xx年永州市蓝山江南财富城项目可行性研究报告

xx年永州市蓝山江南财富城项目可行性研究报告内容摘要：

项目属公共商业建筑及 商品 住宅建筑，应纳入招标范围，采用委托招标组织形式，建筑及安装工程采用公开招标方式，工程设计、监理可采用邀请招标方式，具体见招标基本情况表。 招标基本 情况表 建设项目名称： 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用招 标方式 招标公告发布 中标候选人公 示媒介 招标估算 金额 （万元） 备注 全部招标 部份招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘察 全部招标 委托招标 邀请招标 永州日报 10 设计 全部招标 委托招标 邀请招标 永州日报 40 建筑工程 全部招标 委托招标 公开招标 永州网 安装工程 全部招标 委托招标 公开招标 永州网 180 监理 全部招标 委托招标 邀请招标 永州日报 20 主要设备 重要材料 其它 8投资估算与资金筹措 投资估算 本项目总投资由项目建设成本和建设期利息二部分组成。 主要包括建安工程费、土地成本、开办费、不可预见费、销售费用等。 建安工程费：主要包括建安成本和配套设施建设费，共计。 1）建安成本：包括土建工程、室内给排水工程、室内照明工程、室内装饰工程、设备及消 防工程，按永州市目前建筑市场实际行情，每平方米按 580 元 /㎡ ， 计算要建安成本 万元。 商铺隔断及装修。 2）基础设施配套费 230 万元。 3）拆除工程：根据永州市实际行情，拆除房屋废旧材料可抵扣拆除工程工资及废渣清理费。 土地开发成本：根据公司与蓝山县国土局签订的土地拍卖确认书，所有土地购置费为 万元。 开办费共计 1）项目管理费：按建安成本的 4%计算为 万元。 2）规划勘探设计费： 50 万元。 其它 费用：含质监费、监理费、投资管理费等 25万元。 前期销售费用包括广告宣传及市场推广费等 30万元。 开发期税费：共计 万元。 1）土地出让金及土地使用税：本项目土地通过拍卖出让为出让 土地，土地出让金及土地使用税免。 2）规划配套设施费 30万元。 3）劳保基金： 万元。 不可预见费 按建安成本的 10%计算为 万元。 以上 7 项开发成为。 建设期利息 本项目拟向银行贷款 1500万元，于 2020年贷款 ，至 2020年全部还清，贷期二年，年利率 %，共需建设期利息 1500 %＝ 万元。 以上两项合计项目总额为 3000万元，以开发单位可销售面积计算每平方米综合造价为 /m178。 ，项目总投资见表。 项目总投资估算表 编号 项目名称及费用 单价 面积 (㎡ )178。 合计（万元） 1 建安工程费 建安成本 480 元 /㎡ 30307 基础设施配套费 230 商铺隔断及装修 2 土地开发 成本 3 开办费 项目管理费 规划勘探设计费 50 4 其它费用 (含质监、监理等 ) 25 5 前期销售费用 30 6 开发期税费 规划配套设施费 30 劳保基金 7 不可预见费 8 建设投资 (1＋ 2＋ 3＋ 4＋ 5＋ 6＋ 7) 9 建设期利息 10 项目总投资（ 8＋ 9） 3000 11 建筑面积单位 成本元 /㎡ 178。 资金筹措及资金使用计划 资金筹措和使用计划估算表 单位：万元 编号 项目名称 建设经营期 2020 2020 1 资金来源 1600 1500 自有资金 800 建筑商垫资 100 房屋销售收入（定金） 300 贷款 1500 2 资金运用 1500 1500 建设资金成本 1500 借款还本付息 销售税金及附加 土地增值税 所得税 3 累计盈余资金 项目资金投入量较大，约为 3000万元人民币，资金来源为自有资金、房屋销售收入再投入、建筑商垫资和银行贷款组成。 自有资金：公司计划投放自有资金 1200 万元人民币，于第 一年投入 800 万元 ,第二年投入 400万元。 建筑商垫资：按市场行情垫资建安成本 10%左右可筹集资金100万元，于第一年投入。 销售房屋定金收入再投入：项目主体工程计划于 2020 年 6月完成， 7 月开始预售，预计收取 300 万元定金款滚动投入项目开发。 银行贷款：本项目虽通过自有资金、商品房预售筹集了大量资金，但项目开发建设资金仍有较大缺口，拟贷款 1500 万元用于项目建设，解决资金困难，贷款期至 2020年。 资金使用计划 根据项目建设进度安排，本项目自 2020年 6月开始投入， 2020年底完工交付使用，分年度各项资金投入计划如下： 建安 工程 成本：资金投入从 2020 年 10 月开始至 2020 年 12月结束，各年投入分别为： 2020年投入 400万元， 2020年投入 1600万元。 土地开发成本：根据土地协议， 2020年投入 318元，支付地价款。 贷款还款计划 本项目实际贷款 1500 万元人民币，建设期累计利息 万元，建设期利息计入总投资，用售房收入还款。 9项目财务分析 说明及基本数据 该项目财务评价根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和有关的建设项目经济评价方法实施细则和建设项目可行性研究报告编制内容及深度规定，以及现行的会计制度和税收制度等相关 规定进行测评。 销售 预测 销售量预测 根据永州市统计年鉴（ 2020 年）显示，蓝山县商品 房屋销售情况（ 2020年）实际销售商品房屋面积 ，全部为住宅、个人购买商品房住宅 万平方米，房屋销售额 150 万元， 2020年蓝山商品住房开发销售情况见下表。 项目名称 开盘时间 建设情况 商铺售价 销售情况 住宅售价 销售情况 数量 最低价 最高价 数量 最低价 最高价 蓝山商贸城 202011 完工 90 套 2180 9999 78% 200 套 718 928 100% 欣馨园 2020728 完工 45 套 2900 6600 85% 200 套 888 1230 98% 紫荆花园 202071 在建 20 套 2180 6180 65% 60 套 918 1080 87% 三蓝花园 202071 在建 38 套 1098 1380 100% 本项目自 2020 年 7 月开工以来，已定购商铺 30%，住宅已定购40%，均有预售合同，销售趋势看涨，主要是 蓝山现 有商品房开发基数少，存量不足，正处在购房高峰期，本项目仅有 200套 住宅不存在销售风险，并且销售价格正在看涨。 销售计划如下：一层商场第 2年销售 30%，第 3年销售 70%； 二层商场第 3年销售 50%，第 4年销售 50%； 三层商场在第 4年销完。 住宅分三年销售，第 2 年销售 30%，第 3 年销售 40%，第 4 年销售30%。 销售单价确定 公司经对永州市蓝山县城商业物业及各商品住宅销售价格比较和市场预测（详市场分析），近几年蓝山县城旧城改造任务大，搬迁工程多，商场及商品住宅需求量较大，虽有较为激烈竞争，但市 场的需求旺盛。 但考虑到一些不可预见因素，因此在确定销售价中采取较为保守的价格，商品住宅平均价按 1060元 /㎡，一层临城东路按 900011000 元 /㎡，内商场按 40006000 元 /㎡，二层商 场按2020元 /㎡，三层按 1800 元 /㎡计算。 销售收入表 序号 类别 可销售面积（ m2） 销售单价元 /m2 销售金额（万元） 1 一层商场 临街 1120 10000 1120 内商场 5000 1196 2 二层商场 2020 721 3 三层商场 720 1800 130 4 住 宅 1060 2382 合 计 5549 销售收入、销售税金及附加 （ 1）销售收入根据上述单价及面积经计算总收入为 5549万元，具体见 销售收入表。 （ 2）考虑到该项目以城市基础设施建设和建筑工程建设为主要内容，在税收征缴上，本项目按 5%的营业税，（另加税金的 7%城建税、3%教育附加）综合按房产销售收入的 %计算营业税金及附加，该项目为招商引资项目，有权享受县区政府制定的招商引资优惠政策。 总成本费用 根据建设投资成本、借款利息支出及经营期成本估算，项目投资总成本费用 ，经营成本为 （主要是工资、广告费及销售费用等），年平均综合开发成本摊销 1500 万元（详见《总成本费用表》、《损益表》）。 财务评价 根据逐年估算的销售收入、总成本费用、现金流量及借款偿还期计算，财务评价及效益分析结果如下表。 财务评价及效益分析结果总表 序号 项目 单位 数量 备注 1 总投资 万元 3000 按项目 2 销售收入 万元 5549 按项目 3 总成本费用 万元 按项目 4 利润总额 万元 累计利润总额 5 投资利润率 % 38 按项目总利润计算 6 投资利税率 % 67 按项目总利税计算 7 全部投资财务内部收益率 % 所得税后 8 全部投资财务净现值 万元 折现率 12%（税后） 9 全部投资回收期 年 含建设期 2年 10 借款偿还期 年 含建设期 2年 财务盈利能力分析（全部投资） 通过对该项目全部投资财务现金流量的计算，其全部投资内部收益率（税后） %，全部投资回收期 （含建设期 2年），财务净现值（ i=12%） （详见《现金流量表（全部投资）》）。 从以上测算指标分析，财务盈利能力较强，且该项目属城市商业地产开发项目，已能满足投资的要求。 偿债能力分析 该项目经营期短，主要依靠房屋销售收入偿还借款本息，借款偿还期为 年（含建设期 2 年），偿债能力较强（详见《借款还本付息计算表》）。 敏感性分析及盈亏平衡点 该项目敏感性因素主要有建设投资及费用，商品房销售价格及总收入，建设经营期延长壹年造成经营成本增加，根据上述因素，按最不利情况考虑来判断项目的风险状况，具体见表。 敏感性分析表 单位 ：万元 序号 变化因素 幅度 基本年内部收益率（ %） 基本年投资回收期（年） 变化后内部收益率（ %） 敏感度 临界点 1 总成本费增加 +5% 2 销售收入减少 5% 3 建设经营期延长壹年经营成本增加 +20% 计算结果表明：各因素的变化均不同程度影响到财务内部收益率和投资回收期，但变化后的财务内部收益率均大于行业基准值，销售收入因素最敏感、最不利情况 为经营期延长一年，造成经营成本增加 ，财务内部收益率仅为 %，其次是按 销售收入降低 5%时财务内部收益率仅为 %，基本可行。 说明本项目 开发有较强的抗风险能力。 盈亏平衡分析：该项目的固定成本为土地费用、设计费、办证手续费、工程管理费、基础设施建设费、建筑工程费等建设投资 3000万元，开发收益为销售收入减去经营成本即万元。 盈亏平衡点： 3000247。 （ 5549－ ） 100%=% 财务评价结论 通过指标计算和经济分析，该项目财务效益较好，抗风 险能力较强，社会效益显著，特别是具有较强的偿债能力，因而开发建设本项目经济上是可行的。 10风险分析 本项目的风险主要来自：房屋建造成本、售价、销售进展、 项目的允许建设面积、开发周期、贷款利率方面，其中主要取决于销售价格的变化和销售进度的快慢。 而这些风险因素，又受政治、经济、社会条件的影响。 另外自有资金占总投资的比例为 40% ，虽然对整个项目全部资金投资效益没有影响，但是由于贷款的杠杆作用会影响自有资金的经济评价指标，因此要认真考虑。 盈亏平衡分析 本项目的盈亏平衡点 %，即销售面积达到可销售面积的%时，项目保持盈亏平衡。 敏感性分析 影响本项目财务效益的主要风险因素为总投资（建造成本）、售价和项目的允许建设。