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20xx惠州惠东吉隆“凤凰城”项目可行性报告42p吉隆项目报告凤凰城惠东吉隆惠州市可行性报告惠东县可行性惠东县吉隆内容摘要：

国家建设部等五部委确定的国家重点镇之一，全镇面积 平方公里，总人口 15 万多人（户籍人口 万人，外来人口约 12万人）， 辖 7个村民委员会、 1 个社区居民委员会，城镇建成面积 6平方公里 , 耕地面积 万亩 , 林 地面积 万亩，海岸线长 公里。 吉隆镇是全国闻名的鞋城，已形成以制鞋业为龙头，兼有鞋材加工、皮革塑料、五金、纸品包装等行业德地方特色工业体系。 从 20 世纪 80年代开始，勤劳、智慧的吉隆人民凭着精明的经商意识，抓住了改革开放带来的巨大市场契机，大力发展制鞋产业，使制鞋企业如雨后春笋般茁壮成长起来，鞋业产业规模和影响逐渐扩大，全镇鞋厂已发展到 2429 家、鞋料店 497 家、鞋材企业 506 家，其中有17家企业被惠州市授予“民营企业 100 强”，有 27 家企业被惠东县授予“民营企业 50 强”。 三、 项目 优势分析 项目 所在区域已 有大量新建居住社区形成，地域认可度较高。 具高架、地面交通优势，道路状况良好。 大型商业设施较多，为周边居民提供了必要的生活购物保障。 项目 自身规模大，规划较为新颖，具有较强的气势力。 项目 推出会对市场造成一定的震撼力。 四、 可行性因素 本区依托政府机构 及各商业区、工业区 ，有利于商务氛围的形成。 区域 及周边 正逐步成为 吉隆 的聚居区，区域认可度高。 8 项目 周边交通便利，便于物流。 本 项目 规划独特极具震撼力，为引爆市场提供了条件。 周边现有多个 商业带 ，具较强的人气积聚效应，这对本 项目 商业用房的经营提供了一定的人流保障。 167。 拟建 项目概况 167。 项目名称 《 凤凰城 》 167。 资金筹措方式 本项目资金由 惠州市隆晖房地产开发有限公司自 筹，不足部分通过预售房款或银行 贷款解决。 167。 项目建设内容及规模 本次拟建的是住宅 （ 联排住宅 ） 及配套设施。 项目占地面积约 30000平 方米，总建筑面积 42020 平方米，其中 联排住宅 面积 23339 平 方米， 商住建筑 面积 18000平方米 ， 会所 面积 578 平方米， 覆盖率 %， 绿化率 %， 总用户约 420户，按每户 3 人计，共约 1260 人。 技术经济指标 该项目建设为商品住宅小区 ，初步规划 建设 联排住宅 、会所 和 商住建筑 ，户序号 技术经济指标 参数 1 总用地面积 30000 ㎡ 2 总建筑面积 42020 ㎡ 联排住宅 15000 商住建筑 6300 会所面积 578 3 容积率 4 覆盖率 % 5 绿化率 35% 6 总户数 420 户 7 停车位 275 辆 9 型设计主要 有 复式单位 和平面单位 ，结合国家各项政策和吉隆实际， 复式单位 为三层单栋式 联排住宅 ，每层为 80~145m2。 联排住宅 的室内环境、设备与设施，以及消防、安全等级等都按有关规定标准进行设计。 依据初步规划方案项目主要工程内容见下表 序号 项目名称 说明 1 土建工程 联排住宅 商住建筑 会所 2 给排 水 水箱、水池、水泵机房 3 消防 系统 住宅区 4 变配电工程 (强电 ) 配电房变配电设备 5 照明工程 小区照明 6 通讯工程 普通电话配线 (端子接单元口 )及只 能设施的网线铺设 7 火灾报警及安全监视 公共场所火灾报警，可视防盗门 8 通风工程 负一层车库通风 9 闭路电视 封闭式管理 10 室外工程 室外绿化及部分道路场地 167。 项目技术方案 （ 1）项目概述 宗地 位于 惠州市惠东县 吉隆 镇中心，地块东面与广汕公路接壤。 项目用地现状为山地， 周围为成熟的居住生活。 总用地面积 30000m2。 规划建筑面积 42020m2。 规 划项目定位为高档低密度休闲居住型小区。 （ 2）规划设计思想 思 ● 尊重环境，尊重自然。 将一部分山体保留，既为小区提供景舰和活动场 10 所，又为城市保留自然 生 态。 ● 顺应山 形地势。 保留原有的山形地势和景观朝向，建筑随山形地势布置， 表达对白然和原生态的高度尊重。 ● 充分尊重肖地的消费心理和习惯，创造符合当地消费者的自然生态小区。 B、总平面 布 局 1)、规划强调 “ 一线两面 ” 的理念。 即以联系城市 主 干道 (广汕公路 )的小区入口 广场与山 地公园所形成的中心轴线将小区自然的分隔成南北 两个区域。 正对广场的为 步行登山道，沿道路拾级而上 ，景观层层变换。 最终到达景观高点 “ 山地公 园 ”。 建筑的 朝向都经过 仔细 推敲，以达到最佳的居住效果 ， 北 面 为高层住宅区。 采用半 闭 合式布局，形成超大的内部园林景观使每一户 均能够共享内部花网景观。 会所和泳池的巾置顺应地形，将其加置在小区中央的位置，使其自成景观。 使其 周边的 联排住宅 和北而的高层均能享用。 2)、建筑布局利用地形 地势形成南低北高的建筑形态。 同时保留 原有 山体 ，形成最佳的风水布局。 3)、通过建筑的布局和路 网 的形式，形成多个中心景观节点。 高坛采用半田合式布 局显示出归属感与领域感，从而营造 出 精致而宁静的人居氛 围。 4)、允分尊重自然和生态。 小区山体公同为景观轴的核心，通过步道将高层 11 和 联排住宅 区紧密的联系在一起。 （ 3） 园林景观： 景观不仅仪单纯地作为观赏的风景，同时又是人们参与其中、享受其中的享受。 “ 提 供给 空间 以各种可能性，通过暗示，或 者 诱导，在这些院落中诱发不同的生活场景。 ” 景观主题风格 联排住宅 主要 景观为欧陆风情，高层住宅区则以现代欧陆风格为土。 两种风格相得益彰。 景规结构 景观设计以多层次，立体化， 组团 化为 空间 布局的基本原则。 植物配置 突 出 植物的季 节 和层次变化，通过局部点缀和大面积配置相西调，使园内植物群落的变化更丰富，更多层次。 在东而车行上入 口的两侧种植大树，形成绿树成荫 的效果，在人行景 观 步行道 上 种植各种花木，果树，并配置休 息 桌椅 ， 使之情趣盎然。 其余花 园 的配置 上 形成三季有花， 四 季常绿的效果。 （ 4） 结构 说明 结构的安全等级为 _级，设 H 使用年限 50 年。 1)主体 结构 框架剪力结掏体系． 2)楼屋盖结构 均采用现浇钢筋混凝 土 粱、板体系。 3） 抗震设计 该建筑群体地处广东惠州，抗震设防烈度为 7 度。 地基基础 ： 多层拟采用天然地基条形基础。 （ 5） 给排水设计 给水 水源：由 市政 给水 干 管引入两根 DN200 给水管，经水表接入地 下 水池。 室内消火栓 用 水量： 20l/s，火灾延续时 间 为 2小时，一次灭火用水量 l44 m3。 室外消火栓用水量： 15l／ s，火灾延续时间为 2小时， 一 次灭火用水量 l08m3。 自动喷洒灭火用水量： 30l／ s，火灾延续时 间 为 l小时，一次灭火 用水量 l08m3。 12 给水系统： 一～五层由市政自来水直接供给。 （ 6） 消防系统： 1)、室外消火栓系统： 室外消火栓要求消防用水量 l51/S，水压不小于 室外设室外消火栓，直接 布 置 在 室外给水环 网 上。 消火栓 间 距不超过 l20 米。 水 压。 2)、室内消火栓系统： 消防水经室内消火栓泵加压后供到室内各消火拴处。 系统为两路供水，环状管 网。 消 防超 压 设施，具 有 定 期 巡 检 功能。 3)、 自 动灭火系统： 高低 压 变配室、发电机房采用组合分配式七氟丙烷气体灭火系统。 建筑物内设置手提式干粉灭火 器，便于及时扑灭初期火灾。 (7)排水设计 排水采刚污废合流、雨污水分流制。 本 工 程 各栋 建筑单体的污废水均接入化粪池， 经 化粪池内停留 12 小时后，排入市政 污水管 网。 雨水排水系统采用外排 雨 水系统，设计重现期为 P=3年，降 雨 历时 5min，降 雨厚度 q=424 升 /秒 .公顷，屋面 雨 水由雨水斗及 雨 水管汇集后排入室外地面雨水口，中心花 园 雨水 由 北 至 南收集后，排入室外道路市政雨水管 网。 （ 8）节能环保 围护结 构 的热工参数满足居住建筑节能的限值要求。 所有通 风 设备均采用低噪声设备， 并加 装各种减振降噪 设施。 （ 9） 电气设计 供 电 电源 ： 本工程 由 市政电网引来两回路 10KV 电 源供电，高压系统 电压 等级为 l0Kv。 用电指标：住宅： 70W/平方米；室外照明： 3w/平方米。 13 167。 项目实施计划 167。 工程建设实施计划 取得土地使用权后，将于今年 完成项目单体初步计划，施工图计划，工程报建、审批等有关手续，满足 年开工需要。 为了合理利用资金，先用自有资金获取土地，然后，以贷款形式进行土建工程及装修。 拟开发建设期为 年（ 20 20 ）， 20 年拟开发面积 m178。 ，20 年拟开发面积 ㎡， 20 年装修。 以科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工工程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。 167。 项目进度安排 依据同类项目工程的开发时间，结合本项目 实际 ， 计划 建设周期为 10 个月，前期报建及设计为 2个月，招标及 施工期为 7个月 ，室外环境及道路为 2个月（ 1个月交叉施工）。 序号 分部工程 建设周期（月） 备注 1 前期报建 1 2 设计 1 3 招标及施工 7 4 室外工程（园林及配套） 2（ 1个月交叉施 工） 5 竣工验收 合计 10 167。 销售计划及营销策略 销售计划 根据工程建设进度计划及房地产发展走势，该项目拟销售周期为 年 :20 年销售收入 万元； 20 年销售收入 万元； 20 年销售收入 万元。 营销策略 14 深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和促使实现房屋销售，获取最大利润。 （ 1）进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。 （ 2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。 利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。 通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。 （ 3）通过拓展销售渠道实现房屋销售。 利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。 （ 4）提供优质服务实现房屋销售。 要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为客户提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。 （ 5） 利用品牌战略实现房屋销售。 有效地利用品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。 （ 6）、结合价格策略实现房屋销售。 在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。 167。 可行性研究报告编制依据 《民用建筑设计通则》 JGJ3787 《住宅建 筑设计规范》 BJ9686 《 广东省 省二０ 一 ０四年工程定额》 《建设项目选址意见书》 《国有土地使用证》 15 第 2章 发展规划、产业政策和行业准入分析 167。 惠东 发展规划 建设现代综合交通运输体系 （ 1） 加快推进厦深铁路惠东段及花都至汕尾铁路惠东段建设，完善过境站场及配套服务设施建设。 （ 2） 完成莞惠高速公路、深惠沿海和广惠高速公路东延线建设，完善高速公路网。 （ 3） 推进普通干线公路升级改造。 （ 4） 继续抓好平海、港口、稔山口岸作业区建设。 建设人水和谐的水利工程体系 建立覆盖全县的水资源优化配置信息系统和网络体系。 加快西枝江水利枢 纽工程建设。 （ 5） 对县城防洪体系进行达标建设，达 20年一遇防洪标准。 （ 6） 完成一批中小型水库除险加固工程和海堤达标加固工程。 （ 7） 划定地下水资源保。