20xx年祥云国际可行性研究报告银行版本

20xx年祥云国际可行性研究报告银行版本内容摘要：

本机理形式，又在局部对城市空间进行突破处理，从而形成了严整而不又不失灵动的区域空间环境效果。 功能布局：强调合理性的、便利性的功能布局 “祥云公园”： 将宗地北部的城市绿地规划成“祥云国际公园”，由于靠近城市道路，也方便 区域外的市民游览、休憩、观赏。 祥云国际公园在保留较高水准公园功能的同时，在公园草坪下面规划出“吃遍中国”的餐饮商街，以公园两条山地龙脉为主线，分布着国内 34个省域的餐饮特色店铺，形成一条特点鲜明、功能完备的大型餐饮店铺的集群。 “综合商务区”： 将商务区规划在区域北部紧邻公园的位置。 项目先期启动阶段，交通基础设施仍不完善，预计主要人流还是要来自北侧的南二环路及中华南大街，因此将亟需的客流人气的商业区靠近北段设置较为合理。 商务区和商业区都可以借助“祥云公园”的景色吸引大量人群、争取商业机会、拉升人气。 同时 商务商业人群也可以促进祥云国际公园底下“吃遍中国”的餐饮消费，实现联动效应。 高档住宅区及配套设施： 商务区南侧是由“朝霞”、“暮霭”、“彤云”、“晴霁”四个组团组成的“田”字形高档居住区。 位置相对幽静，适于营造高档居住氛围。 各组团大小不等，具有拆分的余地，有利于分期开发或多公司合作开发。 各组团之间在空间上彼此相对独立，局部又有适当联系，可形成各具特色、彼此呼应的高品质大型社区。 地下工程： 整个宗地的地下部分为贯通格局，地下一层为商业卖场的功能布局，可以实现商业变现，亦可持有增值。 地下二层规划为停车位和 配属设施空间。 由于地下部分层高做到 7 米，所以车库也可采用立体停车位。 交通规则： 道路规划的基本原则：  尽可能遵从现状城市道路格局，根据实际需要进行相应调整。  加强与铁路东侧药博园商务区的联系  城市道路要考虑交通流线的合理性和便捷性 道路组织规划 区域整体交通系统构成一纵三横的“丰”字形车行路网结构，构成区域主轴的南北道路（一纵“以最北端步行广场为起点，从而避免过境车流将公园一分为二。 中部围绕“祥云之塔”环形道路构成区域核心。 “横一路”和“横二路”之间规划为商务区，这一区域交通较为便捷，且四周皆有建筑组 团的出入口。 东西交通： 规划南北两条城市干线道路，并跨越铁路和药博园商务区相连，其他东西方向为城市支路，满足区域内交通需求。 南北交通： 清水街东移与铁路绿化带相邻，形成具有景观功能的支路，减少过境车流。 同时居住区域与铁路形成空间上的分割，降低铁路噪音的干扰。 专属交通： 商务区内有半环形车行道，供商务内部使用，一般社会车辆禁行。 静态交通： 停车诱导： 区域入口设立停车场信息发布系统指示牌，提供停车场空位的信息。 停车方式： 绿地、广场、大型商业设施地下设置地下停车库，尽量避免出现地上便道停车的形式。 停车容量： 将地下空间作为停车场功能使用，其停车容量完全可以满足地面建筑需要。 步行环境： 根据现实城市发展状况，预计未来有北侧进入区域的人流仍然占有很大比例，因此建议沿南二环各路口设置联通本区域的地下人行通道，通道出入口与广场结合设计。 规划区域内的步行系统与机动车系统分离，采用平面分离与立体分离多种形式，注重与开放空间的紧密衔接。 居住区各组团内部留有可供车行的主路，以供应急使用，平时则鼓励全区道路作为步行专属道路使用。 地下停车场入口和临时地面停车只设在组团入口处，避免机动车向内部过度渗透。 交通信 号： 区域内人行横道设置信号灯控制钮，对右转机动车进行信号控制。 交通指示： 无论是地上还是地下空间，均设置行人易识别的交通引导标牌，形成安全舒适的、无障碍的老人、残疾人可自由活动的步行空间环境。 人行环境： 强调区域性道路的景观变化，将街道的交通标示、城市小品进行整体设计，形成具有人体亲近感和尺度感的步行空间环境。 景观系统： 祥云国际公园： 将民心河水引入公园形成湖泊，它与岛屿、广场、树木、丛林、花圃等组成城市与自然交融的环境景观，形成层次丰富、物种多样的生态景观效果。 祥云国际广场： 在规划区主轴线 的最北端，设置公园的主入口广场，形式上是公园的主入口，但视觉上如祥云之塔的主入口广场。 广场借助高塔作为自己轴线末端的视觉焦点，使高塔成为了祥云国际公园的一景，两者巧为因接、相得益彰。 民心河景观带： 现有民心河景观带缺乏城市活动与休闲空间，将原有滨河路东移，在民心河沿岸留出相应的空间构成具有高低变化的立体休闲空间。 空间内设置散步路、座椅、景观植物、亲水木质平台以及小品、雕塑等设施，不仅给市民带来舒适的休憩场所，也为东侧商业带来更多商业机会。 绿化隔离带： 以自然生态为主题的生态园林，在居住区与铁路间形成视 觉和噪音屏障，形成都市中的杂树林的自然景观效果。 综合商务区： 建筑本身即可成为宏伟的“大地景观”。 祥云之塔高 300 米，高耸入云，底部设置以全球地图为形式的整圆形“世界湖”，周边布置半圆形的各种商务业态，两侧特色商街形成自由的云形曲线，整个区域的形势犹如“众星拱月、祥云缭绕”。 居住区： 自民心河引入公园的水体，经世界湖引向祥云居住区，在各组团之间、楼宇之间穿梭而过，形成四条潺潺溪水串起的景观带。 使原本只有三条天然景观高价值带的本区域，增加了多条景观高价值带，并且彼此交织，形成了遍布整个社区的景观网络，以景 观效应带来了居住品质和地产价值的提高。 建筑形式：  祥云之塔为高 88层的五星级酒店，建筑面积为 12万平方米，不仅是全区的核心建筑，而且会成为全市的标志性建筑。  围绕祥云之塔，是一组半圆形的商务综合楼，它包含写字楼和公寓式酒店、酒店式公寓等六栋百米高层建筑，对高塔形成拱月之势。 裙房部分包括了购物中心、大型超市、会展中心及多种商业、娱乐设施。  在商务综合组团两侧布置了云形的特色步行商业街，这一形态不仅适合商业街蜿蜒曲折的形式，而且对祥云之塔具有“祥云拱月”的含义。  祥云社区的住宅有 50 层的超高层塔式、 25 层的 塔式以及 31 层和25层的板式等多种形式的住宅。 其中超高层的塔式楼沿纵轴两侧布置，加强轴线的纵深感、仪式感；沿周边道路外围布置的则是 31层住宅楼，组团内部为 25 层，在垂直高度上错落有致，形成丰富的天际线。 住宅的外观与商务区建筑求取协调，以一种浅灰色调和玻璃材质表达一种简快、洁净、清澈的现代感。 项目开发进度说明 建设周期： 本案虽然地幅较大、规划体量庞大，但考虑到土地成本因素，所以开发节奏上既要兼顾资金能力，还要兼顾资本的使用效率。 经研判论证后，建议本案分两个阶段开发，第一阶段为整个宗地南 北中线为界限，含最南排住宅以南的全部范围，即包含祥云国际公园、祥云国际广场及最南面一排 10 栋高层住宅。 第二阶段为剩余全部地块一次开发完结。 预计本案的整个开发建设期为五年，最长不超过六年。 施工进度： 结合本案自身条件及前期工作进度，本案的施工进度预期如下：  2020 年 8 月，前期工作，至首期用地平整  2020 年 9 月，项目首期工程开槽施工  2020 年 3 月，项目首期工程正负零  2020 年 7 月，餐饮主题公园竣工，开始店面装修。  2020 年 10 月，餐饮主题公园“吃遍中国”商街全面开放。  2020 年 6 月，项目一 期主体工程封顶，五星级酒店开始装修。  2020 年 12 月，商务楼、公寓、一期 10栋住宅竣工交房。  2020 年 3 月，项目二期用地平整，二期工程开槽施工  2020 年 6 月，五星级酒店装修完毕，对外试营业。  2020 年 9 月，项目二期工程正负零。  2020 年 9 月，项目二期全部楼体主体结构封顶。  2020 年 3 月，项目二期工程交付验收，综合验收准备。  2020 年 9 月，项目建设工作收尾完结。 项目工程施工进度控制示意表 《祥云国际》项目开发施工进度控制 项目 /时间 09年8 月 09年9 月 10年3 月 10年7 月 10年10月 11年6 月 11年12月 12年3 月 12年6 月 12年9 月 13年9 月 14年3 月 14年9 月 前期、平整 一期开槽 一期出地面 公园工程完结 公园商业营业 一期封顶 一期竣工验 收 二期开槽 酒店营业 二期出地面 二期主体封顶 二期竣工验收 建设工程完结 备注说明： 阴影部分为项目进度时间节点，为减少风险，暂定 二期开工在一期交房之后，如形势好。 可提前穿插施工，缩短项目开发周期。 销售周期： 纵观整个项目的开发过程，本案的重要销售时点一共有：  第一阶段： 2020 年 10 月，一期住宅部分开始预售  第二阶段： 2020 年 10 月，公园商业及广场商业街销售阶段。 一期商务、公寓进入销售阶段。  第三阶段： 2020年 3 月份，二期住宅部分销售  第四阶段： 2020年 5 月，项目规划商业部分销售 项目的销售周期与工程施工周期紧密相关，主要销售阶段为 2020年 10 月 —— 2020年下半年，考虑到部分商业后期销售更能实现其市场价值，因此整个销 售周期要略长于建设期，但也不超过 60 个月。 《祥云国际》项目销售周期 项目 /时间 09年 10月 10年 10月 12年 3 月 14年 5 月 一期住宅楼 开始销售 公园商铺 开始销售 广场商业街 开始销售 一期写字楼 开始销售 一期公寓楼 开始销售 二期住宅楼 开始销售 二期商业配套 开始销售 备注说明： 上述销售周期和节奏是依据工程进度和销售手续而排定，具体运作过程中可以根据资金使用状况来进行调整，比如写字楼和公 寓也可以放在后期销售，以实现最大受益。 目前某省会住宅预售管理相对宽松，只要四证齐备就可在很短时间内拿到预售证，无需工程形象进度配合，便于住宅项目先期回款。 第四部分 项目费用估算 项目费用说明 土地费用的估算 项目宗地共有 1380 亩，需要整体摘牌。 土地出让金每亩约 50 万元，宗地上厂房单位异地安置，其他房产以商业还建方式补偿，折算成土地成本花费为 180万每亩。 加上土地交易产生契税 9936 万，本案土地方面投入费用估算为258336 万。 建筑安装工程费用 本案产品种类较多，有商品房住 宅、公建配套、商业街、写字楼、公寓、酒店、地下商业等，根据产品比重和建造成本因素考虑，简单化分为四大类产品进行工程造价估算：  商品房住宅： 1300元每平米  公建配套： 1200元每平米  地上商业部分： 1200 元每平米  写字楼公寓： 2020元每平米  五星级酒店：共计划投资 8 亿人民币  地下工程部分： 2600 元每平米 整个项目工程造价平均为 2043元 每平米。 前期工程费用的估算 前期工程费用包括前期市场调研策划费用、规划设计费、勘察费、竣工图费、标底编制费、招投标管理费、工程监理费等，由于本案体量巨大，很多费用收 取比率都要特别考虑，可以议价形式进行。 经验评估本案前期费用为每平米 16 元。 基础设施、公建配套建设费用的估算 该部分费用主要包括项目红线内、外管网建设费用；项目道路建设费用及园林景观开支等四大方面，综合评估后得出每平米预算 300元。 项目开发相关税费的估算 房地产开发过程中，尤其是销售过程中的主要税种分别是：  营业税：按总销金额 5%计征  城建税：按营业税 7%计征  教育附加费：营业税的 3%计征  地方教育附加：营业税的 1%计征  企业所得税：核定利润率的 25%计征  增值税：视项目利润率进行核算，不同比率。 一般 采用预征的方式。  印花税：营业税的 % 在实际运用中，往往以 10%的综合税率来做项目投资预算，该比例包括营业税、城建税、附加费、所得税、印花税等内容，而增值税往往是提前预征，过后核算的方式。 具体预征的方式为：住宅产品为销售额的 1%、商业产品为销售额的 2%。 其它费用的估算和不可预见费用的估。