20xx年1月15日绵阳三江开发建设投资公司唐汛五号地块一号地块市场调研、可行性研究报告

20xx年1月15日绵阳三江开发建设投资公司唐汛五号地块一号地块市场调研、可行性研究报告内容摘要：

.............................................................................. 122 第四节 5 号地块的财务分析（容积 率为 ） ............................................. 123 1. 项目财务分析与评价采用的基础数据 ....................................................... 126 ............................................................................ 127 第五节 5 号地块的 财务分析（容积率为 3） ........................ 错误 !未定义书签。 1. 项目财务分析与评价采用的基础数据 ............................... 错误 !未定义书签。 2. 项目开发建设成本估算表 ................................................ 错误 !未定义书签。 第六节 两种容积率与分配方式下 5 号地块综合测评 ........... 错误 !未定义书签。 第八章 项目开发思路 ................................................................................................. 131 第一节 项目开发初步策略 ............................................................................... 131 1. 开发分期 ................................................................................................. 131 2. 产品建设的先后顺序 ............................................................................... 131 第二节 项目策划 ............................................................................................. 132 第三节 项目设计 ............................................................................................. 132 第四节 项目建设 ............................................................................................. 132 第五节 项目推广 ............................................................................................. 133 第六节 项目销售 ............................................................................................. 133 第七节 项目物业管理 ...................................................................................... 133 第九章 销售现场包装策略 .......................................................................................... 134 第一节 项目地块周边包装 ............................................................................... 134 第二节 接待中心（售楼处）包装 ..................................................................... 134 1. 包装思路 ................................................................................................. 135 2. 功能分区 ................................................................................................. 135 第三节 样板房包装 .......................................................................................... 135 1. 样板环境 ................................................................................................. 135 2. 样板房 .................................................................................................... 135 第十章 项目风险分析 ................................................................................................. 136 1. 宏观经济与政策变动导致的风险分析 ....................................................... 136 2. 绵阳市房地产行业发展对项目的风险分析 ................................................ 136 3. 绵阳市总体规划与区域环境 对项目的风险分析 ......................................... 137 4. 项目财务风险分析 ................................................................................... 137 5. 项目运作风险 .......................................................................................... 137 结论 ............................................................................................................... 138 1 第一章 绵阳市宏观 环境及房地产市场分析 第一节 绵阳市宏观经济环境概述 城市概况 绵阳： 中国科技城，中国最佳宜居城市 城市地位 绵阳是四川省区域中心城市、四川省第二大城市。 素有 “富乐之乡 ”、 “西部硅谷 ”美誉的绵阳，是我国重要的国防科研和电子工业生产基地，先后获得过联合国改善人居环境最佳范例奖 （ 迪拜奖 ） 、国家环境保护模范城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家文明卫生城市、中国人居环境奖、中国最佳宜居城市等诸多荣誉，是国务院批准建设中国唯一的科技 城。 地区生产总值 按初步测算， 2020 全市实现 亿元，增长 ％，比 2020 年提高 个百分点。 其中，第一产业实现增加值 亿元，增长 %；第二产业实现增加值 亿元，增长 20%；第三产业实现增加值 亿元，增长 %。 三次产业构成比例为 ： ： ，与 2020 年相比，第一产业下降 2 个百分点，第二产业提高 个百分点，第三产业下降 个百分点，产业结构进一步优化。 财政金融 绵阳市在 2020 年中国城市综合实力排名第 69 位 ， 中国西部地区综合实力排名第 5位。 绵阳市 自 1985 年撤地建市以来，坚持实施 “ 军转民 ” 科技兴市战略，深化改革，扩大开放，积极推进工业化和城市化进程，经济科技、社会事业持续快速 2 健康发展，国内生产总值（ GDP）以年均 %的速度增长，工业增加值以年均%的速度增长。 按初步测算， 2020 绵阳 市实现 亿元，增长 ％。 2020 年以来， 绵阳 市致力于创建金融生态环境模范城市，响亮提出将金融生态环境模范城打造成继绵阳科技城之后绵阳的又一金字招牌 ，并 多次荣膺 “ 中国最具魅力金融生态城市 ”。 绵阳是我国国务院 建设的唯一的科技城， 拥有巨大的发展潜力，金融业发展潜质巨大。 绵阳人才荟萃，拥有雄厚的科技实力，是国家重要的国防军工科研生产基地，境内有中国工程物理研究院、中国空气动力研究与发展中心、中国燃气涡轮研究所等国防研究院所 18家；博士后流动工作站 5个、民营科技实体 300 个。 有以西南科技大学为代表的大中专院校 28 所；长虹、九洲国家级技术中心 2 个，双马、东材等省级技术中心 8 个，有长虹、九洲、双马、华晨、华润、双汇等大中型骨干企业 50 家，国家级高新技术产业开发区、科教创业园暨西南科技大学国家大学科技园、经济技术开发区、现代农业科技示范区、 南郊工业园、游仙经济试验区等开发园区 6处；在国家级高新技术开发区内，建有 “ 中物院军转民科技创新园 ” 、 “ 绵阳软件园 ” 、 “ 留学生创业园 ” 、 “ 长虹技术开发中心 ”。 有各类专业技术人员 17 万人，有两院院士 25 人；享受政府特殊津贴有突出贡献的专家 800 多名，在许多重要科技领域代表着中国乃至世界一流水平。 每年 10 月 16日为 “ 绵阳市科技节 ”。 交通运输 绵阳位于四川盆地西北部涪江、安昌河、芙蓉溪三江交汇处。 距省会成都98公里，距重庆 500 公里，是川西北的交通枢纽。 自古被誉为 蜀道咽喉 和 川西北第一重镇。 是成都平原 北上的重要枢纽。 绵阳市正加快推进集高速公路、铁路、水路、航空为一体的多节点、立体化交通运输体系，进一步提升绵阳的区位优势和核心竞争 力。 绵阳是国家公路运输枢纽城市之一，在国家综合运输体系及四川、川北等区域经济发展中具有重要地位。 绵阳目前拥有 成绵高速公路 、 绵广高速公路、绵遂高速公路 三条放射高速，目前在建 绵渝高速公路绵遂段 、 成绵第二高速公路 、 绵阳 九寨沟高速公路 （线 3 路起于绵广高速公路，经江油市、平武县、白马镇，止于九寨沟县，路线全长270 公里）、 绵九高速黄龙支线（ 起自白马镇，路线全长 38 公里）、 南环高速联络线 （绕城高速联络线）、 绕城高速公路 、 成都 盐亭 南部高速公路 （过境高速，经三台、盐亭）。 正在积极规划 绵阳 巴中 达州高速公路 、 绵阳 南充高速公路。 绵阳市除平武县外其余各县市均已建成通往绵阳城区的快速通道，以绵阳城区为中心的两区（涪城区、游仙区）六县（江油市、安县、北川县、三台县、盐亭县、梓潼县）一小时经济圈已经形成。 绵阳市拥有发达的城市交通路网，绵阳城区交通四通八达，目前建设有主干道临园干道、长虹大道、涪城路、九州大道、仙海大道、绵州大道、飞云大道。 主干道两侧分布多条城市道路，三江六岸在上个世纪已经率先建 成滨江景观路。 这些道路相互交织，构建了绵阳发达的城市交通路网，绵阳市目前建设有一环路、二环路 2 条城市环路，在建绕城高速，一环路建于上世纪，目前已经开始进行道路提升工程。 绵阳南郊机场 位于绵阳城南， 2020 年 4 月建成通航，距市中心 10 公里，是4E 级大型民用支线机场，为四川省第二大客运机场。 由绵阳机场可前往北京、上海、广州、深圳、厦门、济南、福州、太原、长春、合肥、武汉、南昌、西安、昆明、青岛、杭州、郑州、济南、三亚、丽江等城市。 教育 状况 目前， 绵阳 市拥有西南科技大学、西南财经大学天府学院、四川音乐学院 绵阳艺术学院、绵阳师范学院、四川中医药高等专科学校、四川幼儿师范高等专科学校、绵阳职业技术学院、西南科技大学城市学院等为代表的高等院校 10 余所。 东辰集团投资 亿元办起了绵阳东辰国际学校，汉龙集团投资 绵阳中学英才学校。 清华大学、四川大学、西南财经大学、四川音乐学院等全国20 余所颇具影响力的高等院校也纷纷看好绵阳，来绵开展校地、校企合作，创办二级学院。 全市高考本科硬上线率连续 10年居全省榜首，万人上线率连续 10年居全省第一，在全国被誉称 绵阳现象 ，连续多年，绵阳全国教育满意度第一。 4 科技状况 2020 年 9 月，党中央、国务院作出了建设绵阳科技城的重大决策； 2020 年10月，国务院批复了《绵阳科技城 20202020 年发展规划》。 其主要内容为 ： 充分发挥绵阳的科技资源优势，把绵阳科技城。