20xx年贵阳市富源同座房地产项目可行性研究报告

20xx年贵阳市富源同座房地产项目可行性研究报告内容摘要：

享受型转变。 近年贵阳十分重视在新建住宅小区建设品味的要求，使贵阳居民居住环境得到改善，导致许多家庭有了强烈的改善性需求，这对房地产市场 23 价格也起到积极作用。 二、市场环境 分析 数拾 项政策密集出台 2020 楼市调控前“紧”后“松” 年初承接 改善市场调控 货币政策从紧 ； 又如对于住房保障， 2月建设部发布了《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》，同月央行和银监会联合发布了《经济适用住房开发贷款管理办法》， 3 月财政部和国税总局下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，同月住房和城乡建设部下发了《关于加强廉租住房质量管理的通知》等。 这些政策显然是对2020 年以来住房保障工作的“跟进”和“激励”。 中央雷厉风行的动作也使地方 政府“闻风而动”，随后上海、广州、深圳等地纷纷制定措施履行住房保障之责。 而在货币政策方面，央行继续银根紧缩，采取从紧的货币政策， 1 月、 3 月、 4 月、 5 月四次上调利率以及银行存款准备金率，银行准款准备金率不断创新高。 年中缓冲 收紧仍是基调 同时，有关救市的话题也开始引发议论。 但在此期间，政策的调控基调并没有改变。 如， 7 月发改委发出《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》；虽然外资房地产备案权限下放，但政策仍表明了将加强对外资的监管、抑制国际热钱涌入的态度。 值得注意的是，上半年代表紧缩信号的金融政策频 出，虽然不是针对房地产业，但影响显然还是存在的。 特别是 1 月至 6 月期间多次上调存款准备金率，其后还上调过存贷款利率。 这对于仍处于行业调控、房价调控之下的楼市而言，无疑 是存在影响的。 24 08 年尾重拳 政府出手救市 随着地方政府和中央政府相继采取措施刺激 房地产 市场，几年来不断累加的房地产调控政策又被新政取代。 自 10 月起，国家宏观调控主导方针发生变化，基于国际和国内经济形势的骤然改变，中央政府此次出手之快、出拳之 重，史无前例。 无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的组合拳，还是减免税收、购房补贴等地方施展的“南拳北腿”，我们可以看到套房地产行业头上的“紧箍咒”有所松动了。 2020 年“一年三变”的宏调转向必然会在 2020 年显现出积极效应。 从房地产政策上看，降税减息等举措表明目前的房价起码已被有关方面认可为底部 ，应该说新的拐点即将出现。 三 、土地出让情况 成交区域分析 从 08 年 土地成交区域可以看出，两城区依然是土地交易市场的热点区域，而金阳新区却没有土地成交；而花溪、乌当两区拥有丰富的旅游资源，两区未来会成为居 住的新热点。 区域 宗地数量 面积（㎡） 出让金（万元） 两城区 18 金阳 0 0 0 白云区 0 0 0 25 花溪区 5 768263 小河区 0 0 0 乌当区 6 169317 6911 合计 29 1500097 成交土地用途分析 土地用途 宗地数量 面积（㎡） 出让金（万元） 商业 4 商住 15 1175065 150320 住宅 5 38976 物流 1 209420 旅游 2 62110 2020 其他 2 7775 合计 29 1500097 2020 年成交的土地中，用于商住的有 15 宗，土地面积 150320㎡，占整个土地成交面积的 %。 纯住宅用地 5 宗，土地面积 ㎡。 而旅游和物流等用地仅 5 宗，占整个成交面积的 20%不到。 在土地交易市场，商品房建设用地是绝对主角。 分析： 纵观全年 土地交易市场，贵阳市的土地交易呈现两大特点： 26 一是两城区土地最受市场追捧，而金阳新区的土地逐步受 到冷落，甚至出现流标现象；同时乌当、花溪两区的土地也很受欢迎； 二是商住用地依然是主角， 80%以上的土地用于房地产建设，而仅有部分土地用于旅游、物流、仓储等。 四 、贵阳 房地产 市场供求状况： 上市商品房 2020年办理预售许可证项目 126个，预售 面积 ，共计 31075 套。 两城区和金阳新区依然是市场的绝对主力，两个区域占整个贵阳市场的近 2/3，而小河区、乌当区依次是推盘的重要区域。 区域 项目 预售面积 套数 两城区 48 11896 27 金阳新区 15 9087 白云区 8 887 花溪区 5 598 小河区 16 4257 乌当区 13 1930 清镇市 15 2079 修文 县 6 341 合计 126 31075 2020 年各月的上市情况中可以看出， 7 月份是贵阳市房地产项目的上市高峰，而年前的 14 月是房地产项目上市的低谷。 份 项目数量 项目面积 套数 1 月 11 1692 28 2 月 9 1278 3 月 8 1132 4 月 3 267 5 月 6 1234 6 月 12 5974 7 月 21 4472 8 月 5 1040 9 月 11 2389 10 月 11 3617 11 月 18 4009 12 月 11 3971 销售状况 （ 1） 2020 年成交类型分析 ： 29 住宅 商业 写字楼 别墅 其他 总量 商品房 经适房 两城区 金阳 白云区 0 花溪区 0 小河区 0 0 乌当区 580 清镇市 0 0 修文县 0 0 0 0 合计 2020 年全年成交 平方米，其中住宅成交 万平 米（商品房 万平方米，经适房 万平方米），同比 2020年下降 %；商业成交 万平方米，同比 2020 年下降 %。 （ 2）、 成交区域 —— 两城区、金阳新区依然是市场主导 30 2020 年成交商品房 万平方米，其中： 从上看出两城区和金阳占了贵阳市整体成交量的 2/3 以上，两城区成交 面积为 万平方米 ，同比去年下降 %；金阳新区成交面 积为 万平方米，同比上月上升 %。 （ 3）、 商品房与经济适用房分析 经济适用房与商品房对比分析中可以看出，商品房依然受到市场青睐，经济实用房的比重在逐步上升，对商品房形成有机补充的同 31 时，也影响着商品房的成交；随着政府加大对经济试用房用地规划，经济适用房的供应量将逐步增大。 金阳新区的经济适用房的销售超过了商品房的销量。 （ 4）、 住宅成交分析 据贵阳住宅与房地产信息网商品房网上备案登记的统计数据显示， 2020 年贵阳两城区商品 住宅均价为 元／平方米，与去年 元 /平方米的价格相比上涨 %，呈上涨趋势。 金阳新区商品房价格为 元 /平方米，同比去年的 元 /平方米上涨 %。 其他各区的成交价格均呈现不同程度的上涨趋势。 （ 5）、 商品房与经济适用房比较 随着政府加大对经济适用房、廉租房的建设投入，贵阳市经济适用房的逐步放量，其成交均价 22002700 元 /平方米之间浮动以上。 （ 6）、 商品房价格趋势分析 32 在 2020 年的各区成交价格趋势分布上可以看出，商品房价格波动较大的区为花溪区，其他各 区价格呈平稳态势。 （ 7）、 典型项目 912 月份成交价格分析 2020 年 912 月的成交价格中均呈现平缓态势，世纪城、金阳新世界价格呈下滑态势。 （ 8）、 市场小结 综观 2020 年全年的房地产成交情况，贵阳楼市现以下特点 : a、 两城区价格 依然坚挺，商 品房价格在 4600 元 /平方米左右；而金阳新区虽然整体价格稳中略生，但下半年的价格呈现下降趋势。 33 b、 经济适用房在各区的放量增大 ，保障性住房的加大特别对于两城区以外的商品房带来很大的冲击。 c、下半年的贵阳楼市的主要营销推广关键词 “性价比” “团购” “优惠” 五、 2020 年 贵阳楼市分析 楼市的严冬即将 过去 .房地产销售下滑之势在挥手告别 08 年， 低迷的市场 ,萎缩成交 ,已成为 过去式 ，对消费者而言 ,观望气氛 再也压不住购买的欲望。 09 年 的贵阳 房地产市场会朝着什么方向发展。 新的救市政策 继续 出台 ； 主要围绕 二手房税费、降低开发贷款政策门坎、降息、降低开发成本 等方面。 降价成为不可回避的事实 ，区位价值更加明显， 如住宅价格 基本上为城中心区均价值 6000 元 /㎡、城郊边缘 5000— 4000 元 /㎡、四郊区 4000— 3000 元 /㎡。 开发商依然缺钱，优胜劣汰加剧 ，随之土地、拆迁成本提升，融资与预售门槛提高， 开发商 现金流紧张；品牌 房地产企业近年来蜂拥而来，保利、恒大、远大、绿地等国内房地产企业抢占贵阳市场。 商业地产短期并 不容乐观，长期看好 ，城市化进程缓慢，区域经济发展滞后，商业地产达不到预 期效果，客观上需要一定培育期。 保障性住房逐步成为市场 受捧 ，但地方财力不足，供应量有限 ，并不可能对商品房市场的影响。 六、 2020 年营销趋势分析 34 刚性需求成贵阳楼市消费主流 受经济大环境因素以及动荡楼市影响，投资性购房已逐渐淡出市场，而刚性需求的“婚房”、“产房”等将成为市场消费主流。 谁能抓住这部分客群，就能在 2020 年把握主动权。 “性价比”依然至关重要 由于金融压力以及对经济缺乏信心，消费者在开销方面将继续表现得非常保守。 但无论消费者收入多少，无论他们的可自由支配收入有多少，他们仍然希望 被视为“聪明的购房者”。 在 2020 年，这一称谓与其说与财务意义上的自我形象有关，倒不如说更具有经济意义上的必要性。 就目前的经济指标而言尤其如此。 2020 年的动荡楼市，贵阳市房价虽然没有出现大跌，但岁末的 1 12 月份各区的价格均出现下跌趋势。 渠道的拓展成为关键 面对房地产市场的“弱市”，传统吸引消费者的方式已不再满足贵阳楼市的需要，团购、泛销售模式将成为 2020 贵阳房地产市场的主要渠道，而其他销售渠道的有效拓展也会成为贵阳楼市的新现象。 金阳项目世纪城、山水黔城的“团购”现象很好的诠释了这点。 差 异化、意义和附加值更为重要 营销者将需要确保其品牌确实表达着消费者心中看重的某些东西。 现在，差异化对成功 —— 也即销售和盈利能力而言至关重要。 2020年，主要依赖“口碑”促销术的人将很快发现，他们正在其消费者群 35 体中间创建一种持久的观念，即：只有价格（或减价）才能将其产品从竞争中区分开来。 如果你一直坚持做到这一点，而且做得足够好，那么就会脱颖而出。 对于房地产的差异化在 2020 年将主要体现在价格、社区配套、项目品牌气质等方面。 “生活”将成为住宅项目的主题 商品房特别是住宅项目，面对越来越精明的消费者，是 否为客户创造了“简单的生活”，才会真正得到消费者的认同。 我们认为的“简单生活”有两层涵义：一是打造真正适合居住的社区；而是为客户的生活创造更为便利的服务。 媒介策划将更具创新性和双向性，并更加注重消费者接触点 媒介策划者仍将媒体接触点划分为“线上接触点”、“线下接触点”和“新接触点”，但策划方案将基于一些关键的考虑：哪个接触点将能最好地增强项目价值。 品牌 +媒介的等式在哪里能促成真正的消费者参与。 只有在该媒介计划完全符合逻辑、可信、人性化而且真实的情况下，才会产生效果。 媒介策划创新和技术创新将变得完全一样 ，如出一辙。 面对贵阳媒介的匮乏性，贵阳楼市一味依赖纸媒的现象将逐步出现改变，网络媒介、活动等将成为推广主要方式 七 、本 项目市场营销策略： 项目 顺富源路 公里 ,只有作商业物业，尚未形成商圈， 业态不清，是沿路小门面还是大卖场。 而本项目作为该路段的首个开发项目，是承担拓展该路段的市场压力， 是建社区还是街区。 要求具有风险意识。 36 将形成具有竞争实力、适应市场需求，以及高品质、快节奏开 发模式的综合管理能力 的 经营策略 ； 推动公司以 A 地块 项目为 样板区 ，形成以产品能力为核心、企 业综 合开发管理能力为基础、充分体现 项目 大公园、大交通、大配套、大教育、大社区、大商业的特定 强势竞争 优势。