xx南昌兴宸山水艺墅项目可行性分析报告

xx南昌兴宸山水艺墅项目可行性分析报告内容摘要：

面积 方 米 ,环比增涨了%。 4 月份供应量基本接近新政前 35 万平 方 米的水平。 4 月通宵排队 ,日光盘等再次回到人们视线。 当月推出楼盘整体销售率达到 %,同比环比提高 和 个百分点 ,也是近三个月销售率首次突破 60%。 3)房价上涨 、 均价超七千 21 本月开盘楼盘折后均价为 /平米 ,同比 、 环比上涨 %和 %.本月整体均价的上涨主要是 :高价位项目入市增多 ,价格区间在 8001 元 /平米以上的 房源供应量最大达 1326 套 ， 红湾公路 5月 1日通车的利好 带动沿线的昌北 、新建 、 湾里板块楼盘价格上涨 ,环比上涨均在 5%以上。 湾里区域市场分析 1） 土地市场 湾区近期 成交土地一览表 地块 编号 地址 土地 性质 容积率 面积 （亩） 成交单价 万元 /亩 楼面地价 （元 /M2） 竞得人 成交 时间 JDG1012 翠岩路 55 号 居住、 商业 76 江西利雅实业投资有限公司 10 年 11 月 JDP1049 长春湖景区南侧、规划王家路北侧 居住、旅馆 1 116． 83 58 869． 92 江西省湾里长春湖景房地产有限公司 10 年 12 月 JDP1052 磨盘山南路（原江西防爆电机厂） 居住、商业 55 687． 50 南昌市田资置业有限公司 11 年 1 月 22 南昌市政府因打造湾里区及梅岭国家级风景区，大力开发旅游资源，对区内土地供应加以严格控制，基本停止新的住宅用地供应，去年底及今年 1月份湾里出让的三块土地都是之前已与政府达成出让协议的用地。 2）区域成交情况 从上图数据可以看出， 湾里 区成交量从去年下半年到今年 1月份一直保持着稳步上升的态势，直到今年 2 月 份受限购及春节效应影响大幅下跌至 万平方米，但 3 月份开始成交量开始回升， 4 月份更是达到 万平方米。 超过去年底 万平方米的水平。 而区域房价总体比较平稳，在 3000 元每 /平米 左右，但从 3月份后受市场回暖及红湾公路 5月通车消息利好， 4月份区域均价已接近3500 元 /平米。 周边个案动态： 23  九洲伊云郡 项目位于幸福路 248 号 ，占地约 120 亩，物业类型有多层、小高层、 酒店式公寓、 沿街商业， 主力面积以 90 ㎡左右的二房和 30 至 60 ㎡左右小户型 公寓为主。 3月份持续保持着每月 40 多 套的 销 售 速度， 4 月份更是达到 70 套 ,目前 少量尾盘销售。 4 月整体 实际成交均价 约 3300 元 /㎡ ， 5 月多层、小高层报价4300 元 /㎡ ， 多层当中部分小面积酒店式公寓报价 4000/㎡ ， 沿街商业暂未推出。 项目优势：项目位于湾里招贤镇中心位置，靠近区政府，生活 配套成熟。 项目劣势：项目建筑品质不高，建筑立面及小区环境较一般。  永惠漫谷 项目位于招贤大道 555 号 , 占地 20万平方米，总建筑面积 万平米 ， 物业类型有多层、小高层、酒店式公寓和联排别墅 ,目前在售 房源为 30 到 70 ㎡ 的酒店式公寓 ,因价位偏高 , 4 月份每月只 有 2 套左右的成交 ,4 月 实际成交均价约 4200 元 /㎡。 5 月 份酒店式公寓报价 1 号楼 4200 元 /㎡ ， 2号楼 4700 元 /㎡。 前期多层小高层已售完，下批房源及别墅和商业暂未推出。 项目优势：项目依山而建 ，小区自然环境好。 项目劣势：项目目前入口进出道路较小，道路两边环境欠佳。 24  乾茂宫园 项目位于磨盘山南路 69 号 ,占地约 110 亩， 物业类型为多层和少量联排 、双拼 别墅 ,目前在售主力房型为 90㎡左右的 二房。 今年 3月份之前销售速度较漫 ,每月 2 套 左右 的销售 速 ,4 月份随着市场回暖成交 30 多套 ,目前只有少量尾盘在售。 4月 公寓 实际成交均价 约 3600 元 /㎡ ,5月多层报价 3600 元 /㎡ ， 在售 少 量 联排 报价 7500元 /㎡ ， 双拼 别墅 均价约 12020元 /㎡ ，沿街商业暂未推出。 项目优势：项目建在山坡上，小区自然环境好。 区域内唯一中式徽派风格建筑。 项目劣势：项目周边道路两边环境较差。  保利半山国际 项目位于红湾大道 66号 ,总建筑面积约 100 万平方米， 物业类型以联排、双拼为主 ,预计 6月份开盘 ,目前报价 联排 12020 元 /㎡ ，双拼 14000 元 /㎡。 项目优势：项目离市区更近； 小区 具规模性，内规划有五星级酒店、高尔规球场，社区 档次较高 ；央企品 牌开发商，其品牌受当地客户认可。 项目劣势：项目周边缺乏生活配套设施。 25 三 、项目 优劣势 分析 项目优势 自然环境： 本 案 位于湾里区 核心地段，气候温和， 自然环境优美，适宜人居； 旅游资源： 南 昌市将对湾里区的旅游基础设施建设加大投入，支持湾里区建设旅游环行公路，并对梅岭风景名胜区旅游环行景观公路进行拓宽改造，促进梅岭风景区整体开发； 人文底蕴： 自 南宋到明清以来， 湾里 区域人文底蕴深厚， 是中国古典音律和舞蹈的发祥地、也是道教净明派和道教一脉 —— 德教的发祥地。 岳飞、王安石、欧阳修等 230 多位历史名人曾到此游历，留 下名诗佳作 480 多篇。 洪崖丹井、西山积翠、铜源三群、神龙云烟更是历代名人墨客吟诵不已的绝佳景致。 具有相当的历史人文价值； 品牌优势： 本案的产品定位是湾里区精品楼盘，在消费者心目中能够形成相当的影响力，有实力的房地产企业加入本案，将大大提高本项目的知名度； 项目机会： 交通 环境： 红湾公路 5 月份通车 ， 至市区只需 15 分钟 ,云湾公路改造工程 将在 8月完工，区域交通条件的提升将利于本项目导入更多客源，也利于项目价值提升。 市民意识： 南昌市民对 湾里城区 的印象正在改变，对 湾里 的接受程度正在逐步提升， 湾里作为休闲、旅游 风景区的发展空间巨大 ； 发展潜力： 湾里已被南昌定位为城市后花园和休闲新城 ,目前已有保利等知名地产商进驻，区域房地产市场未来发展潜力巨大。 3月 6日南昌市政公用投资控股集团与湾里区签约，共同投资 50 亿对梅岭风景区进行旅游综合开发，打造江西省都市旅游新名片， 湾里区域形象及价值将进一步提升。 项目 劣势 区域形象： 湾里区城市基础建设落后，整体建筑品位低， 城区 建筑物陈旧（七、八十年代），缺少规划性，住宅区缺少物业管理； 交通 环境： 湾里区交通条件有待改善，进出梅岭镇的道路尚待拓宽。 区域购买力： 湾里区 域 消费群体的购买 力不是太强，主力客户群以南昌市区为主。 26 综述 近几年湾里区房地产市场发展较快，主要楼盘主打品牌均为旅游、度假、养身主题。 小户型住宅、花园洋房、产权式公寓成为主要户型选择。 梅岭度假型产品已初具规模。 从康都到恒茂，梅岭度假型 产品越做越精，越做越好 ， 保利的进驻使也使更多人关注湾里，湾里的区域形象及价值得到 进一步 提升。 湾里区作为南昌市区的后花园， 有着得天独厚的优势， 旅游度假市场发展潜力很大，发展前景很好， 湾里区将成为南昌市富人居住区，而梅岭将成为富人区中的顶级居住地。 红湾公路的通车将使湾里区的项目除了度假功能之 外，也具备了作为第一居所的功能，这将使湾里区的居住及生活氛围更浓。 四 、 本项目 主力客户群定位 目标客户定位 ⑴ 、按区域分 第一目标：南昌市 区 ； 第二目标：外地来南昌市经商、办厂以及投资人士。 ⑵ 、按职业分 第一目标：银行、证券、电信、电力等效益较好单位，传媒、广告、 IT 行业、律师、教师、医务人员等高学历人士； 第二目标：中小企业经营主，大中型企业管理者、技术骨干； 第三目标：政府部门机关单位公务员、教师； ⑶ 、按购 房目的分 第一目标：度假、休闲、休养 需求； 第二目标： 首次置业及改善置业的刚性需求； 第三目标： 投资需求 ⑷ 、按年龄段分 第一目标： 40— 49 岁； 第二目标： 25— 35 岁； 第三目标： 35— 40 岁； ⑸ 、按家庭结构分 27 第一目标：三口之家； 第二目标：单身白领； 第三目标：两人世界； 目标客户群描述 ⑴ 、第一客户群 他们收入较为稳定，多为高工薪阶层，手头上的钱有余；基本上属于这个城市和社会的中上阶层；他们在事业上有所 成就，家住南昌，上班在南昌市；多为第二次置业。 到湾里来买房， 以便节假日、星期日到湾里来休息度假； 人过中年，想得最多的还是子女和养老问题，南昌的房让给子女，老两口子到湾里养老，优美的 环境有利于身体健康。 ⑵ 、第二客户群描述 他们 在南昌有着稳定的收入，想改善居住条件，但资金有限，随着市政规划及湾里房地产的发展，他们浅浅将目光投向湾里，看重湾里的自然环境，相比市区较低的房价和发展空间。 随着交通条件改善，他们愿意把湾里作为第一居所。 在湾里年轻人可以拥有自己的第一套房子，在湾里中年人可以 换一套更大的房子。 ⑶ 、第三客户群描述 学历较高，有一份较好的工作，政府公务员；工作较轻松，薪水较高，有一定的积累；多为第二次置业；自身优越感 较强，他们具有比较敏锐的目光，看好区域的未来发展前景，看好房产 的增值潜力和升值空间； 28 第四部分 公司架构和管理 对房地产企业而言 ， 能否抓好项目管理 、开发、产品定位 是其生存、发展，以及应付复杂多变环境的有力武器。 为 促使 各分 公司 及项目得到全面健康 发展 ， 上海总公司分别从企业文化建设、制度建设、团队建设、财务管理、质量管理等 方面 对分公司 做了明确要求 ，同时要求分公司在项目产品定位、设计、建设、时间、成本、质量、合约、人力资源等方面强化管理。 我司项目 管理 ,具体体现为八个模块： 项目产品定位 在房地产市场 竞争 日趋激烈的环境下，产品定位 必须 以客户为先导，以 “ 需求为导向 ” 进行 定位 ，打造高品质兼具休闲度假及居住功能的生态社区。 可以说谁抓住需求，谁就抓 住了市场。 产品定位归根结底是在对市场细分 、 客户细分 、抓住需求和市场机会点的前提下，对于产品设计和营销推广功能的创新 ， 只有在竞争中树立差异化，以充分的独特性诉求 、 创新力和执行力，才能最终打 动客户实现品牌与利润的双赢 . 项目设计管理 设计是房地产企业的核心之一。 一方面设计直接决定了公司产品是否符合消费者的 需 求，决定了产品为公司带来的 收益率高低； 另一方面设计决定了公司产品 70%以上的成本支出（建安成本），二者 基本 决定了公司 项目 开发的成败。 那么怎样才能以最经济的成本建造出最符合客户需求的产品。 总公司要求各项目公司狠 抓设计任务书、设计过程控制、设计成果评审和设计变更这四个环节。 设计任务书 首先 是设计的输入，要想有好的设计输出，充分的设计输入 则是起点。 方案设计阶段，重心在于政府规划、产品定位 ； 初步 设计和施工图设计阶段，重心则在于报批反馈意见、成本要求。 设计过程的控制是设计意图得以图纸化的有力手段。 设计部门应 指派 专人及时跟踪 整个 设计过程 ， 在与设计单位的沟通交流中，做好详细的过程记录。 必要时组织各部门参与研讨会，碰到不确定性问题时应即时征询规划部门意见，尽 29 早发现问题，提前解决问题 ， 避免设计偏离重心。 设计成果评审是设计意图得以图纸化的另一重要手段。 设计评审是房地产企业对设计单位提供成果的最后一次把关，这一次把关的成败很大程度决定了后面设计变更和工程签证的多少， 因此项目公司 应给予高度的重视。 设计成果评审会的实施 要 做好以下几点：评审会的合理组织 、 参与部门充分 、 参与部门重视 、评审纪要。 只有每一步骤都做到位了，评审才能真正发挥把关作用。 设计变更可能产生好的影响，如节省成本，产品在功能上更加符合业主的要求 ； 也可能产生不好的影响，如带来成本的严重超出。 设计变更的控制主要从变更次数和变更处理两个方面进行控制。 要尽量 减少设计变更次数 ， 关键的是将风险前移，概括 的 说，就是做好前述的设计任务书编制、设计过程控制和设计成果评审三项基本工作。 设计变更发生的控制主要是坚持 “ 先研讨再测算最后决策 ” 的控制原则，简单说来，先从技术上验 证是否可行，然后从成本上验证是否可行，最后决策是否变更。 项目建设管理 房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。 由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。