xx年盱眙房地产市场研究报告

xx年盱眙房地产市场研究报告内容摘要：

南京 150 公里左右，每天往返长途汽车二十班次，交通便利。 到南京消费，已成为盱眙本地特别是高档次、高收入群体消费习惯的一部分，目前有较强的刚性 5. 项目定位 、 住宅市场定位建议 、 项目商业 定位建议 . 定位原则 通过深入的市场调研，得出：  汽配业态在项目所在地的可行性极高，以 4S 店为主力引导业态，必然对日后的汽配市场发展加入有力的推动力；  不具 备引入大型超市标准  项目招商先行，带租约销售为最佳操作方法  项目统一规划，统一运营， 招商租赁先行  休闲娱乐元素 需要招商 加入 ， 可以填补市场空白和满足市场需求  汽车美容 业态被一致看好  大型餐饮是本项目可独立存在的业态，并且担负着人流停留理由的潜功能  本项目需要注重 商业消费 的引导性  建筑形式以独栋、联排低层建筑为主，高度可设计 13 层，局部 4 层，最高不能超过 4 层；每个商业开间可设计在 10 米左右，面积可设计在 200500 ㎡ （含 2 楼、 3 楼）不等； ． 商业层面： 盱眙不夜城 商业迪斯尼 它最重要的 特点就是在发挥区域主导产业的优势的同时，加大各个产业环节的集群效应，最大限度的吸引商户、在项目内满足消费的需求。 占位及填补空白，差异化策略，吸引更多人群 . 社会层面 “ 凯龙广场 ” －盱眙的城市 名片 商业价值与社会价值的融合，引导更多消费 . 主要消费人群定位 □□ 追求展现个性、体现时尚，品味生活，享受休闲的人群； □□ 成功人士、商务人士、情侣、新婚伴侣、旅游客、高级白领打造的专属休闲领地；强调 盱眙夜生活的 别样风情 □□ 营造自然空间，高尚人群的最佳聚集地 . 项目 商业定位 新盱眙 8 万平米城市活力综合体 餐饮 /购物 /娱乐 /休闲 /汽车 主推广语： 凯龙广场，沸腾盱眙 活色生香，乐享盱眙 除了龙虾，还有凯龙广场（针对外地市场的盱眙门户高炮载体） 凯龙广场 定位于 购 、 吃 、 娱、住、行、 游 集于一体 的综合商业 第一泉路项目区域划分及业态设置 □□ 汽车 销售区 ： 汽车 4S 店（核心） 、机动车检测场、综合交易市场、仓储 、 汽配市场、汽车维修护中心 □□ 推广活动 区 ： 经典汽车展示广场、汽车历史长廊 、 汽车美容、车友俱乐部 □□ 餐饮 娱乐区 ： 汽车驾驶培训 、 汽车俱乐部 、 汽模专卖、汽车电影、餐饮 、 娱乐 、 汽车旅馆 、 汽车露营基地 □□ 购物 休闲 区： 超市 、百货、精品街、美食驿站、潮人街、美容美发、婚纱摄影 □□ 综合 商务 区： 新车验证、汽车挂牌、车辆保险、车辆检测、 电子电信、商务办公、 金融信贷车管 等金贸场所 （ 交通、保险、工商、税务、银行 ） 五个 服务区 . 商业功能搭配 第一泉项目区域功能 □□ 汽车 销售区 —— 盱眙 汽车展览交易集散 地 □□ 推广活动 区 —— 盱眙首个生态市民广场 □□ 餐饮 娱乐区 —— 盱眙吃、喝、玩的一站式 □□ 购物休闲区 —— 盱眙精品店、潮流商品的聚集地 □□ 综合商务区 —— 盱眙高端的商务办公基地 名车际会，加速盱眙 —— 汽车 食全食美，食尚盱眙 —— 美食 物焕心怡，缤纷盱眙 —— 购物 尽娱尽乐，动感盱眙 —— 娱乐 闲情逸趣，享受盱眙 —— 休闲 “活色生香”系列 活色生香，乐享盱眙 活：在盱眙，你可以活得更 Open 色：缤纷 Fashion，诱我本色 生： Enjoy Life，生活由此改变 香：暗香浮动，让盱眙越夜越 High Come on now，给盱眙来一场活色生香的运动吧。 说明： □□ 汽车展示与销售、售后服务及汽车文化相关的游乐、试车、休闲等项目， 实现多元化、现代化、文化型、花园式的汽车主题公园 □□ 做好业态区域内的唯一性，与周边形成异业同盟的整合体 ，更进一步 地强调其“综合商业”属性， 降低单业态的风险，以最大程度展示第一泉路在商业定位上的整体优势。 以汽车贸易、汽车休闲娱乐、汽车运动为主题，集 购、吃、娱、住、行、游 于一体。 生态汽 车主题公园以 生态为主调， 汽车文化为主线，融参与性、观赏性、娱乐性、趣味性为一体，力争做到休闲、度假 、旅游与 汽车运动、销售、服务、文化展示相结合，大型旅游乐园与大型商业文化园相结合。 . 商业规划 精精 品品 购购 物物 区区 餐餐 饮饮 休休 闲闲 区区 夜夜 生生 活活 区区 酒酒 店店 住住 宿宿 区区 推推 广广 活活 动动 区区 汽汽 车车 销销 售售 区区 . 经营业态及面积配比 区域 业态 种类 数量 面积（平米） 合计 配比 汽车销售区 4S 店 12 2020 6000 18% 汽车美容养护 4000 汽配、摩配 汽车交易 轮胎销售 推广活动 区 展示 1000 1000 3% 餐饮娱乐区 大型餐饮 3000 11100 33% 中型餐饮 川菜、粤菜、淮扬菜、火锅店等 34 200500 小型餐饮 烧烤店、快餐、小型中餐、小型西餐、甜品店 34 100 以内 大型桑拿 1 2020 大型 KTV 量贩式、夜总会 2 2020 电玩、网吧 12 500800 酒吧 迪吧 12 600 慢摇 12 300 台球 1 800 购物休闲区 精品店区 百货、超市、休闲食品、服装等 2020 4300 13% 婚纱摄影、美容美发 24 200 咖啡简餐 1 400 快捷酒店 12 15003000 综合商务区 银行 12 400 11100 33% 保险公司 1 400 车友俱乐部 1 300 商住 10000 总计：38424 . 商业各主业态优劣势分析 . Strength 优势分析 □□ 汽车，盱眙首个汽车整合型商业项目，先入为主，优势明显 □□ 餐饮，特色餐饮为主题，增加目的性消费，展现第一泉路项目的主题公园别样风情 □□ 酒吧，主题体验式，增加会所的私密性和独立性，增加目的性消费，提升第一泉项目的形象 □□ 餐饮＋酒吧，较全面增加目的性消费，提升形象 □□ 酒店，融合实际情况，以主题休闲式度假酒店，形成业态门槛，搭配酒吧、餐饮、 SPA、婚纱等业态，营造目的性消费链，达成一站式服务，做到项目自身的独立性，模式新 颖，综合提升第一泉项目的形象和带动整体商业面积的盈利，实现稳定性盈利 □□ 文化，对第一泉路项目的整体品牌包装提升，融合第一泉路项目商业街建筑风格，以汽车模型、雕塑等为主 . Weakness 劣势分析 □□ 汽车，盱眙汽车市场处于初级阶段，现代服务业整合趋势尚未形成 □□ 餐饮，需要周边的人气配合，大面积餐饮对环境有一定影响，同类型竞争较多，招商周期较长 □□ 酒吧，对于第一泉路整体项目定位而言，酒吧会对环境有一定影响，同类型竞争较多，招商周期较长 □□ 餐饮＋酒吧，盱眙当地消费水平一般，会导致酒吧和餐饮数量都不具备，影响整 体发展，招商周期较长 □□ 酒店，休闲式度假酒店规模较大，对项目影响较深，运作周期较长 □□ 文化，经济效益较差，只能作为辅助 . Opportunity 机会分析 □□ 政府的整体改造 □□ 发展商态度 □□ 人们社交活动区域的扩大 □□ 对品位商业业态的需求在增加 □□ 该商业项目有原有汽车市场环境作为背景 □□ 该商业项目周边的盱眙工业园区、物流等资源 □□ 区域功能的缺乏 . Threat 威胁分析 □□ 商圈印象较差 □□ 较难以控制的竞争 □□ 整车销售作为主业态经营状况直接影响整体 □□ 项目一开始的招商问题，门槛不低 □□ 项目一开始的推广问题，消费习惯 □□ 商家对运营的不可抗性 . 住宅产品定位建议 . 项目住宅定位 主力客户群定位 盱眙属四级城市，居民生活节奏较慢，房价也相对便宜，居民购房主要有两个目的： 改善居住环境；农村往城镇搬迁。 在目前市场环境下，排除极少部分投资客户，我们将客群分为两种，他们是： □□ 居住改善型； □□ 农村向城镇搬迁型； 从改善居住环境的这一部分客源来看，由于原住宅老化或者小孩上学方便等原因需要新置住宅，这部分客户对住宅的功能性要求较高，因 而，功能比较齐全的三房是首选； 从农村往城镇搬迁的这一部分客源来看，狭小的两房不能适应其原先的居住习惯，因而在经济条件允许的情况下，仍会优先考虑较宽敞的三房住宅。 三房户型比较适合居民的需求。 两房户型是经济负担较重但急需改变目前居住状况的客户权益之选。 而面积较大的四房对普通大众来讲，已经超出其生活需要，所以会相对滞销。 因此， 面积在 100130 的小三房和大三房 符合盱眙目前的市场需要 ，销售压力相对较小，考虑到当地居民的实际承受能力以及目前 市场环境，还应相应配比一定的两房，兼顾资金实力较弱的客群。 . 产品层次定位 根据本项目的地理位置、规划方向、客群定位等因素，以及所面临的盱眙县房地产市场状况，本项目可以走中高端产品路线。 智能化 —— 电子监控系统、电子门禁系统等； 环保 —— 小区内建筑材料尽量采用环保材料， “高品质” 生态 —— 小区内外景观的融合，居家享受自在森呼吸； 科技化 —— 远程智能控制、高速 E 生活等； 节能 —— 响应时代，应用低能耗设备； 盱眙县宜商宜居的 智能化科技化的高品质 生态 社区 设计指导思想： □□ 注重建筑形态与环境的配合， 形成以科技、自然与人文相融合的舒适生活空间。 □□ 通过对建筑形态、环境空间的处理、新技术的运用来打造一个自然与人文结合的“新生活空间”。 □□ 自然文脉的继承与空间形态的有机结合创造出建筑与环境的和谐统一。 □□ 商业价值的体现和城市居住文化的协调。 □□ 以人为本、科技与人性化的和谐统一，体现新时代的特征。 □□ 总体规划布局要体现建筑的层次与梯度感，着重突出环境营造与景观建设的重要性。 □□ 总体遵循“北高南低、西高东低”的原则，兼顾周边的环境，打造一个以健康、休闲为主题的高档居住社区。 □□ 建筑朝向向南或者南偏东 15 度左右，考虑到销售的实 际状况，避免点式建筑。 □□ 总体规划方面，建议在整个小区这一大围合的基础上，以每个组团为一个基本单元构建小围合设计。 □□ 考虑到本项目目前实际的容积率指标（ ）， 但根据盱眙居民居住习惯调查， 为了达到 快速去化的目的 ， 建议住宅建筑形态应主要以多层建筑为主，辅以板式小高层建筑部分。 □□ 从节省建筑成本的角度考虑，小高层可以做到 14 层以下，如 11 层；多层产品可以做成 6+1 层普通多层和 5 层的花园洋房。 □□ 实际上，小高层建筑（通常指 7 层以上、 14 层以下）以及点式小高层在盱眙当地市场有一定抗性，市场认可度并不是很高，所以，本项目的 小高层建筑在规划时应该慎重。 . 住宅交通控制建议 人车分流 □□ 建议小区南边设置 主入口 （车行、人行入口）。 □□ 建议小区东边设置 次入口 （人行入口），为东边商业增加自然人流，同时拉近住宅部分与五墩商业中心的距离感； . 住宅开发顺序建议 ： 由东向西，由南向北。