xxx住宅项目可行性研究报告

xxx住宅项目可行性研究报告内容摘要：

（ 3）南昌市居民住房消费潜力巨大。 南昌市 2020 年底，人均住房建筑面积约 23 平方米，按照南昌市提出的到 2020 年人均住房建筑面积达到 30 平方米的目标还有很大差距，按测算，南 昌市每年需新建住宅约 250 万平方米。 另外，根据抽样调查，南昌市私房（含房改房）上市后再次购买商品房的比例为 70%，购买的户均面积为95 平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约 60 万平方米。 （ 4）、刺激住房消费的政策将日益显现。 为促进房地产流通，近年来南昌市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于 2020 年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。 2020 年南昌市房地产市场发展的不利条件 （ 1）、信贷收紧，房地产开发企 业面对严峻考验。 中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发 [2020]121文件），对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面 19 做了进一步的明确和规范。 房贷新政将对南昌市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。 （ 2）、房地产市场宏观调控难度加大。 如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房 与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。 （ 3）、原材上涨，开发成本增加。 从 2020 年至今，钢材价格从2400 元 /吨上升到 3400 元 /吨，混凝土则上涨了 50 元至 80 元 /方，仅此两项，房屋开发成本就增加 100 多元 /平方米。 开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。 2020 年房地产市场基本走势预测 根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，南昌市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。 2020 年，南昌市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有 一个较大幅度的增幅。 （ 1）、房地产开发投资将持续增长。 由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加 50%以上。 （ 2）、住房消费需求日渐增大。 随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。 另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。 2020 年预计全市商品房的交易量将 超过 300 万平方米，较上年增长 20%以上，存量房交易预计 20 160 万平方米，较上年增长 30%。 （ 3）、商品房价格将会稳中有升。 2020 年起，南昌市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。 另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。 （ 4）、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。 竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐 渐转向板块之间的竞争。 市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。 21 二、区域房地产市场情况分析 （一）基本概况 本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。 洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。 （二）交通网络 2 207 （三）金融银行 工行、农行、中行、建行 （四）教育文化 工业技术学校、南浦小学 （五）休闲购物 建材市场、洪城大市场 （六）医疗保健 市三医院、九四医院 （七）楼盘情况 22 三、本项目地块优劣分析（ SWOT） 优势（ S） ①、地处老城区； ②、地块临街面，有商业潜力； ③、市政配套齐全； ④、毗邻火车站、长途汽车站； ⑤、两公里范围常住 人口 40 万，人气旺； ⑥、社区内部有学校； 劣势（ W） ①、地价偏高、有一定的市场风险； ②、周边环境需要一定的整治改造； 机会（ O） ①、户籍制度的改变； ②、房贷贴息政策的落实； ③、与知名的代理商合作； ④、聘请知名物业管理公司； ⑤、周边有一些房改房，存在一部分改善生活条件的客户群体； 威胁（ T） ①、银行信贷体系严格； ②、通货膨胀人民币贬值； ③、其他区域楼盘不断上市； 对策 23 ①、楼盘自身素质要提高，在小区规划、户型设计充分体现人性化； ②、在广告宣传上突出楼盘几大卖点。 例如：社区内部有学校、市政设施配套齐全； ③、与政府或税务部门协商减免相应的税费。 例如：教育费附加。 ④、与知名物业管理公司合作； ⑤、与知名家装公司、搬家公司、家政公司合作，做好配套服务，提升“易居会卡”的含金量； ⑥、对于资金压力，可以与信托投资公司或其他开发投资公司以合作的方式解决； 24 项目综合定位 一、 项目整体定位 在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。 在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降 低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。 在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。 在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。 二、项目设计规划定位 （一）、片区规划 南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。 目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。 （二）、小区整体规划原则 高绿化低密度； 综合服务配套设施齐全； 户型设计适合“升级换代”居住要求； 体现小区独特的整体建 筑风格 （三）、总平面布局 “风华盛世”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据， 4栋高层建筑和 12 栋多层建筑以合理的分布，高层日照保证间距在 之上，多层日照保证间距在 以上，而且不小于 24 米，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规 25 则地形布置网球场和休息厅，小区设东西两个主出入口；对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。 （四）、交通组织 小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下 停车位出口和入口分别设于小区西面主出入口，紧接西面 20 米宽的沿江路。 （五）、规划指标 根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划指标见表 9 表 9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标 序号 项目 指标 备注 1 总用地面积 60600 平方米 2 总建筑面积 109000 平方米 多层住宅 高层住宅 商铺 90720 平方米 12700 平方米 5580 平方米 3 建筑层数 多层住宅 高层住宅 商铺 7 层 10 层、 11 层 1 层 地上第一层做架空层 4 建筑层高 多层住宅 高层住宅 商铺 米 米、 米 米 住宅标准层高 米 架空层 米 26 三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 （一）、建筑方案总体构思 建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。 同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和 21 世纪新的居住理念。 （二）、平面设计 住宅。 根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。 住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下 ： 套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间； 平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地； 房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高 1~2 个等 27 级； 根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨； 合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰； 管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路； 设置门斗，方便更衣换鞋， 展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积； 垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位； 住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套； 有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到 ㎡ ~ ㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表 10 住宅经济技术指标见表 11。 28 表 10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一 二 三 四 套型面积系列标准（平方米） 使用面积 42~48 53~60 64~71 75~90 建筑面积 55~65 70~80 85~90 100~120 功能 空间 使用 面积 标准 （。