20xx年武汉酒店式公寓项目可行性分析报告

20xx年武汉酒店式公寓项目可行性分析报告内容摘要：

位来看，有诸多不成熟之处，并非严格意义上的酒店式公寓，只不过运用了酒店式公寓的些许元素。 汉飞青年城 产品情况：汉飞青年成为武汉首个非烂尾楼改建的精装修产权式酒店公寓。 它具有 800 余套小户型， 30 层标高。 销售均价从 4300 到 5100 元不等，目前其二手房交易价格已经飙升到6000 元 — 8000 元 /平方米之间。 在房型上面标准层 米，挑高 米（内复式型双层），汉飞青年城 2020 年底主体结构封顶， 2020 年 6 月毛坯交房， 2020 年 10 月精装修交房。 其主要产品为精装小户型房，有自助式洗衣、家政中心、购物超市、咖啡厅、健身房、商务中心、智能化系统、星级酒店式电梯大堂，内部空间可任意分割组合，有线、宽带、空调、热水器、浴 霸、抽油烟机、电磁炉、橱柜、厨卫设施配套齐全。 可以说汉飞青年城为当时武汉市场上最为先进的小户型产品，但是收房后，消费者才发现物业出现的种种弊端，过少的电梯，过高的容积率、过窄的通道，过低的层高，还有过少的车位等等。 定位推广：汉飞 .青年城率先提出了精装修酒店式高级服务公寓的概念。 它将这种新概 念诠释的十分直白： 100%得房率 买平方得立方 买房送装修 七大类酒店式物业管理服务 用租房的钱买房， 17%的年收益 开盘后，开发企业通过看楼通道包装：红地毯，样板间有各种装修材料的具体产地、品牌标识。 外立面广告 +报纸广告（在长江和楚天发布连续四个整版的广告），交纳定金用户可获得抵值 vip 卡等一系列手段赢得市场认可，并一度刷新武汉住宅销售周期最短纪录。 零点评析：汉飞 .青年城依然非严格意义的酒店式公寓，而是精装修公寓。 他的最终目的是用来投资和过 渡性居住，无论从长线还是短线投资或者自住来看，他都是一种时髦产品，和真正的酒店式公寓有一定差距，起码在功能上达不到酒店要求。 圣淘沙 产品情况：圣淘沙位于万松园路与万松园横路交汇处，占地面积 7337 平方米，总建筑面积 平方米，共 750 套，容积率 6，绿化率 35%，拥有 152 个停车位，为两栋 28 层建筑。 该项目从 2020 年 4月开盘到 2020 年 5 月，销售价格从 5200 元拉升到 6500 元 /平米。 圣淘沙大厦由江汉饭店管理有限公司管理，统一经营、统一管理。 为五星级酒店级别，目前套房会员 价格从 260 到 590 元不等。 非会员标价最高达到 1850 元 /间 /晚。 定位推广：圣淘沙定位产权式酒店公寓，以吸引投资客为主，通过稳定的收益回报吸引客户，承诺稳定回报率。 由于该项目产品品质打造较好，占据较好的地理位置，加上定位明确，卖点突出，赢得了市场认可。 零点评析：圣淘沙是真正意义上的酒店式公寓，其产品结构、特点都符合酒店运营，我司认为该项目在销售上取得了成功，但后续运营是否成功要看酒店管理公司如何管理。 兆瑞国际 产品介绍：兆瑞国际为 22 层高层，其中三层群楼，十八层酒店公寓，共计 320 套客房。 该项目目前 已经完成主体工程建设，预计 2020 年 5 月推出。 销售起家 5800 元 /平方米，最高价达到 6500 元 /平方米。 该项目 2020 年 7 月份曾经退出市场，由于种种原因重新规划、装修后推出。 兆瑞国际开发企业自己组建兆瑞国际酒店管理公司，全面运营酒店管理。 定为推广：该项目为武汉有一个酒店式公寓，项目以投资回报吸引客户，回报率为 8%，但由于价格过高，消化较为困难。 目前该项目对外宣称精装标准达到 2020 元 /平方米。 积累客户达到 1000 余组。 零点评析：兆瑞国际为标准酒店式公寓，开发企业当时定 位较为准确，但在招商过程中遇到阻力，在销售中难以达到目的，为了更好的套取现金，开发企业自己成立酒店管理公司作为第三方进行经营管理，开发企业以甲方身份对投资回报进行担保。 由于新成立的酒店管理公司不具备酒店运作管理经验，后期将难以维持。 零点结论：通过对上述酒店式公寓的详尽分析，我司认为目前武汉房地产市场上存在的酒店式公寓基本上以三种形态存在。 以台北之星为代表的服务式酒店公寓具有明显不成熟性。 以汉飞青年成为代表的精装修住宅公寓在市场已经形成遍地开花的局势，部分该类产品已经遭受市场冷遇，以圣淘沙、兆瑞国际为代表的 纯酒店式公寓逐步走向成熟。 虽然上述三类产品都取得了较好的市场业绩，但对本产品来说，如何借鉴其成功经验，如何结合本项目特点对本项目进行综合定位是关键。 毫无疑问，酒店式公寓具有较为广阔的市场前景，特别在市场经济飞速发展的大武汉，具有巨大的市场发展空间。 我司认为开发酒店式公寓可行性较强。 第三章 本项目综合定位论证分析 一、本项目经济技术指标分析 建筑面积： 15112 平方米 建筑层数： 17 层 酒店层数： 6— 17 层 容积率：不祥 绿化率：不祥 配套：不祥 停车为：不祥 户型面积： 30— 40平方米为主 电梯 ： 3部 客房： 210 套 上述经济技术指标显示，本项目规划为酒店，从规模，面积，建筑结构上看，本项目适合打造经济性酒店，不具备打造高档次酒店的条件。 二、项目 swot 分析 优势点（ s）： 地段优势明显，交通便利，周边配套齐全 区域经济繁华，房地产市场较好，有利于拉升本项目形象 高收入群体集中，能够支撑酒店后续经营 项目规划适合打造酒店 户型面积控制与酒店套房规划设计较为合理 劣势点（ w） 项目为写字楼改造，在结构和大厦配套上必然存在缺陷 项目建成 9 年，不利于与片区新型项目竞争 项目 6 层以上为酒店套房，不 能形成统一整体，不利于酒店统一形象 机会点（ o） 武汉经济飞速发展，中部崛起加速武汉经济腾飞 旅游业迅猛发展，武汉将迎来全国乃至世界更多游客 全球大型酒店业巨头纷纷入驻中国，酒店迎来新机 本项目地段具有无比的优越性，具有发展酒店业的外围条件 障碍点（ t） 武汉酒店众多，当次参差不齐，竞争激烈 区域内高档酒店云集，本项目难以图为 武汉酒店业入住率普遍偏低 零点分析：通过对项目整体分析，机会点明显大于障碍，就有非常大的发展空间，我司认为，本项目成功的关键在于酒店的经营与管理，如果能够做活市场，则产权式销售难度将 很小。 我司建议引进先进的酒店管理公司，打造品牌经济型酒店的可行性更大。 三、酒店定位分析 产品定位 格调 舒雅 经济型酒店公寓 定为依据： ◎ 经济型酒店正在全国经济发达的城市迅猛扩张，具有非常强的市场影响力 ◎ 经济型酒店管理模式较为先进，经济而不抵挡，小巧但舒适，品质高雅 ◎ 本区域高档酒店众多，本项目不具备与其竞争之能力，突围困难 ◎ 本项目不具备高档酒店条件，户型设计仅能满足经济型酒店客房条件 ◎ 经济型酒店具有广阔的客源，更具市场竞争力 客户定位 ◎ 本区域商务人士和外来业务人士 ◎ 外来旅游人士 他们： 具有一定经济实力 拥有较好的文化素养和生活情趣 走南闯北，喜好繁华的市中心，追求新鲜事物 他们追求高品位，但不脱离实际，经济意识强 时尚、优雅，既有理性的思维也有浪漫的情愫 价格论证与定位 由于本项目是打造酒店式公寓，终极目的是实现销售，而销售价格至关重要。 前面分析的式酒店运营客户分析，而真正购买本项目的客户应该为投资客。 针对这些投资客，稳定的收益回报是其投资的保障和前提，如何给他们投资信心，除准确的定位和宣传外，更要依托市场进行价格定位。 在这里，我们的销售价格定位将。