20xx最新天津市东丽区华明镇项目可行性研究报告(2)

20xx最新天津市东丽区华明镇项目可行性研究报告(2)内容摘要：

le）倾心为您整理（双击删除）  津汉公路两侧污水河，环境较差。 华明镇 概况和发展趋势分析 规划 华明镇 位于天津市 东丽区 中部，紧邻滨海新区，空港物流 区就坐落在 **境内。 我镇距天津市中心 10km，距天津国际机场 5km。 2020年由原 华明镇 和赤土镇合并而成。 全镇总面积 156km2,总人口 ，辖 14 个行政村。 近几年经济发展迅速， 2020 年天津市选择了三村两镇作为天津宅基地换房的试点， 华明镇 就是其中之一。 ⑴ **软件园：天津市软件公司 **园区坐落于 华明镇 ，位于 **家园的西面，用地 1106亩，处于外环线以内。 设计指标为三级税收每亩地要达到 50万元，总税收达到 ，这是 华明镇 经济发展的重要组成部分，用以吸引国际高科技软件开发、孵化器等，技术含量比较 高。 ⑵ 经济功能区：占地 3300 亩（ 平方公里），每亩地投资 130万元，设定指标为三级税收达到每亩 15～ 20万元，包括综合服务业、CBD、 EOD 等商务、商办企业， 06 年 9 月开工，是 华明镇 经济、社会发展的重头戏。 ⑶ 商务区：占地 1984 亩（ 平方公里），位于 **家园内部，对 **家园内是商业配套服务设施；对外辐射周边地区大型商务市场，是提高 华明镇 经济总量的重要因素。 ⑷ 物流综合服务区：全镇目前有几千台大型运输车辆、设备，但综合效益并没有完全体现出来，因为挂靠，外流的很多，税收、营业收入 等社会效益体现出来了，但是经济效益在 **没有完全体现出来。 目前将重新整合运输业、建筑施工设施、机械设备行业、对外配货行业等，使之成为 **的产业之一。 另外更重要的是一定要做到延伸和扩面，延伸：包括停放、维修、管理、加油、配货等综合开发；扩面：知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 是横向涉及相关领域的服务业，形成优势互补，带动区域经济的强劲发展。 ⑸ 两个村级工业区：通过土地整合流转，一些村的不成规模的工业小区要整合成两个，主要的一个是北于堡工业小区，另一个是南坨工业区。 北于堡工业小区是自然形成的，其规划整理，设施都不到位，需要加大投入，进行规 划调整和土地整理。 南坨工业小区，目前受土地指标限制，发展受阻，但其有一定的发展后劲。 **发展状况 地处天津城市发展主轴带，紧邻滨海新区航空城，区域优势明显 位于天津市东部的 东丽区 ，地处“武清 中心城区 塘沽”的城市发展主轴和京津塘高新技术产业带上，南侧紧邻包括空港物流、滨海国际机场在内的滨海新区航空城，东北部紧邻 **湖风景区，西侧为已建成的 **示范镇及规划 **科技园，区域优势明显。 区域高等级路网密集，毗邻滨海国际机场，交通十分便利 区域南侧紧邻连接市区与滨海新区的津汉 快速路，地铁 2 号线延长线在此设站，东侧紧邻规划环外环快速路，北侧紧邻北环铁路，西侧紧邻赤海路和杨北公路，路网发达，同时项目距滨海国际机场仅约知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 3 公里，对外交通十分便利。 发展概况总结 优点：  政府政策的支持与倾斜；  新建区域，小区环境优越；  空气质量好，绿化高 ；  便捷的交通网络优势， 离快速路和机场近，出行便捷；  示范区内道路状况良好，便于出行；  该区域的发展空间大，升值潜力高。 缺点：  区域内生活配套设施不完善， 商业、购物还在规划中， 医疗、教育资源匮乏；  沿街污水河污染严重，环境差；  板块内 无公交配套，离市区远；  多是还迁户，人文素质不高；  区域内正在施工，人员流动大 ，安全保障受影响；  通往空港快速路无人行天桥，出行安全无保障。 知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 市场空白点  **示范区自身无成熟生活配套，商业不发达，上市量小，无法满足区域内自身需要  **新建商品房区域需 25 年的开发周期  空港内商业需 24 年的开发周期，带来先机  空港现有商业档次过高，多是星级酒店，客户群体有限  空港入住企业的加大增加商业需求  整个 **和空港约 15万人口的商业需求  新成交商业项目，楼面地价高，加剧项目开发成本  国家和政府对滨海新区、 **居住区、空港的政策支持和倾斜 第二篇 天津整体房产市场研究 1 天津商业发展分析 天津商业政策和市场规划 天津市“十一五”期间商业市场规划 天津市商务委，今后五年本市将大力发展重点商业设施，推进海河商业综合开发、建设滨海新区商业中心、完善城市中心商业区、提升特色专业商业街功能和档次、发展交通枢纽型商业，通过优化布局、完善功能和提升水平，加快建设内外贸融合、结构优化，充分体现大都市繁荣、繁华的现代商贸中心特色。 “十一五”期间，商业设施投资总额将达 900 亿元，年均增长 20%，人均商业 面积由 平方米提高到 平方米以上，商铺总存量将从目前的约 900 万平方米增加到约1200万平方米。 城市商业网点规划政策 知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 到 2020年，本市人均拥有零售商业网点面积将达到 ，和平路、滨江道、东马路将成为三大市级商业中心。 同时，本市还将扩建发展 10大特色商业街。 本市商业布局将形成市级商业中心、市级商业次中心、区级商业中心、居住区级商业中心多个层次的布局。 区级商业中心 24处，重点服务区域人口的中高档大宗商品购买，依据便利交通，设置大中型综合商场、专卖商店、超级市场。 居住区级商业中心 50处，提供便民利民保证居民基本生活的商业设施，按照有关规定以 700― 900 平方米 /千人配置网点。 2 天津商业供求关系分析 天津商业发展 —— 总体水平较高 目前，全市有商业法人单位及产业活动单位 177142个，从业人员总数突破 100万，商业经营总面积达 900万平方米，天津人均商业面积。 近十年间，商业 GDP 占全市总量和第三产业的比重分别为 %和 %。 供求分析 — 整体供大于求， 趋势有所放缓，需求量有所提升 ，市场竞争激烈 近年来天津市商业房产总体发展状况良好，这与近年来天津 市经济快速发展，人民 生活水平不断提高关系密切，大众对商业设施的需求日益增加，其整体供求关系呈现出 以下几个特点：  商业用房新增供应量有所下降 2020～ 2020年商业用房总供应量和历年新增供应量呈现上升趋势比较明显，到 2020 年底商业用房总供应量达到。 2020年新增供应量有放缓的趋势， 2020 年第一季度新增供应量为 万知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 平方米。  商业用房需求量有所提升 从 2020年开始，新增供应量有所下降，但是整体需求量相比 2020年小有增幅，从 2020年到 2020年一季度天津市新面市 及开工的商业房产项目中，大型商业项目采取了整体出售、长期持有或先持有、后销售的方式，社区商铺也加大了自己持有铺面的比例， 经营模式多以租赁为主或租售各半的方式。 所以，天津市新项目的零售比例比 2020年上半年减少一成左右。  商业用房供大于求的趋势有所放缓 随着商业市场的逐渐成熟，开发商盲目开发商业项目现象逐渐减少， 07年商业用房供大于求的趋势有所放缓，但是供大于求的态势仍然存在。 历年天津商业供应情况 0100200300400500总供应量 新增供应量 销售量总供应量 新增供应量 销售量 2020 2020 2020 2020 2 0 0 7 一季度 天津市商业市场 整体供大于求 ，供给量在 2020年得到大量释放，05 年一年的供给量就达到 355 万平方米，创历史最高纪录， 0607年因为政策宏观调整，整体供应量依旧不小。 这与近年来天津市经济快知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 速发展，人民生活水平不断提高关系密切，大众对商业设施的需求日益增加。 可以预见天津商业发展空间将是巨大的，通过对近几年土地成交的宏观调控， 从 2020年～ 2020 年，天津商业房产供应量将达到330余万平方米。 未来市场中商业的供应量的随之加大，市场竞争将会更加激烈。 3 商业租售价格分析 — 商业用房售价居高不下，持续走高 商业用房价格走势649060387034 70277878%%%%01000202030004000500060007000800090002020 2020 2020 2020 2 0 0 7 一季度0平均价格 增幅 近几年天津商业用房的平均售价起伏不大，主要是不同区域和不同时间投放量大小的影响，但随着商业市场的理性开发和土地价格的持续增长，商品房的价格仍然持续走高的态势， 2020年第一季度的商品用房价格达到 7878元 /平米。 天津市商业设施售价从 2020 年稳步升高 ,商业设施的日益完善和升级 ,商业市场的不断发展 ,商业设施的价值也在不断增加。 特别是受近几年房产市场形式大好的影响，商业用房的价格持续走高。 商业租赁价格 — 重新活跃、前景看好 受整体市场供应增加的影响，天津市商用房的租金在 2020年以前知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 呈下降 趋势，在 2020 年才止跌为升。 05 年底天津市商用房的平均租金为 149元人民币每平方米， 06年仍在持续增长，市场形式有所转变，滨江道和和平路商铺租金仍是全市最高，有的甚至达到每月每平方米100到 150美金。 随着商业租赁市场的重新活跃，以租赁为住的运营模式逐渐增多，从而也说明短期获利行为并不可取， 获得合理租金收益和长期增值效益将使商业市场发展更为有序、稳健。 因此预计 2020年全年天津商业租赁市场将更加活跃。 由此预计， 2020年下半年的商业市场租赁类商业用房比重将继续上升，保守预计 2020 年租金上涨幅度在 2%— 4%之间；销售价格上涨幅度在 3%— 5%之间。 商业用房平均租金走势180150140149154 16 .70 % 0%%%0204060801001201401601802002020 2020 2020 2020 2 0 0 7 一季度0平均租金 增幅 知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 商业用房入住率 — 空置面积增加，市场竞争将更加激烈 商业平均入住率95% 95%85% 85%75%65%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年入住率 随着天津商用房新增供给入市，商用房呈现空置面积增加的现象。 到 2020年底，商用房平均入住率达到 65%，为近几年较低水平。 由于2020 年商业项目的集中上市，天津本地需求的消化能力有限，因此2020年供大于求的结构特征将进一步显露，市场竞争将更加激烈，优胜劣汰的局面凸现，预计 07年下半年商业 用房的空置率将有所上涨。 4 天津商业房产特点及趋势 政府规划引领商业布局 海河开发带动海河沿线商业高速发展，地铁生活圈随之逐步形成，同时滨海新区商业快速发展。 市场作用推动商业调整 商场商厦竞争非常激烈，同时大卖场放缓扩张步伐；商业房产投资受到外地房产商关注，大量境外投资商看好天津的经济发展，纷纷投资；随着居民生活水平的提高及消费意识的转变，餐饮、娱乐、休闲等业态成为市场主流。 知识水坝（网 @pologoogle）倾心为您整理（双击删除） 新建小区形成次级商圈 除了滨江道、和平路、南京路、小白楼、大沽南路等传统商圈之外，随各新兴小区而建设的公建 配套设施正在形成一个个新的次商圈，大梅江板块、奥运板块、地铁板块等都是商业房产开发的新兴热点。 特别是大型住宅组团的城市郊区化、外围化， 令这些地区的商业房产项目具有巨大发展潜力，社区商业是这些地区商业房产发展的主力。 商业房产向郊县、滨海新区扩军 随着天津市市内各类商业房产项目建设越来越多，竞争日趋激烈，一些开发商另辟蹊径，将商业房产开发的目标转向郊县。 天一 mall、珠江新城等项目的开发及滨海新区项目的开发势头较为强劲。 目前天津市大量的商业房产项目集中在滨江道、东马路等几个局部小范围内，分布不尽合 理。 向郊县扩张，无疑是商业房产开发商避开激烈竞争，走差异化道路的一种选择。 外地房产商转向商业房产 05年 9 月份，国内房产巨头复地集团日前以 亿元收购天津最大烂尾楼项目，显示出商业房产市场最新趋向。 同时开发商长期持有商业物业的比例也在逐步提高，进一步说明开发商对商业房产的认识更加深刻，商业房产开发风潮已经形成。 旅游业发展力度加大，旅游房产初露端。