20xx年江苏常州某住宅小区建设项目可行性研究报告_secret

20xx年江苏常州某住宅小区建设项目可行性研究报告_secret内容摘要：

00 元 /㎡ 泰富、常信 份额较少 未来主流 A 类：高档 元 /㎡ /天 7500 元 /㎡左右 嘉业国贸 仅此一家 市 场有待培育 从上表可以看出， **市目前的市场发展正从 C 类物业 —— 普通中低档写字楼向 B 类 —— 中高档写字楼逐步过渡，未来写字楼物业的发展主流将是 B 类物业。 **新推出写字楼个案主力价格在 4500～ 5500 元 /平方米左右，而高端市场其价格在 7500 元 /平方米左右，以目前的市场对产品的价格抗性来看，即使产品现在已经全部完工现房交付，销售前景也不能过于乐观。 商业用房市场 **市目前比较成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宫广场商圈，此外，还有北大街商圈、城中路商圈等。 主要集中在怀德路以东 、延陵西路以北、和平路以西、东横街以南这一环市政府区域内。 表 **市各商圈商铺租金 商圈 营业面积 (㎡ ) 平均租金 (元 /㎡ /月 ) 商圈特征 延陵西路商圈 300 150 服装、手机通讯器材等 南大街商圈 90 / 小百货、餐饮、服装等 文化宫广场商圈 / / 家电、餐饮等 北大街商圈 / / 装潢、五金 城中路商圈 / 180 餐饮等 但是， **市得到较高认同的商业区域相对较少，主要集中在延陵西路和南大街两个地段，市场调查发现， 41％的消费者逛街首选延陵西路，而更有高达 50％的消费者逛 街首选南大街。 相比较而言，对于其他几个商圈的认同度大大降低，均不超过 5%。 未来房地产市场趋势分析 从 2020 年 **市商品房竣工面积和销售面积来看，竣工面积为 万平方米，销售面积为 万平方米，供需之比为 :1,供略大于求。 2020 年，这种情况有所好转，竣工面积为 万平方米，销售面积为 万平方米，供需之比为 :1。 说明 **市房地产市场从前几年的供不应求，经过近几年的快速发展之后，已经进入供求相对均衡的时期。 图 2 . 1 3 商品房供需比1 . 1 21 . 0 81 . 2 11 . 0 60 . 9 51 . 0 01 . 0 51 . 1 01 . 1 51 . 2 01 . 2 52020 2020 2020 2020 令人乐观的是， **作为长三角一个崛起中的城市，其房地产市场的需求潜力仍然巨大，主要有以下几方面需求支撑：  随着 **市经济快速发展，越来越多的外资、外地企业进入 **，外来人口的增加势必产生新的住房需求；  城市基础建设和市政改造力度加大，旧房拆迁量逐年上升，动迁户仍然是未来房地产需求市场的重要组成部分；  **市居民普遍居住老式住宅小区，房型面积较小，随着居民生活条件提高，改善居住条件的需求强烈。 房地产市场的宏观调控，在较大程度上抑制了投机性购房，缓解了商品房供求紧张矛盾，而新楼盘的大量上市，也 将起到平抑市场房价的作用。 2020 年 ****一期、水木年华等楼盘相继开盘，近期市区还将推出面积达 45 万平方米的低价位定销商品房，随着商品房供应量的大幅增加，预计在未来的两三年内，房价上升的空间将非常有限，房地产市场也将进入一个供求相对平衡、结构比较合理、价格趋向平稳的新的发展时期。 未来的 **房地产市场竞争将更加激烈，专业化、规模化发展是未来房地产发展的方向。 三、项目周边环境与竞争性楼盘分析 项目周边环境 周边环境分析 经济环境分析 **正面临着划时代的发展机遇，从政 府城市规划的定位来看是以上海为中心的苏锡常经济圈，而上海、无锡、苏州都在 **的南面，而 **是联接苏锡常的门户，政府正在大力发展 **新区已是势在必然。 而 ****紧接 **新区行政中心、商业中心，是未来城市发展的核心区域。 人文环境分析 **城南区域为文化、旅游生态区，西有鬲湖，南有太湖，同时 **大学城，淹城春秋森林公园、 ****技术开发区，衬托 **市 **区浓厚的人文环境底蕴。 而 ****位于 **区核心区位，尽占人文优势。 生态环境分析 **南面具有三大休闲生态旅游区：环太湖湾旅游度假区、环鬲湖休闲旅游区、春秋淹城 风景旅游区， ****地处其间，享受良好的生态旅游资源，具有极佳的居住空间。 具体表现为： 项目正东为规划中占地 1000 亩的南田购物休闲公园。 它的建成标志着 **区新经济、商业、休闲中心的南移，对 ** **的品质提升和齐全的周边市政配套有极大促进作用； 项目南面为 **区政府和 **大学城，是 **区行政中心和文化中心的象征。 **区浓厚的文化氛围，是 ** **项目的潜力所在； 项目西南的春秋淹城森林公园是 **区旅游度假、休闲的代表， ** **受其生态旅游资源的薰陶，是最适合人居的社区之一。 周边竞争楼盘 案名 绿园 100三期 四季北苑 随园 华都馨园 阳湖名城 开发商 万联房产 **房产 双益房产 华馨房产 **建设房产 规模 8 万㎡ 13 万㎡ 14 万㎡ 万㎡ 35 万㎡ 价格 3100 元 /㎡ 3250 元 /㎡ 3220 元 /㎡ 3300 元 /㎡ 未知 推案量 177 户 300 户 412 户 228 户 —— 规划楼层 多层 /18层 多层 /小高层 小高层 多层 /小高层 —— 销售率 三期 70%左右 73% 80% 65% 未开盘 客户主要区域 清潭 /牛塘 /凌家塘 **/** /外地 **/外地 /** **/外地 / ** 售楼处已基本装修完成，销售人员正处于培训期间，估计今年上半年开盘 竞争优势 周边无竞争个案 /形象包装 价格 /地段 /小区规划 /配套 /品牌实力 价格 /学区 /交通 价格 /学区 竞争劣势 周边环境 /滥尾改造楼 /房型 /区内景观配套 /品牌 /实力 周边环境 /高压线 /地形不规则 品牌 /配套 交通 /地理位置 /周边环境/规划前景 / 配套设施 总体上来看，区域内竞争性楼盘较多，已经形成了 **区新型住宅区的集中地。 但由于目标客户群比较分散，因此销售周期控制较长，推案量不大。 从目前 来看，随园由于靠近大学城且交通非常便利，销售情况较好，达到 80%，目标客户群辐射到 **市以及外地。 其它几个楼盘销售情况也不错，推出部分成交量都超过 60%。 SWOT 分析 Strength  地域优势 —— 未来 **新都市中心区域，项目拥有无限升值潜力；  规划优势 —— 常武地区超大型生活社区，融合国际规划、园林公司等共同打造的新型、优异社区；  市场优势 —— 作为常武地区最富庶的地区，个体经济实力雄厚，本项目是目前 **区楼盘中仅有的高档、明星楼盘，投资价值极高； 超前的规划与设计、 **房产的知名品牌优势及小区的 智能化管理系统。 Weak  项目周边的生活居住氛围还未形成；  项目所在区域的客户有效需求明显不足；  周边的直通 **市区的公交线路不发达，和 **市区的联系度低。 Opportunity  本区域是 **区经济、文化和行政的中心，拥有浓厚的历史、文化基础，有助于今后市场的挖掘和发展；  目前 ** **的周边市政配套、绿化等正处于不断完善中，因此存在极大的发展潜力和空间；  南田公园的开工、建设及完成，将是 ** **最大的周边配套设施，也是 ** **形象与品位的极大提升。 Threat  **区的经济实体以 传统型、私营企业为主，个体老板由于思想、目光等原因不太容易接受新鲜事物；  城南的传统郊区概念影响深远。 四、项目定位 产品定位 常武地区首屈一指的超大型、多功能、高档次、生态居住社区 具体表述如下： 齐全配套、优质服务 —— 各种健康、娱乐设施、 **物管多年管理经验，有口皆碑； 远离尘嚣，但交通便利 —— 交通网络四通八达； 优良的生态环境 —— 1000 亩南田购物休闲公园； 高素质的市政配套 —— 大学城、南田购物公园、行政中心； 高品质的产品 —— 国际规划公司、国际园林设计大师倾情演译。 价格定位 多层和小高层部分价格定位采用市场定价法，选用临近本项目且同属于高档住宅的项目作为可比样本，结合本项目特点进行比较修正，从而得出本项目最合适的市场参考价格。 本项目选取可比样本为绿园 100 三期和随园。 对于别墅项目，由于项目周边无可参照样本，故本项目以现在售价为准。 目前联排别墅 165 万 /套，独立别墅 355 万 /套。 表 市场比较法定价 比较内容 权重 绿园 100 三期 随园 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 物业位置 15% 外部环境 25% 社区环境 10% 物业类型 25% 1 房型设计 10% 1 生活配套 10% 主题提炼 5% 合计 100% / / 将各比较对象市场价格经比较系数修正后得到： 比较项目 价格修正 市场参考价格 绿园 100 三期 5800/ 3504 随园 4300/ 3464 经过对比较样本进行比较系数修正后得到本项目多层、小高层市场参考价在34643504 元 /平方米 ,因此，本项目多层、小高层市场参考均价为 3500 元 /平方米。 客户定位  常武地区拆迁居民中较富有的群体；  **区政府机关公务员；  **区大型企事业单位高层人士；  长期进行房地产投资的 **市人士；  **区私营企业业主；  部分 **市区富有居民。 五、财务分析 技术指标说明 ** **总占地 公顷，地上 总建筑面积 847,200 平方米，其中住宅部分共计 677,112 平方米， 独立及 联排 别墅 共计 34,888 平方米， 商业 街 48,000 平方米 , 沿街商业 15,000 平方米， 公建配套 面积为 72,200 平方米。 各期开发详情见下表： 物业类型 东区 西区 总计 土地面积 309, 178, 488, 总建筑面积 368, 525, 893, 地上总建筑面积 340, 506, 847, 可售建筑面积 311, 463, 775, 住宅 245, 431, 677, 别墅 34, 34, 商业街 21, 26, 48, 沿街商业 10, 5, 15, 公建配套 29, 43, 72, 地下总建筑面积 27, 19, 46, 东区已于 2020 年 3 月开始预售，预计于 2020 年底竣工。 西区预计将于 2020年底开始预售，预计于 2020 年建成，项目东区的开发周期为 3 年，西区为 4 年。 东区 财务 测算 根据 **市现阶段房地产市场行情及未来预期，本项目住宅目前销售均价为3,500 元 /平方米，未来商业街销售均价预计为 6,000 元 /平方米，沿街商铺销售均价预计为 8,000 元 /平方米，机动车位价格恒定在 70,000 元 /个上下浮动。 销售收入测算如下： 销售收入测算表 序号 项目 单位 销售收入（ RMB） 合计（ RMB） 2020 年 2020 年 住宅销售单价 RMB/m2 3, 3, 住宅销售面积 m2 200, 45, 245, 1 住宅销售收入 RMB 600,000, 160,142, 760,142, 别墅销售单价 RMB/m2 5, 别墅销售面积 m2 34, 34, 2 别墅销售收入 RMB 191,884, 191,884, 商业街销售单价 RMB/m2 6, 商业街销售面积 m2 21, 21, 3 商业街销售收入 RMB 126,774, 126,774, 沿街商业销售单价 RMB/m2 8, 沿街商业销售面积 m2 10, 10, 4 沿街商业销售收入 RMB 80,000, 80,000, 车位销售单价 RMB/个 70, 车位销售个数 个 1, 1, 5 车位销售收入 RMB 82,600, 82,600, 6 总销售收入 RMB 791,884, 449,516, 1,241,400, 本项目建设投资估算如下表所示： 建设投资估算表 序号 项目 估算金额 估算指标 估算面积 （ RMB） （ RMB/m2，％） （ m2） 1 前期工程费 142,208, 前期规费 90,262, 368, 规划设计费 40,894, 368, 其。