米，上层使用面积为８３ .２平方米，总面积为１６０平方米。 租金为４８万人民币／年，属于较高的地段层次。 本小组拟定两个方案。 第一方案为只利用下层的经营面积，将上层经营面积转租给其他经营者，比如开设一个网吧或棋牌室等。 要对连锁便利店有互补性的即可。 可令租金减少一半。 第二方案为再租借福州路５２０号０４６号商铺，将相邻的两个商铺连在一起，再将两个商铺的上层转租，在租金维持在一个较高的层次情况下，得到更大的使用面积与经营效益。 在第一方案中，拟以 3:1 的比例分摊租金，第二方案中，拟以 1:1 的比例分摊租金。 新 店的投资预估有以下几个部分：（１）冷冻冷藏设备（２）空调设备（３）收银台系统（４）水电设备（５）货架陈列设备（６）办公设备（７）内仓设备（８）装修费用。 这些投资预计以１００个月折旧。 具体预算如下： （一）月营业额估算 （ 1）流动人潮每天营业额： 人潮： 16000 人 /天 * 入店率 10% = 入店人潮 1600 人 /天 入店人潮 1600 人 /天 * 入店购买率 98% = 实际购买人潮 1568 人 /天 实际购买人潮 1568 人 /天 * 客单价 8 元 = 预估营业额 12544 元 /天 （ 2）固定 人潮每天营业额： 第一商圈住户 573 户 * 入店购买率 45% * 客单价 15 元 = 预估营业额 元 第二、三商圈住户 452 户 * 入店购买率 10% * 客单价 10 元 = 预估营业额 452 元 办公大楼职员 3000 人 * 入店购买率 10% * 客单价 10 元 = 预估营业额 3000 元 每天固定人潮营业额 = 元 + 452 元 +3000 元 = 元 （ 3）月营业额共计： （流动人潮营业额 12544 元 + 固定人潮营业额 元） *30 = 月营业额 596000 元 （二）合适的便利店经营面积估计 如以便利店平均每天每平方米销售额为 120 元，每天的销售额为 19864元，合适的连锁便利店使用面积为： 19864／。