twm中关村丰台园总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告

twm中关村丰台园总部基地二期规划出台历程及营销推广研究报告内容摘要：

园式科技园‛工程，绿化面积目前已达到了 15 万平方米，又为打造‚ Business Park‛创造了较好的环境。 因此，‚商务花园‛落户丰台园也就成为了一种可能，同时也是北京规划的有益补充。 打造‚商务花园‛，引领 科技园区发展潮流。 随着北京经济的发展，目前各经济开发区争奇斗艳，竞争日益激烈。 中关村科技园区‚一区五园‛虽然取得了长足进步，但就现存态势来看，仍然处于同质竞争的阶段。 这种同质化竞争的后果无论对各园区来讲，还是对整个中关村的整体发展都算不上一种好的选择。 而较为理想的发展模式应当是‚差异化、互补性‛发展。 中关村科技园区丰台园打造 “Business Park”的举措无疑在这方面迈出了强有力的一步，并真正揭开北京高科技园区由‚同质化‛竞争向‚差异化‛竞争转型的序幕，促使科技园区的发展早日步入互补性的发展轨道。 ‚商 务花园‛ 以规划促文化，体现‚以人为本‛。 随着高新区的发展，彼此之间的竞争也逐步升级，并从功能竞争、服务竞争开始步入了文化竞争阶段。 其中，‚以人为本‛、‚以企业为中心‛的思想在高新区‚二次创业‛中得到空前的重视。 丰台园将这种思想首先融入到了规划之中。 规划中为立业企业而建造的每个单体，可大可小，可分可合，充分地满足了 不同规模、不同性质、不同业态的公司需要。 独门独院的特点、独立犹存的特征和赠予大厦的冠名权等无不体现了 ‚以人为本‛、‚以企业为中心‛的思想。 规划将园林景观与科技景观集为一体，并建造 将大型科研办公楼与 产业孵化器、教育交流等功能高效率的结合在一起的科技广场，促进多层次的信息交流。 四季走廊以开花树木植物为主，多层次植物搭配，强调不同季节的景色变化，以曲面造型为主，底层配备服务设施，形成了多样化的街道空间，另外，还建有别具一格的休闲走廊、为满足入驻企业生活需要的公建区、生活区。 这些都体现了对企业的浓厚人文关怀。 这种尊重个体，而又不失整体协调的规划布局，本身就是高新区文化的重要组成部分，对园区文化建设有着重要影响。 一般说来， 高新区文化包括园区环境、园区形象、价值观念和园区精神四部分。 ‚商务花园‛的规划设计涉 及到了环境 与形象两部分，并成了传递‚尊重个体‛、‚以人为本‛价值观念的有效载体。 业内人士指出：一个有文化的区域才能跨越式发展并向周边辐射。 像‚商务花园‛这样的规划设计，对高新区的文化建设会有积极的促进作用，这种用规划促文化的规划设计在北京是不多见的。 在 6 月 9 日《经济观察报》，对商务花园也有比较精彩的评论： 题目为：《 丰台商务花园：城市规划的企业化端倪 》（ 姜洪桥 ） 商务花园（ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｐａｒｋ）起源于西方的花园城市概念，一个位于大城市边缘的小型城市。 从最早的工业园区开始到现在，商务花园已经演化成强 调支持大型跨国企业的办公环境ＮＥＷ ＴＯＷＮ，愈发成为城市通过规划来吸引企业和提升城市建设的共同途径。 如今商务花园落户于北京丰台科技园，不过与以往不同，这次落户为我们提供的不仅是一个开发区的新模式和地产新业态，更是一次城市规划的新革命，因为一贯大包大揽的政府第一次在城市规划的具体操作层面上悄然隐身，市场化运作的外资开发公司和咨询公司第一次在区域规划中为商务花园担起主纲。 隐身政府与市场运作 对于代表政府一方的管委会在丰台商务花园建设中的位置，中关村科技园区丰台园管委会主任汪洪将其定位于服务 ，‚我们的作用就是起到平台的作用，为道丰服务，为企业服务。 ‛这个道丰就是英国道丰集团。 丰台的商务花园位于中关村丰台园产业基地二期内， 总建筑面积达 100 万平方米，总投资 30 亿元人民币。 担任这项巨大开发工作的是中关村科技园区丰台园和英国道丰集团合资成立的北京道丰国际数码园开发建设有限公司。 道丰国际数码园开发建设公司的控股股东不是中方，道丰集团占有的股份为 60％，而中方为 40％，从这一点上可以看出道丰在园区开发上有很大的发言权。 到目前为止丰台商务花园的整个流程都由各专业公司和专家分头进行，威格莱斯国际地产顾 问公司完成策划，北大作景观设计，详规设计由加拿大ＡＡ国际设计事务所完成。 在北京各个高新区的开发历程中，政府一直处于支配地位，政府不仅掌握着土地和政策，而且要完成规划、土地一级开发和整个招商工作，既是政策制定者也是政策操作者。 而丰台商务花园整个园区的统一开发、建设、招商将由外资控股的合资公司来完成并取得收益回报。 政府提供的是土地和政策以及担当起监督 者的角色。 管委会工作分成两大部分，一是开发商和入园企业利益调节，开发商的利润取决于土地成本和招商收入，土地成本高必然会迫使开发商提高招商价格，影响高新技 术企业入园，因此政府要合理调节土地优惠政策；第二是园区建设的监督者，管委会要审核入园的企业是不是高新技术企业或者高新技术中介企业，监督规划的落实。 汪洪认为采取这样的分工合作方式，不仅能解决资金问题，也使建设周期大为缩短。 政府在丰台商务花园项目上隐身的意义不仅仅在于它是个创新，它对全国 50多个高新区建设和城市规划都是个革命，因为全国高新技术区正紧迫面临二次创业。 一般而论高新技术园区的发展分为要素群集、产业主导、创新突破和财富凝聚 4 个阶段。 在要素群集阶段，产业发展的有关要素如资金、人口等要在某一地区集中但 要素配置比较低，企业处于初创时期，规模不大，我国相当一部分高新区还处于这样的状态。 在产业主导阶段，一些高新技术企业聚集起来，有一些发展好的企业、产业轮廓清晰，中关村高新区正处于由产业主导阶段向创新突破阶段的转换这样的阶段。 今后 5 到 10 年内国家高新区都将纷纷进入以科技创新和体制创新为动力，以培养高新技术产业为主要任务的第二次创业阶段。 从更高的层次说，高新区在二次创业过程中在许多所在的城市要承担推进城市化的进程，建设新型城市的任务。 我国的中心城市即使像北京、上海这样的发达城市，其基础设施功能和整体环境与发 达国家比也有相当大的差距。 对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任梁蓓指出，高新科技园区必须是设施完善先进、环境整洁优美，能够吸引科技人才居住、生活和工作的地方。 营造这样的环境是中国高新区建设在二次创业中不能回避的重要任务，这实际上就对高新区的房地产开发经营管理及决策职能提出了一个很高的要求。 缺乏分工的深刻教训 在接受记者的采访时，汪洪直言不讳地告诉记者，丰台园二期采取的新办法是在总结丰台园一期和全国 53 个高新区的教训后得来的。 从 20 世纪 90 年代初开始，高新区的建设主要围绕吸引和集中进行。 在环境支持和城 市规划上，政府在精力和能力有限的情况下把高新区建设局限于土地一级开发，画好圈、修好路、通上电就算完成任务开始招商，后期的土地开发和城市建设完全交给入园的企业 自己完成，这造成城市规划建设的两大弊端。 其一是土地资源浪费，比如企业可能购买 50 亩地，在自身的发展初期只使用有限的一部分，大部分的土地被白白地荒废，等待企业的二期、三期 7 至 8 年的扩展计划；其二是建筑、景观问题。 地产开发和建筑景观不是高新技术企业的专长。 各个企业为了追求自己的个性其建筑也是奇形怪状，形态各异。 企业在入园的时候就被划分了各自的景观和绿地范围， 但是否开发景观是企业的选择，绿地建设毫无例外地都选择集中绿地，缺乏人性化。 国家高新技术产业 开发 区作为我国经济快速发展的试验田，经过十年的建设和发展，已经基本完成了初创阶段的主要任务，奠定了科技产业化发展的基础，成为我国高新技术产业发展的重要基地。 2020 年度，我国国家级高新区已有从业人员 294 万人，当年实现技工贸总收入 亿元，工业总产值 亿元，工业增加值 亿元，净利润 亿元，与 1991 年同期相比， 2020 年高新区的技工贸总收入、利润、交税、出口创汇分别是 1991 年初期的 13 14 816 126 倍。 可是经过初期繁荣后，高新区的成长变得越来越困难。 据了解，由于模式单一，全国各地乃至一个地区之间多个高新区为争夺有限的资源展开恶性竞争。 记者曾经计算过在北京市内就有超过 4 个医药生物产业基地，各个园区的唯 一竞争手段就是优惠政策 、 更优惠的土地政策 、 更优惠的税收政策。 为此，科技部部长徐冠华提出，高新区发展要由土地优惠政策提供向优良环境支持转变。 就优惠政策而言，由于自身条件限制丰台园产业基地二期还处于劣势，丰台园地处四、五环之间，单位面积开发成本与其他科技园区比 较不显优势，如压低土地价格转让，难以形成良性循环开发建设。 而且丰台园一级土地开发资金相对匮乏，要想解决资金瓶颈，需要寻求一个市场化的路子，优化资源配置，借助外界力量，把投资风险尽量降低。 实际的压力是寻求创新的动力，丰台园不得不根据自身区位的优势，实施差异性、互补性的发展模式，寻找自己的特色，使园区发展空间对新锐派科技企业形成磁铁般的吸引力。 落定商务花园 当运作机制不再存在问题时，人们关心的便是这样的合作与组合能否为丰台园找到最佳切入点。 为丰台园二期承担策划的威格莱斯公司首先考虑到商务花园概念。 现代的商 务花园概念是一个综合与人性化的产物，通常商务花园坐落在城 市边缘，其园区内为规划有序的工作室或者厂房的有机组合，是提高生活质量，并以优美的绿色园林景观激发工作人员灵感的地方。 商务花园历经四代演变，第一代由多组小规模建筑组成，园内企业多从事轻工业、仓储或零件组装；第二、三代则追求如何有机地融入到城乡结合部，紧密连接城市成为城市的一部分又不失独有的人文特色；第四代则标榜一个‚自给自足‛以及能够提供足够内部交流空间的综合社区。 美国的硅谷则以采用这种方式而成为商务花园的范例。 从理念上分析，商务花园在城乡结合部作 为高度发达城市的一部分，既强调充分信息交流，又提供群落式独立人文环境的概念，非常符合丰台园的地理位置和以科技与信息为主的高科技园定位。 但问题是商务花园的理念能否融入本土，北京是否具备其物质条件。 威格斯房地产顾问公司总经理李忠认为，商务花园是城市规划带来的必然现象，而中国经济发展已使得边缘化办公成为可能。 科技型公司的利润不是来自车间，必须要使脑力劳动者保持良好的工作状态，因此需要改善办公环境。 而北京城市化的扩展导致了轿车的普及，使人们可能也更倾向于比城市内环境更为优美的边缘地区。 谈到办公边缘化，很容易就 想到与市内集中化办公的写字楼的反差，继而联想到商务花园与市内写字楼的竞争关系。 但我们不得不注意到中国作为一个后起国家城市化的兼容性特色。 在西方，城市发展的周期是 20 年，逐步地演化，而北京的发展周期是 4 年，经济形态的多样化意味着不同的阶段的企业同时出现也衍生出不同形态城市格局的并生关系。 丰台商务花园本身也是二、三、四代的混合体，而且丰台科技园面对的是由丰台创业中心大量毕业出来的成长性企业。 按照常规这些企业有两种选择，要么花钱买地成就自己的一片天地，但不得不面对建筑和景观设计的烦恼，要么租写字楼与各类企业共聚于 狭小空间，新办法就是选择独门独户的商务花园。 但是，在商务花园的理论上，一直有一个问题未得以解决，商务花园的物业形式，基本上是定位于新型的写字楼，与传统的科技园区的产业基地定位于工业的做法是违背的，如何来解释脱离开工业的园区仍是真正的科技园区，园区对这些方面进行了一系列的研究。 按郊区化的理论，科技园区不单在产业类别上分为电子信息园、生物医药园 等专业园，而且在功能上开始走向专业化。 目前，在中心城市，科技园区已开始逐步分离成三种形态： 科技办公园、科技工业园和科技商业园。 科技办公园作为科技产业研发、管理、中试 的中心，是科技园区三种业态中最具创新活力的一个环节；科技工业园作为科技办公园的下一个阶段，让成果转化为产品并进入生产阶段，实现了科技的产业化；科技商业园利用其历史及现实的条件，在高地价区形成科技产品的物流产业，完成整个产业的循环。 由于级差地租的影响，原来三种业态同时向市中心集聚已开始转向办公园和工业园逐步向近郊区和远郊区转移。 商务花园是一种实际形态上的科技办公园，相对于科技工业园，更高出了一个层次，在研究中同时发现，上地作为科技园区，实际上就是一个科技办公园，而科技办公园主要的物业形态，不是厂房而是写字楼。 在对一期基地的经验教训的总结中发现，原来以工业用地为名买地的企业，由于受利益的影响，很多并未搞工业，而是做成了写字楼，市场的机制同样证明了丰台园产业必须由工业向研发、办公、中试为主的功能转变，这正好与商务花园定位的科技办公园不谋而合。 所以， 从以上的一些文章和报告可以归纳商务花园与传统的工业园区的区别时，将其总结为“四大转变”： （规划设计理念的转变）由强调经济效益的规划设计转变到对经济效益与环境效益的结合。 （开发方式的转变）由各自为政的单块开发转变到集中有序的统一开发。 （产业选择的转变） 由科技园区传统的制造业基地转变到以中试、研发、办公、商务相结合的综合产业区。 （管理模式的转变）由传统的政府管理模式转变到企业为主的管理模式。 但在企业的定位上，仍存在一些争论与分歧， 如果按威格斯最早的定位，定位于成长型的中小企业，中小企业的购买能力以及聚集效益是否能支撑商务花园庞大的空间供应，如果定位于大企业的办公、研发与商务，如何确立新的品牌，如何确立是否有这样庞大的市场需求。 需 要新的理论和实证来予以回答，这导致了总部经济这种理论形态的出现。 第三部分 “总部经济”概念的形成 和中心城市总部 经济的发展。