20xx杭州滨江区月明路地块可行性研究报告

20xx杭州滨江区月明路地块可行性研究报告内容摘要：

0608年 杭州主城区 商品住宅成交面积分析图 一 滨江月明路可研报告 16 0608年杭州主城区商品住宅成交面积分析图二 0608 年 杭州 主城区商品住宅存量变化分析图 滨江月明路可研报告 17 0608年度 杭州主城区 商品住宅成交均价分析图 0208 年度杭州主城区 供求关系分 析图 09 年 杭州市主城区 第一季度 房地产市场概况 滨江月明路可研报告 18 08 年 市场观望气氛浓厚 ，成交量长久的在低谷徘徊，日均成交量一度萎缩至 50 套以内。 日益放缓的销售速度让杭州楼市的存量房源不断囤积攀升，终于在 08 年底冲破了 3 万套的大关（特指杭州主城六区市场，下同）。 然而，进入 09 年后，局势却在悄然之间发生了微妙的变化。 09 年后，一度攀升直至高达 万套的存量房源开始掉头往下，渐渐削减，在 2 月底的时候，终于跌破 3 万套的大关。 刚刚收尾的三月，在下沙楼盘海天城、保利东湾等促销楼盘的带动下，杭州楼市迎来了一波大 反弹行情，日均成交量高达 152 套之多，在成交量的快速回暖刺激下，存量房源也呈锐减之势，截止到 09年 3 月底，杭州主城的存量房源已回落至 26000 多套，短短 3 月时间，存量房源锐减 6000 余套。 一季度成交房源物业类型分布 09年一季度成交房源业态分布 杭州的商品房市场自启动以来，就呈现出住宅地产一枝独秀、一统天下的局面。 09 年一季度的成交房源中，这种局面没有发生任何改变，住宅类物业的成交占比高达 88%（包括普通住宅和别墅）。 由此可见，一季度存量房之所以锐减，主要是住宅类物业所做的贡献。 一季度住宅类物业成交房源户型面积分布 滨江月明路可研报告 19 06 年以来政府强力推行的 90/70 政策自 08 年开始在供应结构上发挥效应，而 07 年底以来的市场调整则让首置型刚需成为了楼市成交的主力军，两大效应相互叠加，体现在成交房源的户型特征上就表现为 90 方以下小户型房源占据了绝对的比例（虽有部分开发商做拼户设计，但市场主流仍是不拼户的 90 方）。 一季度的成交房源户型分布依然延续了这样的特点，即 90 方以下户型依然最为活跃，其比例占总成交房源的 51%。 但与此同时， 120 方以上的改善型房源表现也同样精彩，其合 计比例已达到 37%。 由此可见，随着杭州楼盘价格的逐步下调，压抑了许久的改善性需求也正渐渐释放。 一季度住宅类物业成交单价分布 09 年一季度成交房源单价分布 —— 仅住宅 就杭州主城目前的价格体系而言，地段略有优势（如位于市区或西溪等地）的楼盘单价至少在 12020 元 /㎡以上，根据经验判定， 12020 元 /㎡以上单价段的产品基本面向改善性需求。 按此经验标准可以发现，在一季度成交的房源中，改善型价格段的成交房源比例较为有限，只有 33%。 而 12020 元 /㎡以下的中低价房源则占据了绝对主力（尤其是 10000 元 /㎡以下的低价房源）。 此点特征与成交房源的面积分布特征形成了良好的呼应，即在一季度的成交房源中，首置型需求 滨江月明路可研报告 20 是当仁不让的主力军。 改善性需求因为具备更充足的观望条件，其释放程度仍然有限。 一季度住宅类物业成交总价分布 09 年一季度成交房源总价分布 — 仅住宅 在杭州当前的价格体系下，我们以一套最普通的改善性三房为例，假定其面积为 120 方，单价为 12020 元 /平米，那么其总价为 140 多万。 据此经验标准假设，改善性需求的总价承受力基本都在 140 万以上。 而按此标准我们发现，一季度成交房源 中， 140 万以下的中低总价房源占据了绝对的优势地位，其比例高达 74%（尤其是 100 万以下的低总价房源占据了 50%），而 140 万以上的改善性总价段房源比例成交则极为有限，仅为 26%。 成交面积分布、成交单、总价分布特征的相互呼应，向我们清晰而深刻的揭示了一个事实：一季度成交的回暖，是由于价格回归及政府救市政策利好相互叠加下，首置型刚需的一次集中性释放所引发的回暖。 改善性需求尽管也正闻风而动，但还不足以成为支撑楼市成交的核心力量。 需求结构的单一化特征表明，当前的成交量回暖还只是局部的回暖，一个健康而稳定的市 场理应呈现出一种多点开花的均衡局面。 09 年一季度成交楼盘区域分布 — 仅住宅 滨江月明路可研报告 21 统计数据显示，一季度的成交房源中，下沙板块以 1585 套的成交量遥遥领先其他板块，成为了最热门板块，显然这与下沙板块海天城、保利东湾、伊萨卡国际等楼盘以大幅降价促销引爆首置型刚需集中释放直接相关。 一季度成交的次热门板块则由滨江、浙大紫金港一带、拱北桥西（城北拱宸桥一带）、城西文教等板块摘得。 其余板块的整体表现则较为一般。 由上可见，一季度的热销房源主要集中在市区周边板块，房源的地段分布特征与之前论 述的需求结构特征（首置型刚需为主力军）同样形成了良好的呼应，因为市场经验表明，首置型刚需因为购买力相对有限，在市区高房价的挤压下，往往只能向郊县板块外延。 而地处市区且较靠近市中心的城西文教一带则在低开楼盘金色蓝庭和促销楼盘枫华府第的引领下，吸引了众多改善性需求争相释放。 （二）土地市场概况 近 几年 土地出让情况 年份 总出让地块（亩） 可建筑面积（万方） 2020年 3307 501 2020年 1601 253 2020年 1569 245 2020年 1768 280 2020年 4408 626 2020年 2411 410 土地供应在 07 年达到顶峰， 当年 总出让住宅用地 4408 亩，可建建筑面积约626 万平方米。 虽然 08 年受宏观经济影响较大，但是仍然高出 07 年之前的平均水平。 滨江月明路可研报告 22 09 年 13月 宅地 成交情况 出让地块名称 地块位置 用地性质 楼面地价 竞得人 成交时间 杭政储出 [2020]38号 江干区 (九堡单元R22D08 地块 ) 居住配套用地 3580 元 /平米 北京安瑞基业投资有限公司 20200113 杭政储出 [2020]43号 江干区 (水湘 R2112地块 ) 住宅 (设 配套公建 )用地 7103 元 /平米 杭州润枫置业有限公司 20200122 杭政储出 [2020]44号 江干区 (九堡单元R22B22 地块 ) 居住配套公建用地 3582 元 /平米 北京安瑞基业投资服务有限公司 20200122 项目周边 已出让土地开发情况 从上图可以看出，项目周边的楼面价格逐步提高，特别是近两年。 （三）二手房市场概况 2020 年杭州市主城区二手房共成交 15363 套，比 2020 年减少 9845 套，下降 %。 成交价格上 ， 2020 年杭州市主城区二手房成交均价为每平 方米 元，比 2020 年每平方米上涨 元，上浮 %。 从成交价格上看，目前杭州市二手房成交价格仍处在高位运行。 2020 年，建筑面积在 90 平方米以下的中小户型二手房，成交均价在每平方米 11500 元以下，低于前一年的总体成交价格约每平方米 1000 元。 而建筑面积在 140 平方米以上的大户型二手房成交均价为每平方米 元。 滨江月明路可研报告 23 2020 年杭州二手房市场交易状况分析 图 数据来源：透明售房网 (该数据不包括萧山、滨江和余杭 ) 2020 年、 2020 年杭城二手房成交量及成交均价对比图 08 年 全年均价为 11573 元 /平方米，与去年同期的交易均价 9477 元 /平方米相比，全年上涨 2096 元 /平方米，增幅达到 %。 其中，主城五区均价为 12639元 /平方米，与去年同期交易均价 10389 元 /平方米相比，全年上涨 %。 从具体区域市场来看，在全市普涨的格局下，五个主城区的涨幅都在全市平均涨幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前两名，环比去年分别上涨 %和 %；另外，西湖、下城、上城三个区域的涨幅也都在 15%20%之间。 而近郊的滨江区、余杭区上涨也非常明显，特别是滨江 环比去年上升了 %。 图表： 2020 年杭州区域二手房市场销售价格状况 滨江月明路可研报告 24 上城区 下城区 西湖区 拱墅区 江干区 滨江区 余杭区 2020年销售均价 13829 13049 12490 11213 12388 10271 7417 2020年销售均价 11725 11340 10439 9220 9774 7580 6594 增幅 % % % % % % % 数据来源：我爱我家 2020 年杭州整体二手房交易均价呈现先扬后抑 的局面。 年初随着二手房交易升温的作用，交易价格一路向上攀升，到了四月交易均价已经达到了 13167元 /平方米。 可长达半年的银根紧缩、股票市场低迷，到了五月份二手房市场明显出现萎缩，接下来的六个月交易均价持续小幅下降，直到 11月份市场交易回暖，价格才重新抬头。 自 08 年年初以来，银根收紧、股市的低迷使得市场上的购房者存在观望情绪，市场交易量低迷，其价格涨幅明显暖慢下调，卖方在房子的交易过程中不再像之前有绝对的说话权，由此导致买卖双方议价空间的进一步增大，一些急于出售的房东，只能通过降价来促交易易。 不仅如此，由于 杭州整体规模较小，一、二手联动影响作用较大，使得一手房的打折事件影响了周边部分二手房的交易均价。 从 08 年各区涨幅来看，江干区、滨江区的价格增速位居全市前列。 从市政规划来看，江干区的钱江新城是城市发展的新标杆，生活品质之城新领地，目前已经成为杭州高端住宅项目的聚集地，未来房价的上涨还有一定的空间。 而滨江区域作为杭州的高新技术产业开发区，居住配套设施发展很快，特别随着轨道交通 1 号线的经开工建设和大批次新房的入市，滨江区已经成为大批购房者优质人居的 “ 新宠 ”。 图表： 2020 年 12月至 2020 年 12 月交易面积 比重对比 滨江月明路可研报告 25 数据来源：我爱我家 从 2020 年交易居室数据可以看出：杭州二手房市场上 90 平米以下的小户型房源同样是市场的主力军，全年交易比重占到总交易量的 %，与去年同期相比交易比重上升了 %。 这主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年购房群体中首次置业者较多，而这部分消费者主要购买中小户型房子为主。 从居室交易数据看，一、二居室的交易量占了总量的 %，相比去年比重增加了 个百分点；而三居以及三居以上交易比重有所下降，环比分别减少了%和 %。 图表： 2020 年 12 月至 2020 年 12月交易居室比重对比 数据来源：我爱我家 中小户型的房源日渐走俏，一方面，与市场购房主体的改变有关，目前市场上年轻购房者占据了主导的地位，他们往往出于经济、实用角度考虑，选择一居、二居作为他们置业的首选，特别是二居室由于供应量大并且在户 滨江月明路可研报告 26 型功能方面比较均衡，成为市场绝对的主角；另一方面，目前政策出台系列政策都是利好于中小面积户型的房源。 随着大量中小面积的一手房源流入二手市场，未来市场上中小户型房源依然会占据 “ 霸主 ” 地位。 二、 项目周边 区域 市场 概况 从钱江新城作为杭州市 未来的行政中心规划开始，该区域的房产市场一直是杭州的热点区域。 杭州市各板块成交情况（ 2020 年） 板块 成交面积 (平方米 ) 成交套数 (套 ) 成交金额 (元 ) 成交均价 (元 /平方米 ) 滨江（非江景） 367442 2878 2487611000 6770 滨江（一线江景） 364463 2551 2897863680 7951 城北 196851 19。