20xx年烟台房地产市场研究报告52页房地产策划营销方案

20xx年烟台房地产市场研究报告52页房地产策划营销方案内容摘要：

市房地产市场一个重要消 费力量。 随着改革开放的深入发展，胶东半岛加工基地已经形成。 开发区、莱山区仍是招商引资的热土，吸引大量企业与大量人流，形成一个巨大的消费市场。 近几年外地客户在烟台市购房比例较大并持续上升（外来人口包括烟台市下属县市、镇区居民、外市、外省、华侨及部分外国人等），主要集中地是开发区和莱山区。 从对莱山区 、开发区 等楼盘实地走访中 及与专业人士沟通中 了解到，外地人购房比例较高，有些楼盘甚至达到 40%以上。 六 、市场物业档次、价格差异化较大，两极分化严重，整体销售情况不错。 目前市场物业形态兼顾多层、别墅、小高层、 高层等，存在多种档次、价位的产品，其中一线海景房、市中心区域的楼价均价达到 8000 元 /平方米，有些区域均价只有约 3000 元 /平方米，两极分化严重。 通过对各种档次楼盘的 考察 发现，由于产品所针对的消费群体各有不同，目前整体销售情况良好。 七 、烟台房地产开发水平不一，随着品牌企业的进入，开发理念逐步提高。 烟台市整个房地产开发 水平不一，有些本地开发商开发水平较高，如祥隆集团开发的海天名人广场、南山集团开发的南山世纪城成为当地代表性楼盘；但有的开发商还停留在较低级开发层面上。 随着阳光 100、北京天鸿集团 、上海 世贸 等外来品牌或实力雄厚的集团强势进驻，他们带来先进的 开发理念、营销手段、产品开发等都直接刺激本地开发商水平提高。 小结： 从近两年房地产市场宏观数据来看，各项经济指标数量均有较大幅度上升，市场发展势头强劲、交易活跃，整体市场销售情况良好，呈现供需两旺态势，但楼盘开发、营销水平等方面有待进一步提高。 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 第二节：主要城区及板块分析 芝罘区、莱山区、开发区是烟台市城区主要组成部分，是烟台市房地产市场的代表。 下面就这三个主要区域房地产市场概况及板块进行分析。 一、莱山区房地产市场情况 受区域发展、居住环境等因 素影响， 莱山区房地产已成为开发热土，房价每年都水涨船高。 莱山区近 10 年商品房价格一览表如下： 年份 1994— 1996 年 1997— 1999 年 2020— 2020 年 2020— 2020 年 销售均价 约 1000 元 /m2 约 1800 元 /m2 约 2600 元 /m2 约 3800 元 /m2 （资料来源：政府部门网站） 短短 10 年，莱山区房价已由 1000 元 /平方米上升到数千甚至上万元，全市房价最高就在莱山区产生。 该区房价高差很大，价高者如海天名人及黄海城市花园等，小区每平方米已达万元左右，而在初家附近区域的楼盘就只能 卖到 3000元左右。 莱山区房价突涨，主要是居住环境好、市政府的迁入、体育公园、高校云集有重要关系，同时大量投资者对莱山区非常关注。 在这些因素共同影响下，莱山房价自然而然坐上烟台市头把交椅。 （一）板块划分原则 根据楼盘集中区域位置、档次、价格等，将莱山区分为观海路以东、观海路以西两个板块 进行分析。 （二） 观海路以东板块 板块范围 红旗路以南，观海路以东至滨海路以西范围，楼盘集中分布在滨海中路地段。 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 板块现状 该板块滨海中路沿线是烟台提升城市景观建设的重要工程之一。 作为依山傍海发展起来的大型聚居 区，目前已经形成一个具有功能聚集性（住宅、商业和服务）、文化包容性和国际化生活交汇共生的社区空间。 该板块主要以海景房为主，尽管项目较多，但都定位于高档海景住宅，高层、多层、别墅等多种物业形态并存，该板块在项目开发、设计、营销、物业管理等各个方面在烟台市来说做的比较到位。 在众开发商的共同努力，该板块房价在短短 10 年内上涨了 500%以上，目前该板块大多数楼盘均价在 6000— 8000 元 /平方米， 区域也成为烟台市公认的“富人区”，但目前该板块楼盘普遍存在周边生活配套不足，购物不便、空置率高等问题。 客户构 成 该板块客户是烟台市高收入人群代表，他们当中有的是私企老总，有的是开发区企业高层管理人员，也有外国人和华侨在这里居住，如石沟屯一带是烟台市韩国人居住比较集中的地方。 这些客户大都拥有私家车，而所居住的小区离市区仅有约 20 分钟车程。 所以，他们一般喜欢开车去市中心购物。 代表楼盘 海天名人广场、东上海赋、黄海城市花园、银和怡海山庄、金海岸花园、南山世纪城等。 发展趋势 由于一线海景属稀缺产品，经过多年的开发，目前一线海景 可供开发的土地所剩无几，该板块发展受到限制 ， 预计今明两年高端市场的供应量 在 20 万平方米左右。 而分期开发的南山世纪城，后续房源将陆续面市。 （三） 观海路以西板块 板块范围 红旗路以南，观海路以西至塔山路以东范围。 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 板块现状 该板块从 2020 年开始开发， 2020 年进入快速发展阶段，楼盘数量不多，有中高档、中低档产品，市场均价在 3300— 5000 元 /平方米不等。 该板块北面由于山景等原因，居住环境相对较好，小区规划、建筑、园林景观设计水平较高，整体销售情况比较理想；板块南面区域 2020 年房地产开发处于起步阶段，由于区域配套、环境等原因而使项目销售遇到阻力，随着区域与小区配 套等不断成熟，该区域楼盘销售情况逐渐转好，目前整体销售都接近尾声，已交楼的小区入住率比较高。 目前该板块生活配套尚不完善，在一定程度上影响项目销售。 客户构成 该板块客户构成比较复杂，有烟台市本地居民，也有来自下属县市、市外居民、外省、外国人，其中以韩国人和东北人为多。 代表楼盘 该板块北面以台湾村、响水湾山庄、佳隆花园为代表；南面以绿色家园、鑫龙旺源 、天合城 小区为代表。 发展趋势 由于市政府的南迁、广电中心、科技大厦、体育公园等在建企事业单位紧随市政府，且市政功能配套、居住环境不断改善， 该板块具有明显的区位优势和发展前景，其中以市政府周边区域为开发热土，价格呈现较快的增长趋势。 目前沿迎春大街土地已基本批完， 2020 年已批土地预计总建筑面积达到 100万平方米，该板块 即将进入激烈的市场竞争阶段，也可以说是一个新的居住板块即将全面建设。 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 二、芝罘区房地产市场情况 2020 年芝罘区商品房均价 3000 元 /m2，目前已突破 3500 元 /m2。 作为烟台市最繁华的传统商业中心，该区的房地产市场开发比较火热，商业地产开发依旧火热。 由于多年综合开发，目前已无地可批，以旧城改造和周边区域兴起为主。 （一） 板块划分原则 以市中心为基点，形成市中心与周边区域两大板块。 （二） 市中心板块 板块范围 青年路以东、北马路以南、胜利路以西、红旗路以北区域。 板块现状 该板块历来是烟台市繁华地段，商业气氛浓厚、配套成熟、交通便利， 但2020 年以前由于拆迁难度大、运作费用高、规划要求高等原因，房地产开发比较沉寂， 开工数量减少。 2020 年，在政府高起点规划与房地产开发商共同打造下，房地产开发如火如荼，逐步形成天鸿凯旋城、阳光 100 及 卓越集团 胜利小区“三足鼎立”的局面，规模小的房地产项目只能以配角的角色出现在 中心区地产舞台上。 由于配套成熟、地价昂贵，加上城市规划及较优秀的产品，所以市中心楼盘价格在这该板块也是最高的，如阳光 100、凯旋城均价都在 8000 元 /m2以上。 市中心商业地产开发持续火热，在建的项目有阳光 100 城市广场 、 第一大道（已经部分营业、部分内装修） ， 刚营业不久的阳光国际以及 刚开盘 的凯旋城商业广场等，商业网点售价持续高升， 售价在烟台市处于前列，最高单价达到 5万元 /m2。 由于地段、配套、交通等 差异，该板块也存在一些价位较低的楼盘。 如位于建设路与南大街交界的阳光丽景、雪玉花园、阳光御景等以多层、小高 层为主；环山路的今日花园、华侨新城等高层住宅，楼盘均价约为 3800— 5000 元 /m2。 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 客户构成 由于配套的成熟，该板块是烟台市很多中层以上收入市民的购房首选。 随着经济快速发展、城市向心力及影响力不断增强，越来越吸引各地的客户前往，故该板块客户构成比较复杂。 代表楼盘 阳光 100、凯旋城、阳光丽景、雪玉花园、阳光御景、今日花园、华侨新城。 发展趋势 市中心经过多年的综合开发，已基本无地可批，日后该板块主要以旧城、旧村改造及拆迁安置小区为主。 同时受开发成本高、拆迁难度大等因素影响，因而市中心 区房地产开发主要指标总体呈逐年下降的趋势。 由于该板块人口密度大，交通日益拥挤，居住环境不如莱山区 、开发区 好，很多中等收入的市民考虑去莱山区 、开发区 购房。 同时， 商业地产开发向着单一化、专业化的方向发展，开发范围突破传统区域，向芝罘周边区域扩散。 由于可供开发的土地日趋稀缺，市中心供应量明显不足，该区域楼价仍有一定上升空间。 （三）周边区域板块 板块范围 市中心板块其他区域统称为周边区域板块。 板块现状 由于前几年市中心开发力度不大，周边地区借势兴起、发展，主要表现为幸福区域、城南区域，大多以低档 次楼盘为主。 幸福区域属旧城改造区域，居住地段成熟，配套完备，但周围环境整体较差，待整个幸福片区改造完成后可望得到解决，价格有较大的上升空间。 如万光幸福家园、金晖花园。 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 而只楚路附近的楼盘由于居住环境、交通、生活配套、回迁等原因，大部分小区以多层建筑为主，所以价位也比较低，均价约为 3200 元 /m2。 世秀小区、富顺西苑等楼盘区域属兴起区域，因距市中心相对较近，价格相对较低，得到市民普遍关注，价格上涨较快。 客户构成 该板块客户以项目附近区域居民及回迁户为主。 代表楼盘 万光幸福家园、金晖花园、 世 秀小区、富顺西苑区。 发展趋势 随着环境、配套不断得到改善，该区域仍有一定的发展空间。 由于城市发展、区域成熟和小区品质等原因，楼价会有不同程度的上浮。 三、开发区 房地产市场情况 （一）区域概况 烟台经济技术开发区是中国政府批准设立的首批国家级开发区之一，引进包括ＬＧ、富士康、大宇 、通用 等企业入驻， 2020 年开创经济社会发展新局面，区 GDP 达到 亿元。 经济持续高速增长及外来人口的增加带动房地产快速发展。 （二）房地产市场现状 2020 年开发区房地产投资总额为 亿元，占烟台市区总投 资的 %，商品房均价达到 2421 元 /m2，可见其开发火热程度。 2020 年开发区地价则较往年有较大的增幅，楼面地价增长幅度达到 50%以上， 随着开发区企业的增加，此区域的发展也加速，是成长最快的区域之一，目前开发区内在售的楼盘 均价约 3500 元 /m2。 而海景房的稀缺性将使该区域房产价 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 房地产营销策划管理资料大全 ： 602429086 格进一步提升，如怡海翠庭、碧海云天等一线海景楼盘，均价已超过 4500 元 /m2。 目前开发区在售项目约 20 多个，整个市场销售形势良好，物业升值速度快，市场供需两旺，其中投资比例较大。 （三）客户构成 由于区域的特殊性，目前居 住在开发区的人群主要有开发区本地居民、工人、政府公务员，企业的中层管理人员、外企高级管理人员，私营企业主等，其中外来人口购房比例接近 30%。 （四）发展趋势 开发区经济持续高速发展、入驻企业、外来不断增加，房地产发展潜力大，随着土地价格增加，物业价格将会有较大程度上涨，投资前景看好。 第三节：烟台市房地产发展趋势 经济的蓬勃发展促使城市化进程加快、城市外沿不断延伸，诸多因素直接或间接促进房地产加快发展。 未来几年内，烟台市房地产市场将继续沿着健康发展的道路继续走下去。 要点概述：  烟台市房地产市场持续快 速发展的宏观环境良好；经济快速增长，固定资产投资与房地产投资加大；  土地供应充足，进一步加剧市场竞争；  房价将继。